新一輪限貸限購政策對房價的影響分析

羅丹雪

[摘 要]政府為了抑制投機性房產(chǎn)需求，逐步加強對限購限貸政策的實施和完善。近年來，限貸限購政策已經(jīng)成為抑制房價上漲的重要手段之一。第一輪限購政策的效果比較明顯，第二輪限購政策擴大了城市的覆蓋面。為了了解其效果如何，文章基于19個城市房價和房價環(huán)比指數(shù)的月度面板數(shù)據(jù)對第二輪限購政策的有效性進行定量分析。研究結果表明，新一輪限購政策有效控制了房價上漲趨勢，房價環(huán)比的波動幅度也明顯縮小，并且一線城市和“新一線”城市的限購政策執(zhí)行效果要優(yōu)于二線城市。

[關鍵詞]限貸限購政策;房價;“新一線”城市

[中圖分類號]F299.23

1 引 言

第一輪限購政策到2016年1月，僅剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個城市保留了限購政策，同時其余各地方政府推出了許多優(yōu)惠政策，例如購房首付減少、契稅營業(yè)稅優(yōu)惠等。這就使得許多一、二線城市房價開始大幅度增長。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，無論其價格是持續(xù)攀升還是迅速下跌都會對一個國家的宏觀經(jīng)濟環(huán)境造成嚴重影響。因此從2016年3月到2017年9月我國很多城市重新啟動限購限貸政策。在國家和地方政府的政策指引下，購房者和投資者的購買行為得到了抑制，政策實施短期內(nèi)成交量大幅下滑，但其具體執(zhí)行效果如何，是否真的做到了房價上漲速度的減緩，不同城市的不同房產(chǎn)市場對限購政策效果如何，有待進一步觀察。

2 文獻綜述

2.1 影響房價的因素分析

EL Glaeser、BA Ward（2009）從土地市場供求方面進行研究，認為促使房地產(chǎn)價格上漲的主要因素是土地供給不足，需求過多。而Cheung、Ihlanfeldt、Mayock（2009）則從政府制定的消費者稅的角度研究發(fā)現(xiàn)政府對消費者征收的監(jiān)管稅對房地產(chǎn)價格的影響顯著。也有學者另辟蹊徑，研究了教育程度和房地產(chǎn)價格的關系，認為居民的教育程度對當?shù)胤績r的影響顯著。王鶴（2012）認為利率、匯率等外部因素對房地產(chǎn)價格的影響較小，而房地產(chǎn)價格主要由于地區(qū)的不同而影響因素不同。石林梅、李玉梅（2014）等人則從生命周期理論的角度來分析，認為人口的增長、土地資源有限是房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要原因。

2.2 政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性

對于政府的調(diào)控政策是否有效方面，學者的觀點是不一致的。Yu 和Lee（2010）通過分析韓國的穩(wěn)定房價政策也發(fā)現(xiàn)政府的干預是無效的。而Laskowska、Elwira、Torgomyan 和 Sevak（2016）則認為鑒于房地產(chǎn)業(yè)的獨特性及其在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的作用，政府干預是必要而有效的。賈生華、孟楨超（2012）認為限購政策對房價和銷售量都是有影響的，但存在一定的滯后性。政策頒布，要一定的時間才能被房地產(chǎn)市場的所有參與者熟知。陳鑫、方意（2016）認為該政策對一線城市的房價上漲有良好的抑制作用，能有效打壓投機性需求。其中提高首付貸的比例對一線城市抑制房價上漲是最為有效的措施。而方興（2018）得出的結論幾乎與之相反，他通過對70個大中城市從2010—2017年的數(shù)據(jù)進行兩輪限購政策的分析，發(fā)現(xiàn)新一輪的限購政策不如上一輪的限購政策有效。

3 實證分析

3.1 數(shù)據(jù)來源

由于2016年國慶期間頒布房地產(chǎn)政策的城市比較集中，且包含了一線城市、準一線城市、二線城市。這為本文的對比分析提供了很好的樣本數(shù)據(jù)。通過對比限購政策對不同城市的效用，以提供相應的建議。收集了19個城市2010年6月到2018年11月的城市綜合房價指數(shù)和房價環(huán)比指數(shù)作為實證對象。本文的數(shù)據(jù)全部來自于中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院。

