房地產(chǎn)項目前期開發(fā)中的成本控制與管理

張湛

摘要：在目前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展的大背景下，我國的房地產(chǎn)市場要想在激烈的環(huán)境中求得生存和發(fā)展，就得在工程項目建設(shè)中既要重視項目開發(fā)成本，又要保證工程項目的進(jìn)度和質(zhì)量，才能以最合理的成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益。但是，在目前的很多房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有些開發(fā)企業(yè)只注重對項目施工中的成本控制，忽略了對項目前期的成本控制，從而增加了整個項目的開發(fā)成本，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，本文結(jié)合房地產(chǎn)前期開發(fā)工作的內(nèi)容，提出了加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目前期開發(fā)成本管理的一些建議，以此來提高房地產(chǎn)項目的整個成本管理工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;開發(fā)成本;項目管理;前期設(shè)計

成本管理是房地產(chǎn)項目管理中的一個重要組成部分，它貫穿于項目的開發(fā)、實施、完工、驗收等各個環(huán)節(jié)，通過加強(qiáng)對成本的管理和控制，能夠極大的提高施工進(jìn)度，它對整個項目的順利完工具有非常重要的作用。而在成本管理中，項目的前期開發(fā)成本又主要包括可行性研究報告、項目定位、項目規(guī)劃、項目設(shè)計以及投資估算等這幾個方面的內(nèi)容，而前期的成本管理最終會體現(xiàn)在投資估算上。由此可見，假如項目的前期成本沒有得到很好的控制，就會影響整個項目后續(xù)工作的開展，嚴(yán)重時會使得整個項目的成本管理失去控制，最終損害了房地產(chǎn)企業(yè)的利益。但目前，有些企業(yè)在實際工作中，并不重視項目的前期成本管理，特別是在一些工期非常緊張的情況下，他們只想著盡快完工，并不重視項目的前期工作，更沒有考慮到項目前期設(shè)計和成本核算的高準(zhǔn)確率和高效率是保證場地施工質(zhì)量和進(jìn)度的關(guān)鍵因素，所以，如果不重視前期的成本管理工作就會嚴(yán)重影響項目的后續(xù)工作開展以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目前期成本控制的重要意義

加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目的前期成本控制和管理工作主要有以下幾方面的意義：一是提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益;二是提高對項目施工階段各項成本費用的控制;三是為項目的后續(xù)投資決策提供數(shù)據(jù)分析。

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，除了要控制各項費用的支出，減少對各種原材料等資源的浪費，更重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益這一目標(biāo)，更好推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，對項目的前期成本管理與企業(yè)的效益密切相關(guān)，相輔相成。

（二）提高對項目施工階段各項成本費用的控制

通過前期的成本管理，可以為項目的施工階段提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持，在施工時，通過查看前期可研報告中項目總投資預(yù)算以及已經(jīng)發(fā)生的各項費用，就能根據(jù)可研報告的批復(fù)合理控制整個項目的支出，并通過動態(tài)成本反映出項目存在的問題，從而建立財務(wù)的成本預(yù)警機(jī)制和對策，從而避免造成支出過大，嚴(yán)重脫離實際成本的現(xiàn)象，進(jìn)而實現(xiàn)對項目成本的控制和管理。

（三）為項目的后續(xù)投資決策提供數(shù)據(jù)分析

在房地產(chǎn)項目前期開發(fā)中，加強(qiáng)對成本的管理，可以合理控制并減少無效成本的支出。在前期決策階段，所發(fā)生的費用主要有可行性研究、市場調(diào)查、環(huán)境影響評價、圖紙設(shè)計等各項費用，這些費用在整個房地產(chǎn)開發(fā)中所占的總費用并不高，但卻直接影響著整個項目的運行成本。同時，通過對項目前期的投資回報率、內(nèi)部收益率、投資回收期、凈利潤率等指標(biāo)進(jìn)行合理的分析，也給房地產(chǎn)企業(yè)的投資者提供了科學(xué)的決策依據(jù)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目前期成本管理的合理化措施

