基于存量土地開發(fā)的城市更新探究

李崢

摘要：在現(xiàn)代化發(fā)展過程中，城市的更新已經(jīng)成為了順應潮流的必然趨勢，實施城市規(guī)劃和城市發(fā)展對促進城市更新、落實城市可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的作用。本文主要基于城市更新視角下，從城市現(xiàn)狀空間品質(zhì)出發(fā)，簡單探討以存量土地為特征的的城市更新發(fā)展模式。

關(guān)鍵詞：城市更新;存量土地;機遇空間

近幾年，隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化。原有的城市功能結(jié)構(gòu)與物質(zhì)設施已經(jīng)滿足不了現(xiàn)代化城市人的生活需求，因此正在不斷被現(xiàn)實淘汰，城市發(fā)展以及城市規(guī)劃成為了現(xiàn)代化社會背景下的熱點話題。基于此，筆者試圖從城市存量土地的空間識別方向，對城市的更新進行研究，并討論適當?shù)陌l(fā)展建設模式。

一、城市發(fā)展背景下城市更新的現(xiàn)狀

城市在其發(fā)展過程是一個更新?lián)Q代的改造過程，城市更新與城市規(guī)劃作為城市自我調(diào)節(jié)機制存在于城市發(fā)展過程中。上個世紀50年代，國外一些發(fā)達國家的城市更新問題開始日漸突顯出來。幾次產(chǎn)業(yè)及工業(yè)革命促使著世界范圍的城市化發(fā)展，重工業(yè)以及大型企業(yè)的建立使許多農(nóng)村人口積極涌進城市中，從而使城市規(guī)模逐漸擴大。由于城市規(guī)模的盲目擴張與無序發(fā)展，隨之出現(xiàn)了“逆城市化”“城中村”“閑置土地”等各種現(xiàn)象，導致城市居住環(huán)境變得惡化，城市治安混亂，特色消失，土地使用效率低下......針對以上情況，必須采取各種城市更新措施，以此防止城市枯萎，城市品質(zhì)與活力下降。但局部的改善與零星優(yōu)化還不足以恢復城市的活力，為了謀求城市的可持續(xù)發(fā)展，必須進行全面統(tǒng)籌及有效的更新改造。

對于國內(nèi)來說，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐漸發(fā)展，許多城市正經(jīng)歷這急劇持續(xù)變化的形勢，城市大規(guī)模的改造也正以空前的規(guī)模和速度展開，因此城市建設漸漸成為人們和社會關(guān)注的熱點。但我國與國外發(fā)達國家不同，因舊城市缺乏有效的政策以及雄厚的建設資金保障，許多中小型城市存在布局混亂、居住條件擁擠且差、交通堵塞以及環(huán)境污染等一系列問題。這種形勢下發(fā)展的城市以及遠遠滿足不了社會改革發(fā)展的需要，并造成了許多社會問題，城市的規(guī)劃和發(fā)展迫在眉睫。

此外，在我國土地資源日益緊張的現(xiàn)狀下，城市的空間形態(tài)逐漸從以水平方向為主的平面形態(tài)發(fā)展為以配置、組合再開發(fā)為主的立體形態(tài)，城市的建設由外化轉(zhuǎn)為傾向內(nèi)化發(fā)展。再加上我國正處在工業(yè)化進程的飛速發(fā)展階段，結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)以及上層建筑有了很明顯的變化，社會也在這一時期將全面改革，我國的城市正在面臨著人文空間與物質(zhì)空間相互變動、相互融合的重建時期。因此，城市結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)整體調(diào)整成為了發(fā)展的必然趨勢，城市更新必須順應時代發(fā)展潮流。

二、城市更新與發(fā)展的歷史進程

早在上個世紀40、50年代，我國城市就開始進行城市更新，并且更新特點符合年代特點。例如改革開放前的城市更新主要是因為城市住房、城市設備等發(fā)生物質(zhì)性老化，很多危房已經(jīng)不能繼續(xù)投入使用，因此為了改善城市居民生活條件，城市更新迫在眉睫。改革開放后，我國城市更新逐漸發(fā)展為新的特點：①城市經(jīng)濟效益變得重要;②投資渠道多樣化;③利益多元化，更新決策多元化;自我國進入21世紀之后，經(jīng)濟發(fā)展對城市環(huán)境突出更高層次的要求，城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃及綜合調(diào)整成為了城市更新的主要考慮因素。但在城市更新過程中難免會出現(xiàn)一些問題，其矛盾主要表現(xiàn)在現(xiàn)狀存量土地遺留問題的保留及發(fā)展問題上。

三、基于城市土地資源的空間識別

城市更新是一項既長久又復雜的工程，城市更新政策也受到國家、政府、經(jīng)濟市場等多種因素的制約。因此，對舊城市的重新規(guī)劃和改造不能單純從一種因素出發(fā)，例如只基于單純的經(jīng)濟效果考慮，一律采取推倒重建的開發(fā)方式，而是應在充分考慮到舊城區(qū)原來的空間結(jié)構(gòu)以及功能組成的基礎上，分析城區(qū)衰退的原因，更加深入了解其影響因素，從而針對舊城區(qū)各個地段的特點與布局模式，因地制宜的運用多種手段進行整體改造和綜合治理。

