淺析電子簽名在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用前景

廉茹麗

摘要：4月3日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了包括《電子簽名法》在內(nèi)的一批法律修正案草案，修改建議其中包括：允許在辦理土地、房屋等轉(zhuǎn)移登記時(shí)使用電子文書。意味著涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”的法律障礙得以破除。國(guó)務(wù)院“放管服”精神在房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷得以體現(xiàn)，信息技術(shù)在房屋買賣全流程大放異彩?？v觀不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易環(huán)節(jié)，流動(dòng)辦證車把受理空間無(wú)限延伸、交易網(wǎng)簽和抵押登記的不見(jiàn)面辦理、信息查詢證明的全自助等，現(xiàn)代化信息技術(shù)的運(yùn)用日趨廣泛。短時(shí)間內(nèi)，在房屋買賣的相關(guān)環(huán)節(jié)（合同簽訂、登記辦證）中，電子簽名（電子印章）的運(yùn)用會(huì)呈現(xiàn)井噴式的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);電子簽名;不動(dòng)產(chǎn)登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0065-67 收稿日期：2019-07-10

1電子簽名是歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物

電子簽名，是指數(shù)據(jù)電文中以電子形式所含、所附用于識(shí)別簽名人身份并表明簽名人認(rèn)可其中內(nèi)容的數(shù)據(jù)。普通民眾對(duì)于電子簽名的認(rèn)知一般還處于電子印章階段，電子印章只是電子簽名的一種表現(xiàn)形式。

電子印章在《電子簽名法》頒布與實(shí)施之前就出現(xiàn)了，但社會(huì)認(rèn)知度低，發(fā)展緩慢。2005年4月1日正式實(shí)施《電子簽名法》后，才使得電子印章技術(shù)及其產(chǎn)品的研究與應(yīng)用有了較快發(fā)展。

電子簽名是基于國(guó)際PKI標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)上身份認(rèn)證系統(tǒng)，數(shù)字證書相當(dāng)于網(wǎng)上的身份證，它以數(shù)字簽名的方式通過(guò)第三方權(quán)威認(rèn)證有效地進(jìn)行網(wǎng)上身份認(rèn)證，幫助各個(gè)主體識(shí)別對(duì)方身份和表明自身的身份，具有真實(shí)性和防抵賴功能。與物理身份證不同的是，數(shù)字證書還具有安全、保密、防篡改的特性，可對(duì)企業(yè)網(wǎng)上傳輸?shù)男畔⑦M(jìn)行有效保護(hù)和安全傳遞。電子簽名技術(shù)可以用先進(jìn)的數(shù)字技術(shù)模擬傳統(tǒng)實(shí)物印章，其管理、使用方式符合實(shí)物印章的習(xí)慣和體驗(yàn)，其加蓋的電子文件具有與實(shí)物印章加蓋的紙張文件相同的外觀、相同的有效性和相似的使用方式。

2電子簽名具有強(qiáng)大的運(yùn)用空間

由于受技術(shù)條件限制，目前很多地方在管理部門的備案合同只是對(duì)內(nèi)容進(jìn)行了備案，而雙方簽訂的合同頁(yè)面無(wú)法體現(xiàn)，成為各地管理部門的短板。若雙方采用電子簽名之后再提交備案，將會(huì)解決這一問(wèn)題。

電子印章是現(xiàn)階段電子簽名技術(shù)的一項(xiàng)較廣泛應(yīng)用，把電子簽名技術(shù)變成人們習(xí)以為常的簽名蓋章方式，比較符合人們傳統(tǒng)的信用習(xí)慣與誠(chéng)信體系，對(duì)電子簽名的應(yīng)用推廣具有一定的價(jià)值。

電子印章的具體做法是將電子文書內(nèi)容的數(shù)字簽名通過(guò)數(shù)字水印、加密等技術(shù)，使其和電子印章圖像進(jìn)行有效綁定（如利用隱藏技術(shù)將數(shù)據(jù)隱藏在電子印章的圖像中等），驗(yàn)證電子印章真?zhèn)蔚倪^(guò)程即證數(shù)字簽名的過(guò)程。只有通過(guò)電子簽名，驗(yàn)證技術(shù)證明與電子印章相關(guān)聯(lián)的電子文書是真實(shí)的，電子印章圖像才被承認(rèn)是有效的，否則電子印章不可顯示或只能是一個(gè)沒(méi)有法律效力的圖片而已。目前的技術(shù)確保印章成為簽名有效的表現(xiàn)形式。即只在使用電子簽名技術(shù)驗(yàn)證某份電子文件真實(shí)有效時(shí)，才正常顯示印章。這樣我們不僅可以用電子簽名技術(shù)對(duì)正文數(shù)據(jù)進(jìn)行保護(hù)，還可對(duì)印章進(jìn)行保護(hù)，避免不法分子盜用，從而混淆是非。

