試論房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題與解決對策

唐朝旭

摘要：在房地產(chǎn)項目施工建設(shè)的過程中，實行房地產(chǎn)項目管理，不僅可以對房地產(chǎn)項目存在的弱點和不足進(jìn)行全面分析，還能夠更加有效的增強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理工作。 結(jié)合當(dāng)前的各類制度問題，對缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，改善相關(guān)的監(jiān)控體系，還需對房地產(chǎn)項目管理實現(xiàn)全程管理，避免采購過程出現(xiàn)不良問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;現(xiàn)存問題;解決對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著全面的調(diào)整，相關(guān)企業(yè)只有不斷提升自身的項目管理水平，采取有效措施積極應(yīng)對以往項目管理中存在的各種難題，這樣才能保證項目施工質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目管理中存在的具體問題

（一）項目施工進(jìn)度管理問題分析

任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于施工周期都有著明確的要求，且這種要求都會在項目施工合同中得以顯現(xiàn)，并成為項目工程施工進(jìn)度管理的核心目標(biāo)。目前，從我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將精力放在追求項目施工效益上，相對對于項目施工進(jìn)度的管理，卻是極為忽視，從而使得房地產(chǎn)工程項目施工進(jìn)度管理中存在很多不合理的地方，不僅影響了房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)質(zhì)量和管理質(zhì)量，而且對于相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升也造成了很大的阻礙。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度管理工作，勢在必行。

（二）項目施工質(zhì)量管理問題分析

在房地產(chǎn)工程項目施工開展階段，對其項目管理造成影響的另一個關(guān)鍵因素就是項目施工質(zhì)量的管理，因為只有保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工質(zhì)量，才能保證其日后運(yùn)行使用的安全性和穩(wěn)定性，且在很大程度上還能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭能力。相對，若是項目施工質(zhì)量管理不達(dá)標(biāo)，則勢必會降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的利用價值，給人們的安全居住埋下較大的安全隱患。然而，目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工質(zhì)量管理上都存在很多缺陷和不足，因此，必須及時采取有效措施來控制項目施工質(zhì)量，這樣才能在降低施工成本的基礎(chǔ)上，使其整體工程建設(shè)能夠早日如期完工。

（三）項目施工成本管理問題分析

在房地產(chǎn)項目管理環(huán)節(jié)中，施工成本管理也是極為重要工作內(nèi)容。其管理質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)項目的施工進(jìn)度管理和施工質(zhì)量管理都有著息息相關(guān)的聯(lián)系，因此，相關(guān)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目施工成本管理工作。但是在實際運(yùn)行時，項目施工成本管理結(jié)果卻是差強(qiáng)人意，存在很多難以控制的問題，既降低了項目施工質(zhì)量，使其后續(xù)工程建設(shè)難以順利的實施，又對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升帶來較大的困擾，從而使之市場競爭能力大大下降。因此，當(dāng)務(wù)之急，就是要尋找一條有效的管理途徑，來加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工成本管理工作，并及時解決其管理中存在的各種難題。

二、房地產(chǎn)項目管理問題的有效解決方法

（一）加大項目進(jìn)度的管理力度

為了能夠保證房地產(chǎn)項目施工管理快速、準(zhǔn)確落實，首先，應(yīng)該制定完善的管理制度，只有按照規(guī)章制度進(jìn)行施工，才能夠保證工程項目的施工符合精細(xì)化的管理要求。 其次，施工管理人員應(yīng)該從總體上針對項目的各個流程進(jìn)行全面分析，優(yōu)化各個流程之間的銜接，通過合理有效的措施減少房地產(chǎn)項目的整體成本。 比如要加強(qiáng)對于變電站項目施工管理制度的有效落實，必須要建立健全施工驗收制度、施工監(jiān)督制度、施工技術(shù)操作要求等相關(guān)的管理體系，保證在具體施工的過程中做到有章可循。最后，對施工項目組織方案、施工設(shè)計、施工操作調(diào)試書等施工資料進(jìn)行全面管理;通過對施工圖紙的審核，能夠及時在設(shè)計初期發(fā)現(xiàn)工程存在的不足，根據(jù)實際情況合理優(yōu)化施工圖紙，有效避免后續(xù)的返工問題。