在我國城市更新過程中，主要是以存量土地為特征的發(fā)展建設模式，基于綜合公共資源分布、環(huán)境資源、軌道交通、集體用地改造、土地權(quán)屬、建設年代、開發(fā)強度、建筑質(zhì)量、原控規(guī)土地使用等多方面因子進行綜合評價，對待更新城市進行空間識別，將規(guī)劃范圍內(nèi)用地全覆蓋劃分為三類空間：優(yōu)勢空間、一般空間、機遇空間。本文通過分析三類空間不同的功能、形態(tài)、特征，分別提出不同的城市更新和治理措施。

首先，優(yōu)勢空間指用地功能合理、土地利用高效、建設質(zhì)量優(yōu)異的城市空間。這部分空間主要包括高品質(zhì)居住及建設較好的學校、醫(yī)療、文化等生活服務設施、已形成的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)及高品質(zhì)的綠地公園等開放空間。這些城市空間多是近期建設，從用地功能布局到建筑質(zhì)量，都經(jīng)過規(guī)劃設計而建設實施，土地綜合價值較高，同時也彰顯了城市特色及品質(zhì)。在城市更新過程中，針對優(yōu)勢空間可遵照“鞏固優(yōu)勢、提升水平”的更新策略進行規(guī)劃：1.對居住區(qū)及生活服務設施，提升功能水平，打造更優(yōu)質(zhì)的國際化社區(qū)，推進設施共享，營造現(xiàn)代化、便捷化的社會氛圍;2.對已形成的高端產(chǎn)業(yè)園，補充產(chǎn)業(yè)配套設施;3.對高品質(zhì)綠地公園等開放空間，在其現(xiàn)有基礎上完善綠地景觀系統(tǒng)，構(gòu)成串聯(lián)城市活力區(qū)域的綠色廊道。

其次，一般空間指用地功能與土地利用效率都相對合理、建設質(zhì)量一般的城市空間。這部分空間主要包括老舊住宅區(qū)、零碎公共綠地及開放空間。這類城市空間問題表現(xiàn)為生活配套設施不完善，停車位緊張以及違章建設侵占綠地公共空間等。針對一般空間可遵循“環(huán)境整治、提升品質(zhì)”的更新策略進行更新改造：1.對老舊社區(qū)進行建筑改造、立面重塑，補全社區(qū)組團內(nèi)缺失的公共服務設施及市政基礎設施;2.拆除侵占綠地或公共空間的違章建筑，使其恢復原本綠地功能。

最后，機遇空間是指用地功能與周邊或規(guī)劃功能分區(qū)不協(xié)調(diào)，土地利用效率低下，建設質(zhì)量較差的城市空間。這部分空間主要包括：城區(qū)中的工業(yè)、倉庫、污染企業(yè)、業(yè)態(tài)低端的三產(chǎn)、城中村與棚戶區(qū)以及城區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)林地、棄置地等。相對于優(yōu)勢空間與一般空間，這類空間迫切需要置換功能或拆除改造，且改造建設成本相對較低，因此更新潛力巨大，是城市更新近期改造的重要切入點、實施點。城市土地資源的有限性要求城市更新建設的目標為依據(jù)實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，因此對一些存量功能應有所取舍：1.迫切解決城中村、棚戶區(qū)改造安置問題;2.優(yōu)先處理閑置地塊開發(fā)利用、商業(yè)業(yè)態(tài)提升工作;3.堅決執(zhí)行傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、低端產(chǎn)業(yè)的疏解與騰退，植入新型業(yè)態(tài)提升活力。

四、城市更新的實施途徑探究

本文通過具體研究城市更新過程中三類空間不同方式的更新、改造、提升策略后得出：圍繞機遇空間開展的城市更新工作，是產(chǎn)業(yè)空間拓展、設施優(yōu)化布局的重要途徑。城市更新基于存量土地開發(fā)模式的重要意義體現(xiàn)在：城市環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)化可持續(xù)發(fā)展，城市土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃、有序開發(fā)，城市功能的多元化建設，以及城市活力的營造與提升。

五、結(jié)語：

本文主要對城市更新過程中的三類空間識別進行了研究，并探討了三者之間的關(guān)系與特征，希望能找到一個理想的城市更新基本模式。就目前來說，我國地大物博，人口眾多，不同城市之間的實際情況也應文化差異、人口結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出極大不同之處。筆者認為，機遇潛力空間作為城市更新的主要實施途徑，在對城市進行綜合治理和改革過程中必須基于土地資源有限性，功能多元化、品質(zhì)化的角度去分析一系列問題。只有這樣，城市的規(guī)劃和發(fā)展才能具有活力、可持續(xù)的發(fā)展。

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