個人住房抵押貸款證券提前還款風(fēng)險研究

朱東可

摘 要：住房抵押貸款證券化在盤活銀行資金的同時也帶來各種風(fēng)險。以“郵元2014-1”個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來討論抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險問題。在介紹“郵元2014-1”產(chǎn)品基本情況的基礎(chǔ)上，用多元線性回歸的方式實(shí)證分析了房價、利率、債齡和季節(jié)這四個因素對提前還款率的影響。并在此基礎(chǔ)上提出了住房抵押貸款證券提前還款風(fēng)險管理的對策。

關(guān)鍵詞：“郵元2014-1”；住房抵押貸款證券；提前還款風(fēng)險

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.32.052

1 引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，我國的個人住房抵押貸款規(guī)模越來越大，逐漸成為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)來源。個人住房抵押貸款雖然給商業(yè)銀行帶來了一定的利潤，但是其貸款金額比較大而且貸款時間較長，占用銀行大量的資金，“長貸短借”的這種形式造成了銀行資金期限失配的問題，不利于商業(yè)銀行有效的控制風(fēng)險。在這種局勢下，個人住房抵押貸款證券應(yīng)運(yùn)而生。

個人住房抵押貸款證券最早起源于美國，它可以將期限較長、風(fēng)險較小的抵押貸款通過證券化的形式轉(zhuǎn)化為能夠被投資者所接受的合理證券。一方面緩解了商業(yè)銀行期限失配的問題，盤活商業(yè)銀行的資金，減少商業(yè)銀行的風(fēng)險；另一方面也為投資者提供了一種良好的投資產(chǎn)品，加速了金融市場的流動性。但是個人住房抵押貸款證券化作為一種金融產(chǎn)品也存在著風(fēng)險，包括利率風(fēng)險，違約風(fēng)險以及提前還款風(fēng)險。而利率風(fēng)險以及違約風(fēng)險在一定程度上是可控的，通過一定的政策和機(jī)構(gòu)可以有效的進(jìn)行把控，但是提前還款風(fēng)險確受到貸款人的一些主觀行為影響，在一定程度上比較難以控制。同時抵押人提前還款行為的發(fā)生會影響到個人住房抵押貸款證券的現(xiàn)金流的狀況，進(jìn)而影響抵押貸款證券的定價問題以及投資者的收益，會對整個金融市場產(chǎn)生影響。因此，研究個人住房抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險，了解其具體的影響因素，可以在一定程度上有效預(yù)測抵押貸款證券現(xiàn)金流的狀況，為維護(hù)金融市場的穩(wěn)定性保駕護(hù)航。

2 “郵元-2014”抵押貸款證券產(chǎn)品的基本情況

2.1 發(fā)行情況

“郵元2014-1”個人住房抵押貸款證券化項(xiàng)目的發(fā)起人是郵政儲蓄銀行，總銷售量為68.14億元人民幣。證券采取內(nèi)部分層設(shè)計，主要包括優(yōu)先A級、優(yōu)先B級以及次級，各自所占比重分別為88%、7%和5%。其中優(yōu)先A級證券和優(yōu)先B級證券均采取公開招標(biāo)的辦法在銀行間債券市場上進(jìn)行公開銷售。從付息方法上來看，優(yōu)先A級證券和優(yōu)先B級證券采用浮動利息的付息方式，即基準(zhǔn)利息與基礎(chǔ)利差的和，次級債券無票面利息。在證券本金按月歸還次序上，按照優(yōu)先A級證券，優(yōu)先B級證券和次級證券的順序一次歸還各級債券本金。由于不論是優(yōu)先級A級，優(yōu)先級B級還是次級證券都采用的是過手?jǐn)傔€型償還方式，都導(dǎo)致投資者收到的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

2.2 基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險概況

“郵元2014-1”的基礎(chǔ)資產(chǎn)為抵押貸款，這些基礎(chǔ)資產(chǎn)來源于郵政儲蓄銀行發(fā)行的236800筆抵押貸款。截止至發(fā)行日，未償還的本金總值為68.14億元人民幣。在未償還本金中，鄭州貸款余額占比21.72%，杭州占比20.84%，重慶占比119.66%，深圳占比17.86%，成都占比14.1%，廣州占比9.87%。住房抵押貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)相對比較集中，因此如果相關(guān)城市的房價有大幅變動時，就會影響整個資金池的穩(wěn)定性。在房屋評估價格范圍中，“郵元2014-1”個人住房抵押貸款基礎(chǔ)資產(chǎn)池中，50萬以上的貸款金額所占的比重達(dá)到66.25%，100萬以上的貸款金額所占的比重達(dá)到25.79%。貸款金額越大，借款人就會面臨的比較大的還款壓力，提前還款的可能性就會越大。從貸款的剩余期限上來看，剩余期限120個月以下的占比僅為15.85%，剩余期限180個月以上的比重達(dá)到60.56%。由此可見“郵元2014-1”基礎(chǔ)資產(chǎn)池中貸款金額偏大，還款剩余期限偏長，有可能會面臨較大的提前還款風(fēng)險。

