房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的常見(jiàn)問(wèn)題與建議

楊海濱

摘要：預(yù)算是現(xiàn)代企業(yè)重要的管理手段，有助于從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度進(jìn)行資源要素的協(xié)調(diào)，提升企業(yè)管理水平與效率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)算為現(xiàn)代企業(yè)提高資源要素控制水平提供了思路，幫助管理者進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制與評(píng)價(jià)，調(diào)動(dòng)全員性地參與其中，協(xié)調(diào)企業(yè)有序運(yùn)行，形成完備的資源要素管理體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;常見(jiàn)問(wèn)題;建議

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，房地產(chǎn)企業(yè)投資者不僅關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的利潤(rùn)，更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展能力、盈利能力，在此情況下，經(jīng)營(yíng)者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的控制和規(guī)劃也要從經(jīng)營(yíng)結(jié)果擴(kuò)大到經(jīng)營(yíng)過(guò)程，并延伸到經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，推行預(yù)算管理成了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度下的必然選擇。預(yù)算管理是全員、全方位、全過(guò)程的管理活動(dòng)，是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)日趨復(fù)雜化，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)也存在生產(chǎn)和發(fā)展的壓力，作為綜合性較強(qiáng)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展起著十分重要的作用，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)預(yù)算的重視程度，建立健全預(yù)算管理體系，切實(shí)發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

一、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

（一）預(yù)算制度不健全，內(nèi)控管理薄弱

現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)施預(yù)算管理，并制訂了相應(yīng)的制度，但均未將預(yù)算管理放置在戰(zhàn)略發(fā)展的高度，預(yù)算制度陳舊，未進(jìn)行及時(shí)修訂與更新。同時(shí)，預(yù)算管理組織架構(gòu)不健全，導(dǎo)致管理的實(shí)施出現(xiàn)斷層或漏洞，甚至預(yù)算編制流于形式、預(yù)算控制不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)薄弱，未形成有效的監(jiān)督機(jī)制，存在“多頭管理”、“管理真空”的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算管理作用未得到真正發(fā)揮。在預(yù)算執(zhí)行中，未樹(shù)立預(yù)算機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、權(quán)威性，未在房地產(chǎn)企業(yè)中形成完整的網(wǎng)絡(luò)體系，存在預(yù)算管理出現(xiàn)矛盾、沖突而未得到有效解決，難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)參與預(yù)算管理的積極性與主動(dòng)性。

（二）預(yù)算編制不規(guī)范，部門(mén)間缺乏有效溝通

一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理時(shí)，各部門(mén)僅是沿用前一年的報(bào)表進(jìn)行上、下浮動(dòng)，簡(jiǎn)單地對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，也就更談不上科學(xué)預(yù)測(cè)、多次修改，整個(gè)編制過(guò)程流于形式。預(yù)算編制技術(shù)、程序有規(guī)范，未與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)實(shí)際聯(lián)系起來(lái)，存在著嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。例如，未實(shí)施彈性、零基預(yù)算，未以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行資金測(cè)算等，甚至只是對(duì)基期報(bào)表的數(shù)字調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算失準(zhǔn)，無(wú)法與房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展相適應(yīng)。同時(shí)，在預(yù)算編制中，部門(mén)間缺乏有效溝通，各自基于自身業(yè)務(wù)進(jìn)行預(yù)算編制，未綜合考慮業(yè)務(wù)在部門(mén)間的銜接、共同推進(jìn)，導(dǎo)致預(yù)算覆蓋范圍不，難以與經(jīng)營(yíng)實(shí)際相契合。

（三）預(yù)算管理缺乏過(guò)程控制，預(yù)算監(jiān)督不力

部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制中提出了嚴(yán)格的要求，各部門(mén)以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為核心，相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)了科學(xué)預(yù)測(cè)、切合實(shí)際。但在預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督中，重視事后的評(píng)價(jià)與考核，在預(yù)算執(zhí)行中沒(méi)有相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)，導(dǎo)致各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行以考核為“指揮棒”，事中控制較差。例如，在資金的執(zhí)行中，預(yù)算期間內(nèi)并不重視執(zhí)行進(jìn)度，臨到期末考核期時(shí)集中執(zhí)行、突擊執(zhí)行，降低了資金使用效率，未有效發(fā)揮資源要素的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算周期大多以年為單位，因預(yù)算監(jiān)督不力導(dǎo)致預(yù)算編制未發(fā)揮應(yīng)有的作用，未實(shí)時(shí)對(duì)預(yù)算差異進(jìn)行分析與改進(jìn)，甚至影響了房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方法策略

