貨幣政策寬松、供需空間錯配與房價持續(xù)分化

貨幣政策寬松、供需空間錯配與房價持續(xù)分化

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院 倪鵬飛 本文節(jié)選自《經濟研究》2019年第8期

近年來，房價成為全社會聚焦和學術界關注的熱點問題，其中城市間的房價關系尤其令人關注。表面上看，中國城鎮(zhèn)住房價格的地區(qū)差異在經歷一段時間的擴大之后總體似有收斂趨勢。但如果進一步細分并比較城市間的房價及其變化趨勢，將得出與以上加總或平均分析完全相反的結論：

首先，通過285個地級城市房價核密度分布圖可以發(fā)現：在2001—2013年間，中國城市房價核密度左偏分布正在改善，這表明，伴隨著房價的整體增長，各城市價格的分布變得越來越分散，城市間房價分化越來越嚴重。

其次，將285個地級以上城市按照有關基準分成一線、二線、三線、四線等四個組別，考察2001—2013年的房價總體和四組變化趨勢可以發(fā)現，一線、二線城市尤其一線城市增幅越來越大，相比三線，四線城市增幅越來較大。四組城市相互間住房價格差距都在擴大，同時發(fā)現，貨幣供應量也在高速增長。

不同層級城市間房價分化衍生了諸多嚴峻問題：一、二線城市土地及住房短缺和房價飛升導致居民解決住房的難度大大增加，經濟因大量資金投資或投機房地產而房地產化，大規(guī)模信用違約風險快速集聚。三、四線及以下城市大量的土地投入和住房供給導致土地與住房大量過剩閑置和庫存積壓，造成嚴重資源浪費和資金占壓，開發(fā)企業(yè)面臨破產倒閉和資金鏈斷裂風險。房價空間過度分化還導致生產要素和經濟活動在空間上的錯配。因此，研究和解決城市間房價過度分化的影響因素和作用機制，具有重要的理論和現實意義。

在一個多城市的經濟體系內，城市間房價關系及其變化是城市間產業(yè)發(fā)展、人口規(guī)模、收入水平、土地供給以及經濟體系的宏觀經濟變量等相互作用的結果。一方面，由于初始條件的差異，大城市的人口規(guī)模大于中小城市，這將導致居民收入、產業(yè)規(guī)模和人口規(guī)模相互加強的變動，從而導致大城市住房需求大于和快于小城市。另一方面，由于土地的行政限制政策，大城市土地的住房供給相對越來越小于小城市（人均），從而導致住房價格在大小城市間分化。

同時，貨幣政策作為不同城市共同的宏觀變量，持續(xù)擴張通過對人口流動、實際收入等作用的傳導，使得大城市相對住房需求更大的放大，中小城市的住房需求更小的放大。在土地及住房供給變化較小的情況下，大城市房價水平與增速都將高于中小城市，這進一步加劇城市間房價的分化。

研究結論也表明：一方面，客觀上，由于收入變化與勞動力流動同向且作用相互加強，土地及住房供給對需求調整的滯后性，大小城市間房價分化具有一定的必然性；另一方面，主觀上，政府的土地、金融等政策對城市間房價關系及變化具有重要作用。

順應城市發(fā)展規(guī)律，消減城市間房價的過快上漲與過度分化，政府應該可以有所作為：

第一，調整土地政策和改革土地制度。首先，調整城市發(fā)展的戰(zhàn)略方針。放開大城市人口規(guī)模限制，放松大城市和城市群內中小城市的土地限制，提高大城市的住房供給彈性。其次，減少限制人口流出或增長緩慢、住房庫存積壓嚴重的中小城市的土地供給，降低供給彈性。最后，建立“人地掛鉤”和城鎮(zhèn)建設用地指標市場化交易制度，構建住房供需空間匹配的市場化機制。

第二，調整貨幣政策和改革相關制度。避免用短期過度寬松的貨幣政策刺激房地產發(fā)展，維持不可持續(xù)的過高增長。保持貨幣政策對住房市場的中性作用，即使在貨幣政策整體寬松的背景下，采取行業(yè)差異化的結構性貨幣政策，通過貸款和利率的差異化，同時加強金融監(jiān)管，限制資金過多地流向住房市場。

第三，加快建立“一城一策”的長效機制。首先，實施區(qū)域差異化的結構性貨幣政策。其次，落實并賦予地方政府對房地產和住房保障的主體責任。

中國農地制度變遷70年：中央—地方—個體的互動與共演

中國人民大學公共管理學院土地管理系 豐雷、鄭文博、張明輝 本文節(jié)選自《管理世界》2019年第9期

新中國成立70年來的經濟騰飛和貧富差距現象與農地制度變遷密切相關。中央政府的戰(zhàn)略決策、地方政府的實施特征以及農戶個體的制度需求三者有機互動、共生演化，形塑了制度變遷的路徑。

