住宅專項(xiàng)維修資金保值增值模式探析

宋良明

摘要：目前住宅專項(xiàng)維修資金對住宅共用部位、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)起到了關(guān)鍵性作用，資金歸集和使用規(guī)模不斷增加，按照目前管理辦法規(guī)定除了正常使用外，只能進(jìn)行組合存款和購買一級市場國債，因此，維修資金保值增值是維修資金管理部門需要認(rèn)真考慮的課題。本文對住宅專項(xiàng)維修資金保值增值提出一點(diǎn)個人分析和建議，希望對維修資金管理工作起到一點(diǎn)幫助。

關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金;保值增值;模式探析

住宅專項(xiàng)維修資金，是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。是由業(yè)主交存、屬于業(yè)主所有。實(shí)行由政府部門管理、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

自建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布以來，各地維修資金實(shí)現(xiàn)了從無到有，歸集資金數(shù)額從小變大，歸集、使用、管理工作循序漸進(jìn)，不斷完善，保障了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期后的維修養(yǎng)護(hù)，延長了物業(yè)使用壽命，為保障業(yè)主正常使用物業(yè)提供了維修資金支持，也為政府民生工程增光添彩。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，各地維修資金管理部門嚴(yán)格按照文件規(guī)定在交存、使用、監(jiān)管方面按文件規(guī)定執(zhí)行。但是在面臨維修資金使用潮到來之前，有必要未雨綢繆，應(yīng)盡最大努力使維修資金保值增值，防止維修資金結(jié)余逐步減少，增強(qiáng)資金支付的支撐能力。因此，增值收益最大化是政府部門和廣大業(yè)主應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。結(jié)合實(shí)際工作，探析一下資金保值增值的模式。

一、在現(xiàn)有政策下，維修資金保值增值的模式及利弊分析

按照建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，可以列入維修資金滾存使用的增值收益主要有以下幾種情況：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息;

（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，

業(yè)主所得收益;

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

以定期存款的方式存儲在銀行是維修資金增值收益的主要方式和來源。利用維修資金購買國債，并且只準(zhǔn)購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。以上兩種增值收益方式都是充分的考慮到了資金管理的安全性，其優(yōu)點(diǎn)是資金放在國有銀行或購買以政府信用為擔(dān)保的國債，其信用風(fēng)險和流動風(fēng)險都很小，不會發(fā)生資金本金損失，每年可以得到穩(wěn)定的收益，業(yè)主放心，政府管理部門放心。但其弊端是產(chǎn)生的收益相對較低，資金以存款的方式放在銀行“睡大覺“或購買一級市場國債，關(guān)注的重點(diǎn)放在資金管理的安全性方面，而資金的時間價值沒有充分考慮。隨著時間的推移，由于通貨膨脹的原因及央行貨幣供應(yīng)的“放水”，使得資金購買力相對不斷縮水，資金增值不能充分抵消通貨膨脹帶來的損失，收益會相對較低或出現(xiàn)負(fù)收益，使維修資金總余額不斷減少甚至出現(xiàn)負(fù)增長，有可能若干年后物業(yè)保修維修出現(xiàn)資金使用支付風(fēng)險，逐漸面臨“入不敷出”的隱憂。

后面兩種增值方式在現(xiàn)實(shí)工作中很少發(fā)生，所占比重較低，本次不作為探析的重點(diǎn)。

住宅專項(xiàng)維修資金現(xiàn)有的增值保值模式主要是由政府的《維修資金管理辦法》的規(guī)定決定的，既政府資金管理部門是以經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“公共人”來管理維修資金的，“公共人”要承擔(dān)公共責(zé)任，處于公共監(jiān)督之下?！肮踩恕币蚱涔珯?quán)地位和公職身份而必須對授權(quán)者和法律法規(guī)承擔(dān)諸如民主、效率、公開、公平、正義、回應(yīng)、廉潔等責(zé)任，而不是以“經(jīng)濟(jì)人”來管理資金，“經(jīng)濟(jì)人“是指追求自身利益或效用的最大化為目的。這就使得政府管理維修資金更多的是追求資金的絕對安全性，保證資金不被挪用，不發(fā)生本金損失，從而使得增值收益遜于安全性。