（一）建立健全預(yù)算管理體系，完善預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等建立預(yù)算管理組織架構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限和授權(quán)批準(zhǔn)程序。預(yù)算管理組織體系通常由預(yù)算管理決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行單位三個(gè)層面構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)算管理制度體系，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、定額標(biāo)準(zhǔn)管理、內(nèi)部審計(jì)、績(jī)效考核與激勵(lì)等方面，夯實(shí)預(yù)算管理制度體系，使房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的實(shí)施有規(guī)可依。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)，綜合考慮預(yù)算期內(nèi)重大事項(xiàng)影響，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)以前經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，制定科學(xué)完整有效的預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用自上而下的預(yù)算編制方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)層級(jí)共同制定預(yù)算，提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算可行性;加強(qiáng)預(yù)算過(guò)程控制、及時(shí)進(jìn)行預(yù)算分析，如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，出現(xiàn)預(yù)算編制的基礎(chǔ)不成立等事項(xiàng)時(shí)，按規(guī)定程序適時(shí)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整;建立嚴(yán)格的預(yù)算考核制度，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督，關(guān)注資金、費(fèi)用等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機(jī)制。

（二）強(qiáng)化預(yù)算分析控制措施，提高預(yù)算執(zhí)行效力

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程控制，適時(shí)進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出差距，采取適當(dāng)措施改進(jìn)工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理水平、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期，選擇定期預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、增量預(yù)算、零基預(yù)算等預(yù)算編制方法。對(duì)于預(yù)算控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持重點(diǎn)管理、業(yè)財(cái)結(jié)合、剛?cè)岵?jì)、加強(qiáng)過(guò)程控制等原則，對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分收集財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、業(yè)務(wù)等預(yù)算分析所需數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況采用差異分析、多維分析、對(duì)比分析等各種分析方法，分析預(yù)算執(zhí)行情況，找出執(zhí)行差異及其原因，擬定切實(shí)可行的改進(jìn)措施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算分析報(bào)告制度，通過(guò)預(yù)算分析報(bào)告總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高預(yù)算管理能力。

（三）強(qiáng)化預(yù)算考核和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

預(yù)算考核和獎(jiǎng)勵(lì)是提高公司績(jī)效的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中和預(yù)算完成后都應(yīng)當(dāng)適時(shí)進(jìn)行考核，以便提升管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞激勵(lì)創(chuàng)造價(jià)值的管理核心，制定預(yù)算考核制度。預(yù)算考核要與預(yù)算目標(biāo)體系有良好的協(xié)調(diào)，結(jié)合各級(jí)部門(mén)各崗位的責(zé)、權(quán)、利，自上而下，科學(xué)設(shè)計(jì)預(yù)算考核指標(biāo)體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以各預(yù)算執(zhí)行部門(mén)的責(zé)權(quán)為限，建立績(jī)效考核的多重標(biāo)準(zhǔn)，不僅有息稅前利潤(rùn)、投資回報(bào)率等結(jié)果類指標(biāo)，還要有產(chǎn)量、銷(xiāo)量、單位生產(chǎn)成本等動(dòng)因類指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)量化的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況輔之適當(dāng)?shù)亩ㄐ灾笜?biāo)進(jìn)行考核。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)性、可控性、例外性、動(dòng)態(tài)性、公平公開(kāi)公正等原則進(jìn)行預(yù)算考核，考核結(jié)果應(yīng)客觀公正并與各預(yù)算執(zhí)行單位及員工薪酬、職位等掛鉤。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定獎(jiǎng)懲機(jī)制，約束與激勵(lì)并存，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行偏差超過(guò)規(guī)定范圍的，進(jìn)行懲處，對(duì)于完成預(yù)算考核目標(biāo)的各預(yù)算單位及人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，能夠“獎(jiǎng)罰分明”，從而達(dá)到有效的監(jiān)控與考核，提高每位員工的工作積極性。

（四）從內(nèi)部控制開(kāi)始，提高會(huì)計(jì)信息的透明度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快股權(quán)分割和兼并管理，盡量避免出現(xiàn)絕對(duì)持股。否則，擁有較大股份的股東將不會(huì)感受到約束力的存在。隱形將侵犯股份較小的股東的合法權(quán)益。反過(guò)來(lái)，公司的管理層和領(lǐng)導(dǎo)層處于混亂的管理狀態(tài)。公司自私自利這種不健康行為會(huì)導(dǎo)致公司員工對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展失去信心，導(dǎo)致公司各部門(mén)未能正常履行職責(zé)。因此，公司有必要對(duì)所有股權(quán)進(jìn)行整體規(guī)劃，合理配置，完善就業(yè)管理制度，保護(hù)每個(gè)成員的合法權(quán)益，用實(shí)際行動(dòng)提高會(huì)計(jì)信息的透明度。

三、結(jié)語(yǔ)：

借助于預(yù)算管理工具有助于提升現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)支出、發(fā)展方向給予指引。樹(shù)立預(yù)算管理理念，強(qiáng)化內(nèi)部控制制度，提高信息化水平，為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理夯實(shí)基礎(chǔ)，完善預(yù)算體系，對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督與考枋，有助于調(diào)動(dòng)全員性參與，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理的專業(yè)化、科學(xué)化，為房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展提供保障。

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