不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用探討

劉浩　潘錦巖　靳安民

摘要：近年來(lái)，隨著私有產(chǎn)權(quán)意識(shí)的不斷強(qiáng)化，不動(dòng)產(chǎn)的登記工作得到了社會(huì)的廣泛關(guān)注，如何做好這項(xiàng)工作是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。本文首先介紹在不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)工作的有關(guān)內(nèi)容，其次介紹了房產(chǎn)測(cè)量工作對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)的意義，最后為了更好地適應(yīng)未來(lái)社會(huì)發(fā)展，筆者提供了幾點(diǎn)個(gè)人的建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;房產(chǎn)測(cè)繪;應(yīng)用探討

房產(chǎn)測(cè)繪作為不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)工作中的主要組成部分，做好房地產(chǎn)測(cè)繪的有關(guān)工作將對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)進(jìn)步維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要的意義，當(dāng)前我們國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)的登記處理工作中已經(jīng)稍有起色，下文將結(jié)合當(dāng)前我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，討論探究如何能夠在下一步做好不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪工作，以推動(dòng)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的概念

房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)中的一項(xiàng)主要工作，其測(cè)繪的內(nèi)容主要包括了平面測(cè)繪工作，信息采集工作，對(duì)比決策工作和成果資料的檢查和修改工作。其中平面測(cè)繪工作是房產(chǎn)測(cè)繪工作最為基礎(chǔ)也是最為重要的一個(gè)組成部分，而面積測(cè)算流程則主要包括了房?jī)?nèi)建筑面積的測(cè)量，產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算和最終占有面積的計(jì)算。最后變更測(cè)繪是指房屋在使用的過(guò)程中會(huì)因?yàn)樾畔⒌牟粩嘧兓l(fā)生使用權(quán)限的更改，此時(shí)需要根據(jù)這些變化進(jìn)行不斷地修改測(cè)繪[1]。

一般房產(chǎn)的擁有者在注冊(cè)房屋使用者的時(shí)候，需要到專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪窗口提請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪的證明，只有經(jīng)過(guò)技術(shù)職員到實(shí)地考察之后，取得相關(guān)的測(cè)繪信息并且經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的考核之后才能擁有房產(chǎn)掛號(hào)的機(jī)會(huì)。在最后的審核階段，審計(jì)人員不需要去實(shí)地進(jìn)行核查而是借用當(dāng)前較為先進(jìn)的地理測(cè)繪系統(tǒng)坐在房屋中觀察房子的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，由此可見(jiàn)房屋測(cè)繪工作質(zhì)量的精準(zhǔn)度將對(duì)審計(jì)結(jié)果具有很大影響，所以有關(guān)的房地產(chǎn)部門(mén)應(yīng)該聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)比較專(zhuān)業(yè)的計(jì)算機(jī)構(gòu)去完成測(cè)繪工作并且還要按照行內(nèi)的法律章程進(jìn)行審核流程。

二、房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)中的主要作用

（一）房產(chǎn)測(cè)繪工作是房產(chǎn)登記資料的有力保證

房產(chǎn)的負(fù)責(zé)人和權(quán)力人在向有關(guān)的部門(mén)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，必須要向他們提供一個(gè)完整的，合法的，有效的信息證件，并且這些信息還是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定后的，房產(chǎn)測(cè)繪不僅能夠提供以上的這些信息，并且還能將他們編制成圖標(biāo)的形式更加清晰地呈現(xiàn)在觀眾的面前，對(duì)于涉及到測(cè)量面積，性質(zhì)和質(zhì)量的相關(guān)信息可以直接作為資料使用。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪為登記證明提供重要的數(shù)據(jù)支撐材料

房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容不僅是作為不動(dòng)產(chǎn)登記的主要參考標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還是在不動(dòng)產(chǎn)交易和房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的有關(guān)證明材料。房產(chǎn)測(cè)繪中有關(guān)房屋的使用壽命和土地面積的資料對(duì)于房屋的交易具有重要的影響，以上的這些數(shù)據(jù)直接與業(yè)主的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益有著直接的關(guān)系，所以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果也可以利用其他的掩護(hù)手段為債權(quán)人提供保護(hù)，作為經(jīng)濟(jì)收益的直接證據(jù)[2]。

（三）不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)登記的最終數(shù)據(jù)來(lái)源借鑒于房產(chǎn)測(cè)繪

當(dāng)前很多的市政府都已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)草原信息，房屋信息，林地信息展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，房產(chǎn)測(cè)繪工作可以為這些不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供一個(gè)基礎(chǔ)的參考標(biāo)準(zhǔn)，顯示最安全和標(biāo)準(zhǔn)的參考信息，增加了信息管理的工作效率，對(duì)于全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記都有著一個(gè)顯著的促進(jìn)效果。

三、未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)測(cè)繪改革需要注意的幾個(gè)方面

（一）完善信息采集數(shù)據(jù)庫(kù)

國(guó)家十三五規(guī)劃指出要不斷完善國(guó)家地理信息采集系統(tǒng)的資料內(nèi)容，促成不同部門(mén)的資料共享，不斷加快自然環(huán)境和國(guó)土資源的改善作業(yè)，當(dāng)前我們已經(jīng)就建設(shè)地理測(cè)繪信息系統(tǒng)達(dá)成了共識(shí)，很多市級(jí)測(cè)繪部門(mén)開(kāi)始成立單獨(dú)的地理信息收集系統(tǒng)，并且同樣兼顧系統(tǒng)的運(yùn)行和維修更新工作，所有的數(shù)據(jù)庫(kù)都以實(shí)現(xiàn)最終地理信息資源共享，各單位共享測(cè)繪成績(jī)?yōu)槟繕?biāo)，只要具有數(shù)據(jù)庫(kù)訪權(quán)限就可以在云平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)訪問(wèn)工作，各個(gè)單位的數(shù)據(jù)庫(kù)相互利用，大大地減少了重復(fù)測(cè)繪的概率。