二、探索嘗試多種增值保值方式，優(yōu)化資源組合，實(shí)現(xiàn)增值多元化。

首先需由維修資金行業(yè)主管部門進(jìn)一步補(bǔ)充完善維修資金管理辦法，“辦法”自2007年頒布以來，為維修資金的歸集和管理提供了很好的法規(guī)依據(jù)，也做出了很大貢獻(xiàn)。但辦法已經(jīng)頒布十多年了，當(dāng)初制定辦法是在當(dāng)時的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下制定的，面對目前的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，應(yīng)與時俱進(jìn)，增加一些新的方式方法補(bǔ)充完善，規(guī)定維修資金的投資范圍和比例。政府部門可先進(jìn)行調(diào)研、分析，嘗試探索、試點(diǎn)一些新的增值方式，試點(diǎn)成熟后，再從制度層面進(jìn)行“頂層設(shè)計”。讓基層維修資金管理部門有法可依，有章可循。

其次是探索嘗試多種增值保值方法，進(jìn)行資金“一籃子”組合，在保證資金安全性下，政府部門通過合理引導(dǎo)，有效監(jiān)督，培育和完善維修資金向市場化運(yùn)作轉(zhuǎn)變進(jìn)行多元化投資，達(dá)到資源的有效配置、收益的最大化。根據(jù)具體情況可制訂如下投資方案。

一是繼續(xù)優(yōu)化組合銀行存款，采取長期短期銀行組合存款相結(jié)合的方式，或委托商業(yè)銀行進(jìn)行組合理財，通過公開招標(biāo)選擇理財產(chǎn)品，既達(dá)到了資金收益最大化，又保證了資金的安全性。

二是借鑒養(yǎng)老金入市的模式，拿出一定比例資金，遴選出合格基金公司和保險證券資管機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托投入運(yùn)作?；鸸芾砉局饕獌?yōu)點(diǎn)是投資專業(yè)化，一般都受過專業(yè)的投資訓(xùn)練，具有非常豐富的投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，信息渠道暢通，分析手段先進(jìn)，因而能夠比較準(zhǔn)確地把握金融市場上各種金融品種的價格變動趨勢，克服非專業(yè)人士在知識、經(jīng)驗(yàn)、時間和精力方面的不足，最大限度地避免投資失誤，提高投資成功率。維修資金運(yùn)營可以和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)結(jié)合，投入大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具有長期穩(wěn)定收益的領(lǐng)域，也可以直接投入股市一、二級市場或債券二級市場，進(jìn)行組合投資。

三是借鑒公積金貸款模式發(fā)放貸款。公積金貸款在解決個人住房貸款和公積金保值增值方面做的比較成功，維修資金某些方面和公積金類似，可以參考公積金貸款成功的經(jīng)驗(yàn)，對地方政府公共基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)放貸款，既解決了政府融資問題，又支持了公共設(shè)施的建設(shè)，同時確保了維修資金的保值增值。由政府信用支持，維修資金的貸款安全性得到了充分保障。其次也可規(guī)劃一定比例維修資金用于個人住房貸款，作為個人住房公積金貸款的補(bǔ)充，滿足個貸需求，同時又增加了維修資金的增值渠道。用于個貸的資金為防控風(fēng)險應(yīng)由第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保。

三、結(jié)語：

“預(yù)則立，不預(yù)則廢”不管采用何種保值增值方法，都要有一個規(guī)劃或方案，維修資金保值增值投資模式同樣適應(yīng)這個原則，在投資之間，都要制訂一個切實(shí)可行的、風(fēng)險可控的計劃或方案。在具體運(yùn)作中，既要確保保值增值又要建立安全監(jiān)控機(jī)制，確保資金安全和業(yè)主利益。讓百姓滿意，政府放心。

參考文獻(xiàn)：

[1]《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》.建設(shè)部、財政部2007年165號令

[2]馬珺.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)知識.2016