對(duì)在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理的探討

毛亮

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人民生活水平在不斷地提升，進(jìn)而帶動(dòng)了房地產(chǎn)及建筑行業(yè)的發(fā)展。本文對(duì)在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理進(jìn)行探討，從其管理意義展開，提出了存在的問題和解決措施，旨在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)及發(fā)展，從而為關(guān)注這一話題的人們提供參考。

關(guān)鍵詞：在建工程;房產(chǎn)抵押;商品房預(yù)售

引 言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，保障人們的根本利益。在此基礎(chǔ)上，相關(guān)的制度及法典就很好地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)，完善在建工程抵押的制度，就成了社會(huì)各界人士所關(guān)注的問題。因此，有必要對(duì)在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理進(jìn)行討論。

一、在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理的意義及實(shí)質(zhì)

商品房預(yù)售，是指在房產(chǎn)建設(shè)的過程中進(jìn)行銷售，購(gòu)買人完成付款的現(xiàn)象。從20世紀(jì)80年代開始，由廣東、深圳等地傳入，從而被廣泛地推廣和運(yùn)行。在建工程的預(yù)售有利于促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升相關(guān)行業(yè)的運(yùn)行效率，由此進(jìn)行資金的回收及收集，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。在建工程的預(yù)售有利于提升房產(chǎn)開發(fā)的速度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。同時(shí)，也能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行成本，在市場(chǎng)變動(dòng)的基礎(chǔ)上保障房產(chǎn)的銷量，降低房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。但在此過程中，在建工程的預(yù)售中，簽訂的合同不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，未登記的房屋產(chǎn)權(quán)不能夠形成買賣的物權(quán)合同，進(jìn)而形成一定程度上的隱患，不利于在建工程的預(yù)售。因此，有必要完善在建工程的管理措施，保障制度的規(guī)范化發(fā)展。

針對(duì)于在建工程而言，部分已建成的建筑可以投入使用，建筑項(xiàng)目大部分實(shí)體趨于完成，在項(xiàng)目工程期間，部分建筑已被使用，從而促使商品房具有抵押的條件，對(duì)已完工建筑而言，具備轉(zhuǎn)用以及抵押的條件，有一定的實(shí)用價(jià)值，以此為房產(chǎn)抵押提供強(qiáng)有力依據(jù)。在建工程不僅具備土地使用權(quán)，工程包含項(xiàng)目建筑物及構(gòu)筑物，針對(duì)于房產(chǎn)抵押，土地使用權(quán)已包含建筑物及構(gòu)筑物兩部分，以完整房地產(chǎn)形態(tài)給呈現(xiàn)出來(lái)的，因此針對(duì)在建項(xiàng)目，已完工部分建筑具備房地產(chǎn)期權(quán)。

二、在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售中存在的問題

一般而言，針對(duì)于在建工程項(xiàng)目而言，存在的抵押與商品房預(yù)售問題，主要包括：缺乏在建工程預(yù)售登記意識(shí)、缺乏相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，預(yù)售監(jiān)管不合理以及對(duì)于違反規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)明確處罰制度等有關(guān)內(nèi)容，本文將從這幾方面進(jìn)行分析，以便能為業(yè)內(nèi)人士提供參考建議。購(gòu)買在建工程時(shí)，購(gòu)買者需提前進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的了解，明確合同及相關(guān)制度，提升合同的規(guī)范性，保障建設(shè)工程的合法性運(yùn)行;如今還不具備在建工程相關(guān)的制度及法律規(guī)范，這就會(huì)導(dǎo)致部分商家鉆空子的情況，對(duì)于在建房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押及售賣，損害購(gòu)買者的利益。因此，需要出臺(tái)相關(guān)的制度及規(guī)定，保障建設(shè)項(xiàng)目的合理化運(yùn)行

（一）缺乏在建工程預(yù)售登記意識(shí)

