淺談土地登記管理中常見的問題及其對策

劉小莉

土地登記管理是地籍管理過程中的重要環(huán)節(jié)，是進行土地管理的重要基礎(chǔ)和前提。土地登記管理對于完善土地制度、明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系、明確產(chǎn)權(quán)糾紛以及約束市場行為等具有十分重要的作用和意義。但由于在我國土地登記制度的實行時間較短，使得土地登記管理工作仍然有待完善，在土地登記管理過程中仍然存在著一定的問題，這些問題的存在，會在很大程度上影響土地登記管理作用的發(fā)揮，因此，我們應(yīng)全面、深入的分析土地登記管理中的常見問題，并積極采取有效對策解決問題，提升土地登記管理的水平和效果。

1、土地等價管理中常見的問題

（1）法律法規(guī)不完善，法律效力不明確

目前，在土地登記管理過程中，主要以《土地登記規(guī)則》為主要依據(jù)，但《土地登記規(guī)則》屬于原土地管理局下發(fā)的規(guī)范性文件。在2008年，國土資源部以部門規(guī)章的形式出臺了《土地登記辦法》，但無論是《土地登記規(guī)則》還是《土地登記辦法》都屬于規(guī)范性文件，沒能上升到法律層面，使其法律效力不明確，在土地登記管理過程中，一旦遇到問題，很難通過以上兩個文件解決矛盾與糾紛。這既影響了土地的保護，也給經(jīng)濟發(fā)展帶來了十分不利的影響。近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地的價值與日俱增，這使得人們對保護土地財產(chǎn)權(quán)益的重視程度不斷提升，這使得《土地登記規(guī)則》以及《土地登記辦法》這兩個規(guī)范性文件的適應(yīng)性越來越窄，亟需將其提升到法律層面。

（2）土地登記機構(gòu)不統(tǒng)一

目前，我國有四個不動產(chǎn)登記部門，這些部門都屬于國家行政管理部門。除此之外，縣級以下的地方政府規(guī)定的部門也能夠作為不動產(chǎn)登記部門。這使得我國的不動產(chǎn)登記部門較多，并且登記狀況存在著不統(tǒng)一的現(xiàn)象，管理也比較混亂，管理問題較多，這些都給土地登記管理工作帶來了十分不利的影響。例如，針對不同的用途的農(nóng)用地的登記，我國通常都會應(yīng)用不同的管理法進行登記，并由縣級以上人民政府對集體所有制單位與個人依法適用的國有土地進行登記并核發(fā)證書，這種對農(nóng)用地進行分頭登記管理的方法會在很大程度上影響土地登記工作的效率。

（3）市場與政府職能界定不清晰

目前，我國在土地登記管理方面尚未形成完整、有效的運行機制，這使得行政、事業(yè)單位以及企業(yè)單位在很難做到相互約束以及相互支撐的運轉(zhuǎn)機制，在進行土地登記管理過程中，相關(guān)的職責(zé)不明確，并且缺乏行之有效的監(jiān)督管理，違規(guī)操作現(xiàn)象屢見不鮮。例如，我國雖然規(guī)定土地登記應(yīng)有行政單位負責(zé)辦理，但仍有一些行政單位在未經(jīng)授權(quán)的情況下將土地登記轉(zhuǎn)移給盈利性的事業(yè)單位，由盈利性的事業(yè)單位負責(zé)辦理土地登記。除此之外，一些行政部門也沒有為應(yīng)有企業(yè)辦理的工作創(chuàng)造有利條件。這些都會在很大程度上影響土地登記管理工作的開展，也不利于土地交易市場的發(fā)展。

（4）難以發(fā)揮土地信息的應(yīng)用價值

土地管理工作需要以土地登記為基礎(chǔ)，通過土地登記使國家能夠及時的了解和掌握土地信息情況，進而根據(jù)土地信息情況來對土地市場進行有效的監(jiān)管。這使得土地登記管理顯得尤為重要，要想確保土地登記的客觀性與及時性，需要應(yīng)用先進的土地登記技術(shù)，先進的土地登記技術(shù)還可以在很大程度上提升土地登記的公信力與權(quán)威性。因此，作為國土部門，應(yīng)注重技術(shù)的更新與應(yīng)用，但在很多地區(qū)的土地登記過程中，依然沿用傳統(tǒng)的等級技術(shù)，先進的土地登記軟件沒能得到有效的應(yīng)用，這在很大程度上影響土地登記的效率。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于資金投入不足，并且相關(guān)工作人員的專業(yè)素質(zhì)不高，無法應(yīng)用現(xiàn)先進的等級技術(shù)進行等級，只能采用傳統(tǒng)的手工等級方法。除此之外，部分地區(qū)雖然應(yīng)用了先進的計算機技術(shù)進行土地登記，但沒能實現(xiàn)土地信息的共享，導(dǎo)致土地市場信息存在一定的滯后性。

2、提升土地登記管理水平的對策

（1）提升土地登記制度的立法層次

加強土地產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)，提升土地登記制度的立法層次，這是保障土地登記管理的重要基礎(chǔ)，這對于提升土地登記的公信力與權(quán)威性具有十分重要的意義。我國之前出臺的《土地登記規(guī)則》以及《土地登記辦法》這兩個規(guī)范性文件雖然具有一定的法律效率，但隨著土地市場的發(fā)展，這兩個規(guī)范性文件以及難以滿足目前土地登記管理的需要，因此，相關(guān)部門應(yīng)注重制定《土地登記法》，以法律的形式明確規(guī)定土地登記機關(guān)的責(zé)任與義務(wù)、規(guī)定土地登記的相關(guān)程序等，使土地登記管理能夠得到有效的法律保障，使土地登記管理更加規(guī)范。

（2）明確劃分政府與市場的職能

我國法律明確規(guī)定土地登記的主管部門是縣級以上國土資源行政主管部門，因此土地登記機關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮自身的管理職責(zé)與監(jiān)督職責(zé)，制定標準的規(guī)章與政策。而事業(yè)單位需要依法開展行政單位委托辦理的相關(guān)業(yè)務(wù)。中介機構(gòu)需要做好地籍測量工作以及土地登記的代理工作等。這樣一來，各個實體之間能形成一個高效運行的機制，并且在此機制之中，各個實體之間能相互制約，并且可以相互促進，進而保障土地登記管理工作的順利開展。

（3）構(gòu)建科學(xué)的土地登記制度體系

積極完善社會服務(wù)制度、業(yè)務(wù)執(zhí)行制度以及管理制度。社會服務(wù)制度是指利用土地登記資料來實現(xiàn)土地信息資源的共享。業(yè)務(wù)執(zhí)行制度是指按照法律法規(guī)來處理相關(guān)業(yè)務(wù)，使土地登記更加有序，更具權(quán)威性。管理制度是指通過制定相關(guān)管理規(guī)定，保障土地登記管理工作的順利開展，這不僅有助于提升土地登記管理的公信力，而且能保障土地登記管理的質(zhì)量。要不斷加強對以上三相制度的完善，積極構(gòu)建科學(xué)的土地登記制度體系。

土地登記管理具有十分重要的作用，因此，我們應(yīng)全面、深入的分析土地登記管理中存在的問題，并積極采取有效的對策提升土地登記管理的質(zhì)量。

（作者單位：727300陜西省延安市黃陵縣自然資源局）