（二）技術(shù)人員增強(qiáng)知識(shí)儲(chǔ)備

在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一掛號(hào)登記的情況下，想做出一套能夠具有多種方案的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和登記證明，有以下兩種辦法，首先可以將不同的工作分給不同的部門(mén)來(lái)做，當(dāng)然這些工作的內(nèi)容必須是在他們所精通的專(zhuān)業(yè)范圍之內(nèi)，最后再整合到一起完成測(cè)繪報(bào)告的書(shū)寫(xiě)，但是這種方法比較繁瑣，如果信息不能夠互通或不及時(shí)交流的話(huà)會(huì)造成很多困難，因此也可以采用由單獨(dú)的測(cè)繪部門(mén)來(lái)完成的方法，這就要求這些部門(mén)的人員能夠具備扎實(shí)的測(cè)繪基礎(chǔ)，認(rèn)真學(xué)習(xí)關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪、地理測(cè)繪的知識(shí)，掌握全面的技能，朝著綜合性人才的方向發(fā)展。

（三）建立統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容包括登記機(jī)構(gòu)，書(shū)面登記，登記證明和信息平臺(tái)四個(gè)部分，但是我國(guó)當(dāng)前的各個(gè)系統(tǒng)都是獨(dú)立分開(kāi)的，工作的內(nèi)容也沒(méi)有必要的關(guān)聯(lián)，當(dāng)前需要建立一個(gè)統(tǒng)一的系統(tǒng)將所有的信息進(jìn)行整合[3]。

地理信息系統(tǒng)屬于測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，現(xiàn)在已經(jīng)包括了信息學(xué)，地理學(xué)，測(cè)繪學(xué)，采集學(xué)得等多個(gè)學(xué)科的內(nèi)容，當(dāng)然地理學(xué)中的地圖測(cè)量是信息集合的主要參考依據(jù)，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)科技成長(zhǎng)的重要橋梁。利用大數(shù)據(jù)的信息分析功能配合較為先進(jìn)的人機(jī)交互技術(shù)和反饋數(shù)據(jù)使得傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)不再局限于地圖的范疇之內(nèi)，更加包括了社會(huì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)測(cè)分析圖，工程的完工圖，房產(chǎn)分布圖，人流返鄉(xiāng)預(yù)測(cè)等。我們可以通過(guò)建立一個(gè)較為完善的數(shù)據(jù)地理坐標(biāo)系統(tǒng)建立一個(gè)極具優(yōu)勢(shì)的平臺(tái)，對(duì)于平臺(tái)上反饋出的數(shù)據(jù)可以利用內(nèi)部的系統(tǒng)地圖進(jìn)行處理。通過(guò)利用各種不動(dòng)產(chǎn)信息集中處理的方法達(dá)到最終信息的統(tǒng)一處理。同時(shí)地理信息系統(tǒng)也是一個(gè)幫助工作人員做出業(yè)務(wù)判斷的窗口，最終做出正確的判斷，減少行動(dòng)中的阻力，保證不動(dòng)產(chǎn)掛號(hào)的順利實(shí)行。

（四）整合測(cè)繪成果，全面適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展

根據(jù)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的相關(guān)條例規(guī)定，有關(guān)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)必須要在完成房地產(chǎn)土地位置，性質(zhì)和面積等基礎(chǔ)測(cè)繪工作之后，按照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和房產(chǎn)測(cè)量編碼規(guī)則上的規(guī)定形成有關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，房地產(chǎn)測(cè)繪中心對(duì)這些報(bào)告實(shí)行統(tǒng)一的備案處理，只有經(jīng)過(guò)法定備案的數(shù)據(jù)報(bào)告才能夠出現(xiàn)在樓盤(pán)的登記表中，測(cè)繪的結(jié)果應(yīng)該包含封面資料和電子材料，其儲(chǔ)存的內(nèi)容應(yīng)該符合法定的立案標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)的組織機(jī)構(gòu)最終持有測(cè)繪結(jié)果，性質(zhì)和質(zhì)量的解釋權(quán)。

（五）建立測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范化操作

不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)施不僅是當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求同樣也是社會(huì)進(jìn)步的重大表現(xiàn)，但是當(dāng)前我國(guó)沒(méi)有為不動(dòng)產(chǎn)登記營(yíng)造一個(gè)合適的法律環(huán)境，對(duì)于一些牽扯到法律沖突，利益矛盾，操作具有難度的房地產(chǎn)登記工作還是一籌莫展，建立一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范化工作是當(dāng)前需要著重考慮的問(wèn)題，同時(shí)還應(yīng)該盡量去協(xié)調(diào)好各個(gè)部門(mén)之間的規(guī)范化差異，因?yàn)槊總€(gè)部門(mén)的工作是不一樣的，應(yīng)該以《不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查方案》為參考依據(jù)，分清各個(gè)部門(mén)之間的數(shù)據(jù)差異，建立統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有利保證[4]。

四、結(jié)語(yǔ)：

從上面我們可以看出來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記掛號(hào)工作有著深遠(yuǎn)的影響，而不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)度也將會(huì)對(duì)于社會(huì)的發(fā)展有著明顯的影響，我國(guó)當(dāng)前在房產(chǎn)測(cè)繪方面還存在著很多的問(wèn)題，筆者希望在未來(lái)測(cè)繪部門(mén)能夠重視技術(shù)的革新和管理模式的完善以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。

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