房產(chǎn)預(yù)售的過程中，需進(jìn)行相關(guān)合同的登記，完善工程建設(shè)制度的規(guī)范性。部分在建工程售賣及抵押中，購(gòu)買者缺乏法律意識(shí)，導(dǎo)致相關(guān)合同缺失，進(jìn)而導(dǎo)致房屋相關(guān)手續(xù)的不完善性，侵害了購(gòu)買者的合法權(quán)益。

購(gòu)買在建工程時(shí)，購(gòu)買者需提前進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的了解，明確合同及相關(guān)制度，提升合同的規(guī)范性，保障建設(shè)工程的合法性運(yùn)行。由于部分購(gòu)買者不具備相關(guān)的法律意識(shí)，開發(fā)商就會(huì)根據(jù)此特點(diǎn)將在建工程二次售賣，從而產(chǎn)生一房多售及抵押后再售的現(xiàn)象發(fā)生，繼而侵害購(gòu)買者的合法權(quán)益。

（二）缺乏相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，預(yù)售監(jiān)管不合理

相關(guān)制度的不完善會(huì)造成在建工程建設(shè)的不合理性，目前為止，我國(guó)還沒有明確的法律規(guī)定在建工程項(xiàng)目的預(yù)售及抵押方式，這就會(huì)導(dǎo)致在建工程銷售的不完善性，進(jìn)而造成商品房建設(shè)市場(chǎng)運(yùn)行的無(wú)序性，從而無(wú)法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行約束，不利于有效監(jiān)管。

預(yù)售監(jiān)管能夠保障購(gòu)買者的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，需加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)行業(yè)的管理，保障市場(chǎng)的合理有序性建設(shè)，完善法律制度的發(fā)展。從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)法治建設(shè)的進(jìn)行。

（三）對(duì)于違反規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)明確處罰制度

處罰制度能提升我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率，規(guī)范其抵押及銷售流程。但進(jìn)行在建工程的建設(shè)與開發(fā)時(shí)，相關(guān)法規(guī)及制度缺乏造成了房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的無(wú)序性，其中，企業(yè)不履行其應(yīng)有的義務(wù)，進(jìn)而將在建工程的工期延長(zhǎng)，規(guī)定時(shí)間不交房，減少購(gòu)房者的使用時(shí)間。在此基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)及制度的建設(shè)，提升我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，保障運(yùn)行質(zhì)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展，規(guī)范運(yùn)行流程。

三、在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理的措施

關(guān)于如何解決抵押與商品房預(yù)售問題，本文提出了以下幾點(diǎn)建議：明確在建工程預(yù)售的登記，簽訂相關(guān)合同;建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行在建工程預(yù)售及抵押的監(jiān)管;完善處罰機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行等，以供參考。不同于土地使用權(quán)的購(gòu)買，在建工程包括其上方的建筑與構(gòu)筑物，相關(guān)人員進(jìn)行購(gòu)買及抵押時(shí)，需要考慮到其上構(gòu)筑物的價(jià)值，進(jìn)而將其以房地產(chǎn)的形式進(jìn)行體現(xiàn);在建工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，需要進(jìn)行合同的規(guī)范化，將其預(yù)售登記與合同的預(yù)售登記相結(jié)合，確保合同的順利實(shí)施，進(jìn)而體現(xiàn)其運(yùn)行的效率;相關(guān)合同的簽訂能提升工程建設(shè)項(xiàng)目的工作效率，保障規(guī)范合同雙方的責(zé)任制度，避免預(yù)售人所售賣及抵押的房產(chǎn)不具備法律效力現(xiàn)象的發(fā)生;相關(guān)制度的建立能提升我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，完善相關(guān)的制度，進(jìn)而進(jìn)行法治體系的建設(shè)。

