房地產(chǎn)項目報建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)的影響研究

章文西

摘要：在社會不斷發(fā)展的時代背景之下，我國房地產(chǎn)市場相較于之前也變得越發(fā)的完善，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力也變得越發(fā)的激烈，為了能夠有效提高企業(yè)競爭力，開發(fā)商在發(fā)展過程中一定要對資源進行充分利用，同時還需要盡可能的簡化房地產(chǎn)項目報建流程，從而更好地促進我國房地產(chǎn)事業(yè)得以發(fā)展?；谶@一目的，本文則就房地產(chǎn)項目報建流程對開發(fā)環(huán)節(jié)的影響進行了研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目報建流程;開發(fā)環(huán)節(jié);影響

一、房地產(chǎn)項目報建流程相關(guān)概述

房地產(chǎn)項目報建流程在實施過程中需要經(jīng)歷以下幾個環(huán)節(jié)：

（一）規(guī)委會審查環(huán)節(jié)

無論是任何性質(zhì)的用地，最開始都需要經(jīng)過各級規(guī)劃委來進行審核，而審核的目的就是為了能夠更好地掌握方案修建的合理性，以及其是否能夠滿足城市總體規(guī)劃需求，這樣才能真正有效實現(xiàn)對于城市建設(shè)的有效控制與引導。所以房地產(chǎn)項目在報建的時候，通常都需要及時的向規(guī)委會提交具有良好可行性的項目材料。

（二）發(fā)改委審查環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項目報建流程之中，發(fā)改委對于房地產(chǎn)項目的審查內(nèi)容就是對項目是否合規(guī)進行審查，需要按照本地區(qū)環(huán)保、產(chǎn)生、招商以及投資等多方政策來對項目報告進行批復。

（三）選址環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項目報建流程之中，規(guī)劃管理部門通常需要進行選址，而在這一過程中大多是交由規(guī)劃部門來進行牽頭，同時與環(huán)保部門、國土部門以及林業(yè)部門等進行協(xié)商，而審查的內(nèi)容則是項目建設(shè)地址是否環(huán)保、安全等等。

（四）環(huán)保部門的批復

在確定選址之后，環(huán)保部門還需要按照相關(guān)法律以及開發(fā)單位所提交的環(huán)保評估報告來對房地產(chǎn)項目實用過程中的環(huán)保性能進行評估，具體而言就是對其對于周邊環(huán)境的影響進行預測，同時制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施來進行審查;同時還需要結(jié)合環(huán)保設(shè)備保養(yǎng)以及維修來進行合理規(guī)范。

（五）用地預審環(huán)節(jié)

用地預審也是房地產(chǎn)項目報建流程中較為重要的部分，這一部分則是交由國土部門負責，這一部分需要在工作過程中按照相關(guān)法律法規(guī)來對本地區(qū)土地使用情況進行合理的規(guī)劃，同時還需要及時做好耕地保護工作，對項目擬用地面積、指標以及占補平衡方案等多方面來進行審查，這樣才能有效實現(xiàn)集約科學開發(fā)用地。

（六）住建部門的審查

房地產(chǎn)項目報建流程之中，住建部門同樣也需要進行審查，而審查的內(nèi)容則主要是以設(shè)計圖紙、施工安全備案、施工許可等多方面環(huán)節(jié)的審查，做好這些環(huán)節(jié)的審查才能確保之后施工活動的合理實施。

（七）招投標監(jiān)督部門的評審

房地產(chǎn)項目報建流程之中還包含了招投標監(jiān)督部門的評審，相關(guān)法律體系有提到要積極組織相關(guān)專家來對招投標文件進行評審，同時按照相關(guān)職能來履行好自身的監(jiān)督管理職能，這樣才能真正有效保障招投標的公正、公平性。

（八）竣工驗收備案

房地產(chǎn)項目報建流程除了上述幾點之外，還包含了竣工驗收備案，在這一過程中不同職能部門在工作過程中都需要對本部門所涉及到的核準批復方案以及設(shè)計進行相應(yīng)的檢查與驗收，以此來保障項目建設(shè)的質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)項目報建流程發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在實際發(fā)展過程中，不同地區(qū)的市場外部環(huán)境自然也會存在著一定的差異，政策因素等多方面都會存在區(qū)別，因為報建的流程本身就十分的繁瑣，再加上可操作性也十分的強，所以通常都需要對房地產(chǎn)市場進行適當?shù)谋O(jiān)督與管理，這樣才能真正有效保證報建流程是真正按照政府相關(guān)法律體系而執(zhí)行的。政府部門在這一過程中，一定要發(fā)揮出自身行政管理的職能，對各項環(huán)節(jié)的審批工作進行及時的完善，這樣才能真正有效了解報建流程中所存在的問題。分析我國房地產(chǎn)開發(fā)行政審判機制以及相關(guān)法律問題我們能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，和地方政府行政管理能力之間存在著較為緊密的聯(lián)系，政府部門在這一過程中可以發(fā)揮出自身的監(jiān)督職責，做好不同部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，而企業(yè)在這一過程中也會對項目的開發(fā)環(huán)節(jié)造成影響，尤其是企業(yè)內(nèi)部之間的協(xié)作以及運作能力所造成的影響可謂是十分顯著。所以說，房地產(chǎn)項目報建過程中，其整個流程一定要進行合理的把控，從開發(fā)商的角度思考分析，以此來及時把握制度中存在的問題，然后提出相應(yīng)的解決處理方案。