（一）提高企業(yè)決策者對前期成本管理的認(rèn)識

近年來，通過對房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理、成本控制以及施工現(xiàn)狀的調(diào)查與了解發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)對前期開發(fā)階段的成本控制重視程度不夠。例如，由于有些房地產(chǎn)企業(yè)對項目前期開發(fā)階段的成本管理缺少必要的了解，他們認(rèn)為只要后續(xù)的施工階段能夠滿足施工要求和控制好成本管理就可以了，前期的費用在整個項目中所占的比重很小，不會花費多少成本，他們就不夠重視;還有的企業(yè)表現(xiàn)在為了節(jié)省資金，就忽略了對項目前期的設(shè)計費用等內(nèi)容，這些都不利于項目的后期發(fā)展。所以，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對項目前期成本的核算和認(rèn)識：一是提高企業(yè)決策者對成本管理的思想認(rèn)識，從項目的設(shè)計、可研報告、環(huán)評、立項、土地規(guī)劃、能源評價等前期工作就注重成本管理，為項目施工階段更好的節(jié)省成本打下基礎(chǔ)，并將成本管理思想貫穿和應(yīng)用到項目管理的全過程;二是提高設(shè)計人員、施工人員等管理技術(shù)人員對成本管理的認(rèn)識。由于項目的前期工作除了領(lǐng)導(dǎo)層定決策外，具體實施的人員就是相關(guān)的設(shè)計等專業(yè)技術(shù)管理人員，因此，只有這些專業(yè)人員轉(zhuǎn)變了思想觀念，認(rèn)識到了成本管理的重要性，才能從源頭上節(jié)省成本，提高工作效率和整個項目的質(zhì)量。

（二）找準(zhǔn)房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場定位

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前一定要對項目周邊的地理位置、環(huán)境要求、居住人口、學(xué)校等情況進(jìn)行綜合的市場調(diào)查和分析，根據(jù)市場調(diào)查才能確定項目開發(fā)的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及目標(biāo)客戶群等信息，只有確定了所建設(shè)項目的市場定位，才能明確項目的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而確定樓盤在未來的建設(shè)投資資金和銷售價格等信息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計之前一定要考慮當(dāng)?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及文化風(fēng)俗等情況，避免出現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)后房子價格太高而賣不出去的情況，這樣就會浪費了資金和資源，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）加強(qiáng)對項目前期成本的核算工作

很多房地產(chǎn)項目在實際開發(fā)建設(shè)中經(jīng)常會出現(xiàn)投資過大，資金鏈斷裂，實際支出與投資預(yù)算嚴(yán)重不符的情況，所以，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對前期成本核算的審核以及考核工作，要對項目開發(fā)做全面的風(fēng)險評估，將各種風(fēng)險降到最低，從而用最少的投資獲得最大的收益。主要可以做好以下工作：一是在設(shè)計環(huán)節(jié)，要將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，制定出科學(xué)合理的設(shè)計方案，有效節(jié)約施工階段的成本，從而保證項目后續(xù)按照預(yù)算和工期順利建設(shè);二是嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本控制方案。在經(jīng)過全面系統(tǒng)的預(yù)算后，提高項目實施的合理性和科學(xué)性，從而避免因盲目開發(fā)而產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本;三是選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位。在選擇設(shè)計單位的時候，房地產(chǎn)企業(yè)不要貪圖費用低或資質(zhì)不高的公司，而要選擇一些優(yōu)秀的、正規(guī)的設(shè)計公司，才能避免因設(shè)計質(zhì)量不合格而導(dǎo)致方案再次修改，避免出現(xiàn)因返工而增加設(shè)計成本的情況。

三、結(jié)語：

房地產(chǎn)項目要經(jīng)過前期開發(fā)設(shè)計、決策設(shè)計、項目施工再到驗收竣工等階段，在每一個階段都會產(chǎn)生不同的費用，形成一定的建設(shè)成本。因此，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高市場競爭力，增加企業(yè)的效益，就不得不加強(qiáng)對各個階段的成本控制和管理。而項目的前期開發(fā)設(shè)計又是整個項目建設(shè)的基礎(chǔ)和開始環(huán)節(jié)，所以只有做好了前期的開發(fā)設(shè)計工作，從源頭上合理的控制好成本，才能保證項目的后續(xù)建設(shè)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在提高對項目前期開發(fā)成本認(rèn)識的基礎(chǔ)上，找準(zhǔn)房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場定位，加強(qiáng)對項目前期成本的核算工作，嚴(yán)控各個階段的成本，才能順利完成項目建設(shè)，創(chuàng)造最大的收益。

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