（一）明確在建工程預(yù)售的登記，簽訂相關(guān)合同

進(jìn)行在建工程的抵押及購(gòu)買時(shí)，需簽訂相關(guān)合同。不同于土地使用權(quán)的購(gòu)買，在建工程包括其上方的建筑與構(gòu)筑物，相關(guān)人員進(jìn)行購(gòu)買及抵押時(shí)，需要考慮到其上構(gòu)筑物的價(jià)值，進(jìn)而將其以房地產(chǎn)的形式進(jìn)行體現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，在建工程完工的部分和正在建設(shè)的部分同樣具有房地產(chǎn)的價(jià)值，保有房地產(chǎn)期權(quán)。在建工程中，已完工的部分進(jìn)行抵押后，可以對(duì)于抵押權(quán)限實(shí)現(xiàn)二次預(yù)售，二者間可以發(fā)生重疊，但要保障在建工程建設(shè)的產(chǎn)權(quán)，交易雙方需簽訂相關(guān)的合同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)發(fā)展的現(xiàn)代化。

保障在建工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，需要進(jìn)行合同的規(guī)范化，將其預(yù)售登記與合同的預(yù)售登記相結(jié)合，確保合同的順利實(shí)施，進(jìn)而體現(xiàn)其運(yùn)行的效率。其中，根據(jù)相關(guān)規(guī)范，我國(guó)的在建工程進(jìn)行售賣與抵押時(shí)，合同雙方要到縣級(jí)及以上的政府部門進(jìn)行售賣制度與手續(xù)的備案，保障合同雙方的根本利益。進(jìn)行在建工程售賣或抵押時(shí)，購(gòu)買者及被抵押者有權(quán)利要求售賣方進(jìn)行合同的簽訂，提升預(yù)售合同的使用頻率，使二者間的交易符合相關(guān)的規(guī)范。在此基礎(chǔ)上，合同中需寫明責(zé)任雙方的權(quán)利與義務(wù)，避免后續(xù)糾紛的產(chǎn)生。例如，進(jìn)行在建工程抵押及購(gòu)買時(shí)，被抵押者及購(gòu)買者需明確合同的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)責(zé)任雙方產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而促進(jìn)交易的可實(shí)現(xiàn)性發(fā)展，維護(hù)雙方的根本利益[1]。

相關(guān)合同的簽訂能提升工程建設(shè)項(xiàng)目的工作效率，保障規(guī)范合同雙方的責(zé)任制度，避免預(yù)售人所售賣及抵押的房產(chǎn)不具備法律效力現(xiàn)象的發(fā)生，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)在建工程抵押售賣流程的現(xiàn)代化。同時(shí)，責(zé)任雙方利益的保障需要通過法律的手段來(lái)進(jìn)行，將二者間交易形成模式化，規(guī)范其購(gòu)買流程，從而提升合同的使用效率，減少相關(guān)矛盾的產(chǎn)生，提升在建工程建設(shè)的效率。

（二）建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行在建工程預(yù)售及抵押的監(jiān)管

相關(guān)制度的建立能提升我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，完善相關(guān)的制度，進(jìn)而進(jìn)行法治體系的建設(shè)。在建工程建設(shè)中，主要是通過對(duì)于抵押物進(jìn)行分期預(yù)售，將開發(fā)商自身的產(chǎn)權(quán)抵押，從而形成對(duì)于在建工程的抵押權(quán)，提升其使用效率。在此過程中，二者間具有一定的沖突，使用權(quán)及抵押權(quán)相互間既能夠互相制約，又能夠相互促進(jìn)，由此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其中，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，首先需對(duì)于房產(chǎn)的相關(guān)合同及責(zé)任歸屬進(jìn)行深化調(diào)查，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范化處理。

例如，進(jìn)行在建工程的抵押及購(gòu)買時(shí)，部分開發(fā)商不具備相關(guān)的手續(xù)及制度，進(jìn)而導(dǎo)致其工程產(chǎn)權(quán)的不明確性，造成購(gòu)買者的物質(zhì)及時(shí)間損失。因此，需要建立相關(guān)的制度，對(duì)于在建工程的抵押及購(gòu)買等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管[2]。相關(guān)購(gòu)買人員的法律意識(shí)也具有著重要的作用，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行合同的簽訂，從而實(shí)現(xiàn)在建工程的規(guī)范化購(gòu)買，促進(jìn)我國(guó)法律制度及人們法律意識(shí)的發(fā)展。