三、房地產(chǎn)項目報檢流程對開發(fā)環(huán)節(jié)的影響

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程對于開發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響是十分顯著的，尤其是在開發(fā)進度這一方面的影響，要想更好地提高開發(fā)環(huán)節(jié)質(zhì)量和效率，就一定要對房地產(chǎn)項目報建流程進行合理優(yōu)化，這樣才能更好地實現(xiàn)開發(fā)的目的，有效提高企業(yè)開發(fā)商的競爭力。而要想實現(xiàn)這一點，房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要及時把握項目報建流程以及不同階段的工作任務(wù)，這樣才能更好地分析報建項目對于開發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響。

（一）目的與意義

首先，一定要很好地把握房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要遵守的相關(guān)政府法規(guī)以及行政管理部門的職責，對審批流程進行有效規(guī)劃，同時明確指出項目報建的流程。因為只有真正做到這一點，才能真正有效對整個報建流程進行合理優(yōu)化，從而有效把握需要優(yōu)化的問題以及任務(wù)，結(jié)合實際情況來進行完善與優(yōu)化。在實際分析過程中，相關(guān)部門可以結(jié)合流程管理理論來對房地產(chǎn)項目開發(fā)形成正確的認識，然后再基于此來對房地產(chǎn)項目開發(fā)流程進行合理的完善。其次，在對房地產(chǎn)項目報建流程對于開發(fā)環(huán)節(jié)的影響研究的時候，相關(guān)人員可以使用綜合分析法來進行合理分析，在這一過程中相關(guān)人員可以從項目的立項審批開始，對整個環(huán)節(jié)進行合理的完善與優(yōu)化，結(jié)合實際問題來對整個開發(fā)流程進行優(yōu)化與管理，這樣才能進一步構(gòu)建出較為完善且良好的流程管理體系。

（二）開發(fā)流程的特征

房地產(chǎn)項目報建流程對于開發(fā)環(huán)境的影響研究，還需要很好地把握開發(fā)流程的特征，而其主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)流程最為本質(zhì)的特征之一就是綜合性，在現(xiàn)代化城市不斷發(fā)展的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)過程相較于之前而言也變得越發(fā)的復雜，開發(fā)環(huán)節(jié)在實施過程中涉及到的部門也變得越來越多，像是民防、國土、建設(shè)、環(huán)保、消防等等，另外和城市群眾生活之間的關(guān)系也變得越發(fā)的緊密。為此，開發(fā)商在發(fā)展過程中一定要做好綜合調(diào)研與分析工作，畢竟只有合理規(guī)劃與統(tǒng)籌才能真正有效開發(fā)出較為成功的房地產(chǎn)項目。（2）長期性。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)設(shè)計方面較多，可以說是從最開始房地產(chǎn)項目的投入，一直到最后的資本回收與運作的全過程。從獲得土地信息這一方面來分析的話，需要對其可行性進行研究，會經(jīng)過多方面的管理以及審批，整個流程需要耗費較多的時間，一般情況下，普通房地產(chǎn)開發(fā)項目大多是1-2年，而規(guī)模較大的則需要4-5年。（3）風險性。房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中整個流程十分的長，再加上涉及多方領(lǐng)域，所以需要耗費的資金也不少，這個時候開發(fā)過程中就會面臨著各種各樣的風險以及不確定因素，很容易會加大開發(fā)風險，所以開發(fā)人員一定要結(jié)合實際來進行合理規(guī)范。

四、結(jié)語：

綜上所述，在上述分析中我們能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目報建流程對于開發(fā)環(huán)節(jié)造成的影響是十分顯著的，開發(fā)商在發(fā)展過程中一定要按照政府所制定出來的相關(guān)制度來對報建流程進行合理優(yōu)化，這樣才能進一步加快項目審批速度，更好地實現(xiàn)項目建設(shè)的目的，從而有效提高企業(yè)經(jīng)濟效益以及競爭力。為此，企業(yè)管理人員在經(jīng)營與發(fā)展過程中一定要結(jié)合現(xiàn)如今報建流程來進行合理分析，制定出相應(yīng)的解決方案，確保整個流程的簡化性，這樣才能得到更好地發(fā)展。

參考文獻：

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