3 提前還款風(fēng)險產(chǎn)生的理論分析

提前償付風(fēng)險歸根結(jié)底是源于借款人的提前還款行為，本文在借鑒相關(guān)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，從再融資需求，住房周轉(zhuǎn)需求，社會心理因素理論上分析提前還款行為產(chǎn)生的根源。

3.1 再融資的需要

再融資需求是指，面對市場利率不斷變化的情況，消費(fèi)者會改變原來的資金渠道而選擇其他利率水平的資金渠道以滿足自己的需求。對再融資需求影響最大的是利率水平的變化。消費(fèi)者在簽訂購房合同時會有一個貸款利率，在固定利率抵押貸款的情況下，隨著市場利率的波動，會存在市場利率低于合同利率的情況，這時候消費(fèi)者可以通過其他渠道獲得利率更低的資金去償還住房抵押貸款的剩余資金以節(jié)約利息成本，這對消費(fèi)者來說是經(jīng)濟(jì)的。目前我國實(shí)行的是浮動利率，住房抵押貸款的利率會隨著市場利率進(jìn)行波動，但是抵押貸款利率的調(diào)整是在一年后進(jìn)行調(diào)整的，因此會存在時間差，這也會影響消費(fèi)者的提前還款行為。

3.2 住房周轉(zhuǎn)的需要

住房周轉(zhuǎn)需求主要分為兩個部分：一方面房屋是作為一種生活必須的消費(fèi)品，具有強(qiáng)大的剛性需求；另一方面它也有投資品的作用會吸引資金充足的消費(fèi)者進(jìn)行投資購買。剛性需求受到消費(fèi)者自身生活需求的影響比較大，例如工作地點(diǎn)的變化或者是家庭人口的增加，都會引發(fā)消費(fèi)者進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)，而二手房的交易和買賣的規(guī)定導(dǎo)致房屋交易必須還清抵押貸款，由此會導(dǎo)致住房抵押貸款提前還款的風(fēng)險發(fā)生。但是這一方面主要是受到消費(fèi)者主觀行為的選擇，無法準(zhǔn)確的進(jìn)行定量描述。另一方面是投資性需求，投資性需求受房地產(chǎn)價格波動比較大。隨著住房價格上漲，這一部分購房者本著保值增值的目的通過提前還款以方便快速出售手中的房屋，這時提前還款行為就會發(fā)生，從而會導(dǎo)致抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險增加。從這一角度來講，住房周轉(zhuǎn)需求中的投資型消費(fèi)者的提前還款行為受到房價的影響比較大。

3.3 社會心理因素

社會心理因素的范圍比較廣，主要是受到消費(fèi)者的主觀心理狀況的影響。在我國傳統(tǒng)觀里，“無債一身輕”的社會心理還是受到很多人的推崇。一方面面對巨額住房抵押貸款，消費(fèi)者在心理方面有一種壓迫感，因此在收入增加或者手頭資金充足的時候，會選擇提前還款以釋放壓力，加速提前還款風(fēng)險產(chǎn)生。另一方面，社會心理因素也會影響消費(fèi)者對待債齡的態(tài)度。受到傳統(tǒng)“無債一身輕”的社會心理的影響，面對時間較長的抵押貸款，消費(fèi)者壓力很大，因此一有機(jī)會，就會提前還款以縮短債齡，尋求心理的安慰。而債齡較短時，其心理壓力比較小，就不會急于提前還款，抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險就比較小。

4 “郵元2014-1”提前還款風(fēng)險的實(shí)證分析

4.1 “郵元2014-1”提前還款率的測量

對個人住房抵押貸款提前還款風(fēng)險有效管理的前提是需要明確其提前還款情況。本文用SMM提前償付率的測算方法測算“郵元2014-1”的提前還款率以此來揭示該產(chǎn)品的提前還款情況。本文提前還款率測算的數(shù)據(jù)由“郵元2014-1”住房抵押貸款證券第1期到第50期受托報告整理得來的，提前還款率的如表1所示。