相關(guān)制度的建立有利于提升在建工程的流程的規(guī)范化發(fā)展，完善相關(guān)制度。目前，我國(guó)還不具備在建工程相關(guān)的制度及法律規(guī)范，這就會(huì)導(dǎo)致部分商家鉆空子的情況，對(duì)于在建房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押及售賣，損害購(gòu)買者的利益。因此，需要出臺(tái)相關(guān)的制度及規(guī)定，保障建設(shè)項(xiàng)目的合理化運(yùn)行。由此，進(jìn)行相關(guān)制度確立時(shí)，可以結(jié)合我國(guó)對(duì)于公司股票及債券發(fā)行的管理辦法，不按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行使用資金需要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任，從而提升在建工程運(yùn)行的規(guī)范性。

（三）完善處罰機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程中，其相關(guān)處罰制度的缺乏也會(huì)形成建設(shè)的不規(guī)范性，進(jìn)而導(dǎo)致在建工程交易的欠缺。因而，需要完善房地產(chǎn)建設(shè)中的預(yù)售登記及相關(guān)預(yù)售款項(xiàng)的制裁體系，從而確保房地產(chǎn)制度發(fā)展具備規(guī)范性，促進(jìn)其合理化運(yùn)行。相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)及完善能從一定程度上改變市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展的態(tài)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行進(jìn)行機(jī)制體制的保障。相關(guān)制度的出臺(tái)能促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)的發(fā)展，在有限的范圍內(nèi)提升在建工程建設(shè)的質(zhì)量。例如，相關(guān)懲罰機(jī)制的出臺(tái)能提升規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)行業(yè)現(xiàn)代化水平，轉(zhuǎn)變發(fā)展態(tài)勢(shì)。懲罰機(jī)制的建立能保障工程建設(shè)中開發(fā)商行為的規(guī)范性，避免消費(fèi)者及承包商合法權(quán)益受到侵害，由此實(shí)現(xiàn)相關(guān)權(quán)益的規(guī)范化發(fā)展[3]。

在建工程進(jìn)行抵押及售賣的過程中，開發(fā)商需將其房產(chǎn)的全部信息進(jìn)行告知，如，開發(fā)商以對(duì)相關(guān)房產(chǎn)抵押，購(gòu)買者購(gòu)買后會(huì)出現(xiàn)換開發(fā)商的現(xiàn)象，從而減少二者間的法律糾紛，保障工程建設(shè)的合理化運(yùn)行。同時(shí)，進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)及抵押時(shí)，還需注重相關(guān)制度流程的規(guī)范化，二者間需進(jìn)行購(gòu)買及抵押合同的簽訂，保障建筑工程的建設(shè)及使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，開發(fā)商需根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋建設(shè)，在此基礎(chǔ)上，需加強(qiáng)對(duì)于我國(guó)建筑行業(yè)制度的了解，保障制度的規(guī)范性發(fā)展。同時(shí)，懲戒制度有利于改變?cè)诮üこ痰拈_發(fā)及建設(shè)形勢(shì)，在法律的前提下進(jìn)行全面性建設(shè)，從而降低在建工程的風(fēng)險(xiǎn)，保障運(yùn)行效率。其中，制度規(guī)范的形成有利于提升在建工程的質(zhì)量，規(guī)范其合理化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)工程的現(xiàn)代化建設(shè)。

結(jié) 論

綜上所述，對(duì)于在建工程項(xiàng)目的抵押與商品房預(yù)售管理的探討有利于提升我國(guó)房地產(chǎn)工作的運(yùn)行效率，轉(zhuǎn)變其發(fā)展形勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，可以通過明確在建工程預(yù)售的登記，簽訂相關(guān)合同的方式進(jìn)行建設(shè)，從而建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行在建工程預(yù)售及抵押的監(jiān)管;建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行在建工程預(yù)售及抵押的監(jiān)管;完善處罰機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行;從而確保房地產(chǎn)制度發(fā)展具備規(guī)范性，促進(jìn)其合理化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)我國(guó)在建工程的運(yùn)行效率。

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