第一，國家發(fā)展戰(zhàn)略變遷大致經歷了以下幾個階段：1949-1952年，首要任務是實現民族獨立，通過發(fā)展農業(yè)生產為新中國的工業(yè)化開辟道路；1953-1977年，政治上對農業(yè)、手工業(yè)等進行社會主義改造，經濟上優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)；1978年至今，發(fā)展戰(zhàn)略從“以階級斗爭為綱”轉變?yōu)椤耙越洕ㄔO為中心”，從激進的“超過發(fā)達國家”轉變?yōu)闈u進的“三步走”戰(zhàn)略，并堅持“快速工業(yè)化和城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，地方政府的自由裁量權逐步放寬，得到更多制度創(chuàng)新的空間，并逐步形成分利集團。第三，農民表現出擴大和完善土地權利束、獲取穩(wěn)定產權保障的制度需求。在三者互動過程中，農地制度經歷了前30年艱難探索，從新中國成立初期土地改革短暫的“產權合一”農民所有制，轉變?yōu)槿嗣窆缰贫认碌耐恋貒宜兄?；以及?0年的經濟騰飛，發(fā)軔于家庭聯產承包責任制改革，進一步通過“不得調地”改革、確權登記頒證改革賦予農民土地使用權；通過“三塊地”試點改革進一步啟動土地轉讓權改革。得益于農村土地制度改革，農地市場經歷了從無到有、從鄉(xiāng)俗民約到司法監(jiān)管、從熟人經濟到逐步市場化的演進過程。

本文初步構建一個“中央—地方—個體”三者互動與共演的動態(tài)制度變遷分析框架，分析中國農地制度變遷70年實踐的動態(tài)過程，主要包括艱難探索中的農地所有權改革、成功的使用權改革以及突破中的轉讓權改革。

動態(tài)制度變遷過程可劃分為3個階段：“發(fā)展戰(zhàn)略：中央政策制定”“中間擴散：地方實施創(chuàng)新”以及“基層變遷：個體需求反饋”。其中，中央政策制定的可行集主要取決于變遷要素、要素權重以及政策制定者知識，三者共同決定了可選政策的多樣性和統(tǒng)一性。

中國農地制度變遷的動態(tài)過程是由中央—地方—農戶3類主體及其特征變化所形成，包括：中央政府發(fā)展戰(zhàn)略和決策者認知的轉變、地方政府特征的改變以及農民制度需求的變化。其中，中央政府的政策與發(fā)展戰(zhàn)略存在動態(tài)調整：制度變遷要素包含需求、經驗、個人意志，發(fā)展戰(zhàn)略是政權穩(wěn)定和為工業(yè)化開辟道路→中央賦予個人意志和國外經驗更高權重，發(fā)展戰(zhàn)略為優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)→中央轉向將社會需求和個人意志賦予更高權重，發(fā)展戰(zhàn)略為以經濟建設為中心，效率優(yōu)先、兼顧公平→社會需求和個人意志賦予更高權重，發(fā)展戰(zhàn)略轉變?yōu)槌青l(xiāng)協(xié)調發(fā)展。

中央—地方—農戶三者間的利益關系也存在動態(tài)變化：地方政府積極執(zhí)行中央決策，并創(chuàng)新探索→由積極執(zhí)行轉變?yōu)榕c農民“串通”→為農民提供支持和發(fā)聲渠道，積極向中央反饋本地做法→地方政府根據自身情況創(chuàng)新探索→地方政府形成參與經濟活動的分利集團，但也對改革進行了創(chuàng)新探索。

中國農地制度改革的實踐表明，中央集權制下政府主導的改革成功有兩個關鍵：一是強制性與誘致性變遷相結合且方向一致，中央政府能夠積極回應個體和地方的制度需求，提供制度供給，降低改革阻力；中央甄別引導→個體與地方探索創(chuàng)新→中央擇優(yōu)并固化為正式規(guī)則，這一互動過程使得改革能夠及時調整，適應不斷變化的系統(tǒng)和外部環(huán)境；二是制度矩陣中的相關制度互補而非擠出的改革更易成功，相關制度之間相互補充，從不同方面達成同一政策目標，增強了政策效果。

前30年的探索過程，中央政策可行集設定存在偏差，缺少強制性與誘致性的互動，制度缺乏適應性；后40年的成功主要原因在于，中央政策可行集得到調整，進行了有效的強制性與誘致性的互動，充分利用了制度的互補性，進行了漸進且廣泛的改革，制度具備較強的適應性。