3對(duì)電子簽名的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

很多人認(rèn)為，使用電子印章后打印的材料容易被修改，實(shí)際這是對(duì)電子簽名（電子印章）理解的誤區(qū)。電子印章的打印件是指電子印章的簽名結(jié)果中顯示的與傳統(tǒng)印章痕跡相似的圖像的打印件（以下簡(jiǎn)稱“打印件”），打印件一般被認(rèn)定為電子印章的復(fù)制件。電子印章的本質(zhì)是電子數(shù)據(jù)，而打印件并不是電子數(shù)據(jù)，打印件容易通過(guò)PS等圖片處理技術(shù)進(jìn)行偽造，無(wú)法獲得識(shí)別簽署主體身份和表明簽署主體認(rèn)可相關(guān)內(nèi)容的取信效果，因此，打印件不能單獨(dú)具有與傳統(tǒng)印章相同的法律效力。

真正意義上具備電子簽名水平的電子文件一般是包含一個(gè)打印件和一個(gè)認(rèn)證文件，附含電子印章打印件的電子文件打印件與附含電子印章的有效電子文件內(nèi)容完全一致，方可依據(jù)電子文件的效力認(rèn)可電子文件打印件的效力。如果有人修改了電子認(rèn)證文件，打印之后的電子件就會(huì)出現(xiàn)修改過(guò)的提示信息，其安全程度高于紙質(zhì)印章件。

4電子簽名使用的風(fēng)險(xiǎn)分析

房屋交易由于價(jià)值巨大，交易雙方往往都十分慎重。《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記之后產(chǎn)生物權(quán)效力，因此在雙方確定成交之后，按照目前現(xiàn)行的法律法規(guī)，也需雙方當(dāng)面到登記部門現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)。據(jù)了解，國(guó)務(wù)院已經(jīng)在著手修改《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，將第15條規(guī)定“當(dāng)事人或其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”修改為“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”。

隨著現(xiàn)代社會(huì)活動(dòng)區(qū)域的不斷擴(kuò)大，交易雙方達(dá)成合意之后不能同時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同或者辦理登記的情形越來(lái)越普遍。《電子簽名法》第3條明確規(guī)定，民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。如果買賣雙方約定使用電子簽名，則可以完全解決往返多次的問(wèn)題，同時(shí)還可以解決繁雜的手續(xù)提供問(wèn)題，在手續(xù)審核不過(guò)關(guān)的前提下，完全可以不簽名確認(rèn)。

《電子簽名法》第14條規(guī)定，可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。電子印章的法律效力是受法律保護(hù)的。但是很多人對(duì)電子簽字的認(rèn)識(shí)程度不夠，另外加之以前受法律條文約束，導(dǎo)致電子簽名在房地產(chǎn)領(lǐng)域使用一直發(fā)展遲緩。第28條規(guī)定，電子簽名人或者電子簽名依賴方因依據(jù)電子認(rèn)證服務(wù)提供者提供的電子簽名認(rèn)證服務(wù)從事民事活動(dòng)遭受損失，電子認(rèn)證服務(wù)提供者不能證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的，承擔(dān)賠償責(zé)任。第32條規(guī)定，偽造、冒用、盜用他人的電子簽名，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。從法條來(lái)看，個(gè)人使用自己經(jīng)認(rèn)證的電子簽名，只要自身不存在問(wèn)題，造成的法律后果由冒用或者認(rèn)證部門予以承擔(dān)。

浙江省在房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)新技術(shù)的利用值得思索，杭州房管局在不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管中實(shí)現(xiàn)了不見(jiàn)面審批，衢州在個(gè)人進(jìn)行電子簽名和刷臉認(rèn)證之后實(shí)現(xiàn)了零跑腿。未來(lái)在不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，在政府?dāng)?shù)據(jù)云平臺(tái)政府?dāng)?shù)據(jù)共建共享和完善的信用體系支撐下，電子簽名必將加速推進(jìn)，不見(jiàn)面辦理將成房地產(chǎn)領(lǐng)域的新常態(tài)，“一機(jī)在手，權(quán)證到家”將有可能成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新目標(biāo)。