（二）加強(qiáng)工程質(zhì)量的管理

在對房地產(chǎn)項目施工進(jìn)行管理時，必須要針對項目全流程進(jìn)行動態(tài)化的管理。 針對不同階段存在的不同問題制定管理對策，加強(qiáng)動態(tài)監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量方面存在的不足。 另外還應(yīng)該加強(qiáng)對于施工項目的交接與審核，加強(qiáng)對于施工項目的流程把控。 對于工作人員而言，需要階段性的進(jìn)行教育，利用思政教育方式及專業(yè)知識的培訓(xùn)，讓他們樹立責(zé)任意識和安全意識，保證在施工的過程中嚴(yán)格按照施工工作制度，科學(xué)開展各方面管控活動。 還應(yīng)該培訓(xùn)和引導(dǎo)工作人員將先進(jìn)技術(shù)與工藝應(yīng)用到實際工作中，進(jìn)一步提高工程質(zhì)量管理水平。

（三）嚴(yán)格進(jìn)行工程成本的控制

在施工管理期間應(yīng)該針對項目工程材料和房地產(chǎn)項目進(jìn)行嚴(yán)格的把控，尤其是在房地產(chǎn)項目施工中經(jīng)常會出現(xiàn)包工、包料的問題，必須要嚴(yán)格審查施工材料的質(zhì)量和型號，確保施工材料符合施工要求。 加強(qiáng)對于施工材料的招投標(biāo)管理工作，在招投標(biāo)的過程中，嚴(yán)格審查施工材料制造商的資質(zhì)和合格證書。 在施工用料期間，要加強(qiáng)對于施工材料的動態(tài)化管理，避免施工材料受潮、變質(zhì)。 另外在施工的過程中由于項目經(jīng)常會受到氣候、現(xiàn)場環(huán)境的變化等影響而產(chǎn)生質(zhì)量問題，所以必須要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)項目施工的整體環(huán)境把控，避免影響施工工期。

（四）保證施工過程中的安全性

在房地產(chǎn)項目施工之前，必須要制定完整的安全生產(chǎn)監(jiān)管目標(biāo)。 只有在監(jiān)管目標(biāo)框架內(nèi)確立監(jiān)管體系，才能夠保證項目安全目標(biāo)清晰、準(zhǔn)確，不會出現(xiàn)盲目監(jiān)管的問題，消除施工安全隱患。 在建筑單位擬訂安全生產(chǎn)目標(biāo)的過程中，必須要保證安全目標(biāo)切實可行，并且將安全目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分，保證每一個部門、每一個職工都可以明確安全生產(chǎn)的管理目標(biāo)。 盡管我國絕大多數(shù)的建筑企業(yè)都設(shè)置了施工安全監(jiān)管部門，但是卻沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，所以建筑企業(yè)必須要針對社會和單位的實際情況進(jìn)行分析，對于自身的安全監(jiān)管進(jìn)行不斷優(yōu)化，提高安全監(jiān)管的職責(zé)，將安全職責(zé)與福利待遇相掛鉤。 建筑施工單位必須將安全管理作為建筑施工的主要監(jiān)管核心，促進(jìn)從業(yè)者不斷提高自身的安全防護(hù)意識 ， 只有這樣才能夠從根本上杜絕安全施工隱患。通過階段性的指導(dǎo)工作人員參與到教育活動中，使其樹立正確的安全觀念，在內(nèi)心牢牢樹立安全施工的理念。

三、結(jié)語：

房地產(chǎn)項目管理工作屬于目前企業(yè)在實際發(fā)展過程中非常重要的部分，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的監(jiān)督部門及執(zhí)行部門等相互合作 ， 溝通交流，提升管理工作水平。

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