由上表我們可以看出，“郵元2014-1”第一期推出時，提前還款速度最高，達(dá)到3.15%，該抵押貸款證券在以后的時期里一直保持平穩(wěn)波動的變化趨勢，波動范圍基本上保持在0.37%到1.77%的波動范圍。通過變化趨勢的分析，發(fā)現(xiàn)“郵元2014-1”產(chǎn)品波動的峰值點(diǎn)基本上出現(xiàn)在受托報告的9-11期、21-23期、32-34期以及45-47期，其對應(yīng)時間為每年的春季左右。由此可以看該產(chǎn)品的提前還款明顯受到季節(jié)因素的影響，在每年的春季提前還款率有上升的趨勢。

4.2 “郵元2014-1”提前還款風(fēng)險影響因素實(shí)證分析

4.2.1 指標(biāo)選取

該部分主要是檢驗(yàn)?zāi)男┮蛩貙μ崆斑€款風(fēng)險起關(guān)鍵作用以及各因素對提前償付率的影響有何不同，參考以前相關(guān)學(xué)者的研究，我們在此主要是選取多元線性回歸的方式測算“郵元2014-1”提前還款率與各影響因素之間的關(guān)系。在變量選取部分，結(jié)合以往學(xué)者外部經(jīng)濟(jì)特征維度，房屋特征維度，抵押貸款特征維度和借款人特征維度四個維度的分析和數(shù)據(jù)的可獲得性。在此我們主要是選取5年期中長期貸款的利率（X1）、加權(quán)平均住房銷售價格環(huán)比指數(shù)（X2）、債齡（X3）以及季節(jié)（D4），這4個具有代表性的因素作為自變量，單月提前還款率（SMM）作為因變量，進(jìn)行實(shí)證分析。

4.2.2 模型的選取及檢驗(yàn)

在此我們主要是選擇

（1）方程顯著性檢驗(yàn)。

回歸結(jié)果顯示，方程的擬合優(yōu)度R2=0.92，調(diào)整的擬合優(yōu)度為0.89，說明方程的變量之間的相關(guān)關(guān)系是顯著的在方程的整體顯著性檢驗(yàn)中，在F檢驗(yàn)中，F(xiàn)=31.7>F0.01（k-1，n-k）=F0.01（4，11）=5.67，方城整體通過F檢驗(yàn)。說明這四個影響因素都能顯著的解釋SMM的變化，顯著水平較高。

（2）單個回歸系數(shù)顯著性檢驗(yàn)。

查閱t檢驗(yàn)相關(guān)表格可以得到，樣本n=16，a=0.1的t統(tǒng)計量tα2（n-k）=t0.05（16-5）=1.363.自變量X1，X2，X3，D4都通過t檢驗(yàn)，說明其對因變量SMM有顯著影響，存在相關(guān)關(guān)系。

因此，最終的回歸方程為

lnSMM=-10.838-0.258x1+0.8x2+0.027x3+0.159D4

4.2.3 結(jié)果分析與討論

多元線性回歸模型整體上有比較好的擬合優(yōu)度，而且無論是從整體上還是單個變量都能通過顯著性檢驗(yàn)。說明方程的模擬程度還是非常好的。

從回歸系數(shù)的符號上來看，利率的回歸系數(shù)符號為負(fù)，說明利率與提前還款之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系，隨著貸款利率的增加，提前還款風(fēng)險是會降低的，而利率的降低則會增加抵押貸款資金池提前還款的風(fēng)險。房價的系數(shù)為正，說明隨著房價的升高，提前還款的速度會增加，這與購房者投資性需求是緊密相關(guān)的。房價的增加會引發(fā)投資性需求的購房者進(jìn)行房屋交易，房屋周轉(zhuǎn)需求增加從而引發(fā)抵押貸款證券提前還款的風(fēng)險增加。債齡系數(shù)也為正，說明債齡與提前還款速度之間是正相關(guān)關(guān)系。受到“無債一身輕”傳統(tǒng)觀念的影響，抵押貸款債齡越長的貸款者越傾向于提前還款。在季節(jié)因素方面，從上文的分析了解到，春季是“郵元2014-1”抵押貸款證券提前還款的高峰期，而方程模擬的季節(jié)因素符號也為正，印證上文的分析。

從回歸系數(shù)的絕對值來看，房價水平的回歸系數(shù)的絕對值最大，說明“郵元2014-1”抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險受到房價波動的影響最大，影響程度第二的是利率，這說明市場宏觀環(huán)境對“郵元2014-1”提前還款的風(fēng)險影響也比較大。影響程度第三的是季節(jié)因素，最后是債齡。說明“郵元2014-1”抵押貸款證券作為資產(chǎn)證券的一款產(chǎn)品，受到經(jīng)濟(jì)市場以及房地產(chǎn)市場的影響最大，季節(jié)和社會因素對其影響比較小。

5 個人住房抵押貸款提前劃款風(fēng)險管理措施

5.1 制定入池貸款標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)縮短抵押貸款剩余期限和余額

在產(chǎn)品分析部分指出住房抵押貸款資產(chǎn)池抵押貸款余額較高、剩余期限較長等特征而這些都會提高提前償付風(fēng)險。因此，在選擇入池貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)時，一方面要制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，約束貸款金額和期限，對入池貸款標(biāo)準(zhǔn)要向適當(dāng)縮短抵押貸款剩余期限、縮短抵押貸款余額方向改進(jìn)。另一方面，合理設(shè)置資產(chǎn)池組合，將資產(chǎn)池內(nèi)不同期限和不同貸款金額進(jìn)行分檔，不同類型的資產(chǎn)其發(fā)生提前還款的時機(jī)和可能性不同，這樣可以有效規(guī)避大規(guī)模和集中性的提前還款行為，將提前還款風(fēng)險分散化。同時依據(jù)降低提前還款風(fēng)險的投資目標(biāo)設(shè)計證券化產(chǎn)品，在基礎(chǔ)資產(chǎn)池的現(xiàn)金流分檔設(shè)計上，應(yīng)關(guān)注可以保證提前償付風(fēng)險條款設(shè)計。

5.2 穩(wěn)定利率和房價，建立提前還款率動態(tài)調(diào)整模型

從回歸結(jié)果可以看出，利率因素對住房抵押貸款證券基礎(chǔ)資產(chǎn)池的狀況有顯著的影響，房價因素對產(chǎn)品提前還款率起到推波助瀾的作用。因此，考慮到我國住房抵押貸款向固定利率抵押貸款發(fā)的趨勢、房屋價格持續(xù)走高并趨于穩(wěn)的預(yù)期，從協(xié)調(diào)借款人成本與收益的角度，商業(yè)銀行及有關(guān)的監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮利率、經(jīng)濟(jì)水平以及房價等因素建立起提前還款率動態(tài)調(diào)整模型，靈活地監(jiān)控借款人償付成本，達(dá)到防范風(fēng)險的作用。商業(yè)銀行及證券機(jī)構(gòu)應(yīng)該密切關(guān)注產(chǎn)品的提前還款風(fēng)險，建立預(yù)警機(jī)制，設(shè)置預(yù)警范圍，并且設(shè)置應(yīng)急方案。特別是在利率波動和房地市場活躍時期，加緊對提前還款風(fēng)險的監(jiān)控，調(diào)動相關(guān)部門和資源，調(diào)控利率，穩(wěn)定房價，使個人住房抵押貸款證券的提前還款風(fēng)險維持在可控范圍內(nèi)。

5.3 兼顧季節(jié)效應(yīng)，做好防范措施

“郵元2014-1”抵押貸款證券提前償付率存在明顯的春季效應(yīng)，這是由于借款人在春節(jié)前獲得大量的獎金及津貼收入，在春節(jié)過后將大量的剩余資金進(jìn)行提前還款所產(chǎn)生的季節(jié)效應(yīng)。季節(jié)效應(yīng)并非只屬于本產(chǎn)品獨(dú)有的特征，同樣存在于其他住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的運(yùn)作中。針對個人住房抵押貸款的存在的季節(jié)效應(yīng)，有關(guān)部門更應(yīng)該提前了解抵押的貸款的季節(jié)特征，研究其發(fā)展規(guī)律，有效的預(yù)知住房抵押貸款證券的發(fā)展趨勢，在敏感時期有效的加強(qiáng)監(jiān)控，提前采取應(yīng)對措施，降低住房抵押帶看證券提前還款風(fēng)險。季節(jié)效應(yīng)本質(zhì)上是由借款人的主觀意愿所決定的，與借款人的個人特征有著密切關(guān)聯(lián)。因此有關(guān)部門在選取資產(chǎn)池的抵押貸款時，要有效監(jiān)控貸款人的具體個人情況，對借款人的具體特征進(jìn)行分類整理，了解借款人的具體特征，可以有效的分散并降低提前還款風(fēng)險。

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