3.2 房地產(chǎn)限購政策的現(xiàn)實考察

3.2.1 限購政策有效地抑制了房價上漲——百城價格

根據(jù)百城房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢可以看出，在2014年2月到2016年2月這兩年房地產(chǎn)價格在第一輪限購、限貸政策執(zhí)行下得到了有效的抑制。但也使得房地產(chǎn)有了大量的存房。各地方政府結合當?shù)氐膶嶋H情況逐漸取消了限購政策，并出臺了優(yōu)惠政策以促進房地產(chǎn)的銷售。這也再次推動了房地產(chǎn)價格的急劇上漲。從2016年2月到9月百城房地產(chǎn)平均價格竟上漲了1314元。由圖1可以看出百城房價環(huán)比從2014年7月到2016年9月上漲到了2.83%。在國慶節(jié)各地集中頒布了一系列限購政策之后，總體來看房價上漲得到了有效的控制，到2016年11月房價上漲率降到了0.88%，到現(xiàn)在房價上漲幅度趨于平緩。

3.2.2 限購政策對一線城市房價的影響對比分析

根據(jù)圖2可知，深圳、北京、廣州在2016年國慶節(jié)之前房價都在上漲，但上漲幅度明顯不同。其中深圳房價平均上漲16234元，北京房價平均上漲6340元，廣州的價格只平均上漲1471元。這說明廣州的房地產(chǎn)市場是相對穩(wěn)定的，限購政策的影響可能會相對小。從整體來看深圳的房價環(huán)比波動幅度明顯大于北京和廣州，但在第二輪限購政策之后，房價的上漲率均得到了控制。

3.2.3 限購政策對“新一線”城市房價影響分析

在文章樣本中的新一線城市里，天津是直轄市，南京、武漢、成都、鄭州都屬于省會城市，無錫、東莞、蘇州屬于區(qū)域中心城市。根據(jù)圖3和圖4分析文章的新一線城市樣本中南京、東莞、蘇州、天津的房價上漲幅度比較大，而武漢、鄭州、成都、無錫的房價上漲幅度沒有那么明顯。在二次限購之后，南京房價上漲趨勢雖然得到抑制，但似乎只是在短期有效。此外還對新一線城市房價環(huán)比漲跌進行分析，發(fā)現(xiàn)天津、蘇州、武漢、鄭州在第二次限購政策升級階段之后，房價的上漲趨勢都是趨于平緩。其中天津和鄭州的房地產(chǎn)市場對限購政策的反應比較迅速，而武漢和蘇州的房價環(huán)比在短期內(nèi)有上漲。這就說明政策在這兩個城市存在滯后效應。另外，南京、成都、無錫、東莞這四個城市的房價環(huán)比漲跌幅度下降比較明顯。

總體上來說，雖然新一輪的限購、限貸政策存在一定的滯后效應，但對這八個城市的房價的上升抑制效果是顯著的，且相比于第一輪限購政策，其效果是長期有效的。這也可能與限購政策后期的有力執(zhí)行和逐步完善相關。

3.2.4 新一輪限購政策對二線城市房價的影響分析

文章樣本中的二線城市有八個，合肥、濟南、南寧、福州為省會城市，而廈門、珠海、佛山、惠州則是區(qū)域中心城市。總體上沿海城市的房價普遍高于內(nèi)陸的城市。隨著第一輪限購政策的逐步取消，二線城市的房價急劇上漲。第一輪限購政策對廈門房價在第一年有顯著的抑制效果，長期無效。第二輪限購、限貸政策對廈門房價上漲抑制的影響是長期有效的。第一輪限購政策對福州和珠海的效用分別是：在第二輪限購政策下，由于滯后效應，福州和珠海兩個城市房價在短期內(nèi)還有小幅度的上漲，但其上漲幅度都是遠小于政策執(zhí)行之前。其中四個省會城市的房價上漲趨勢都立即減緩，說明該地方政策的執(zhí)行是有力且有效的。而南寧的房價則在限購政策下加劇了上漲趨勢。這也說明限購政策在不同地方的效果是不一樣的。

根據(jù)是否是省會城市將八個城市分為兩個圖。根據(jù)圖5和圖6可以看出八個城市在2016年初的房價漲幅都比較大，但在2016年10月初部分城市重啟限購政策之后，短期內(nèi)所有的城市房價環(huán)比都有下跌，這說明短期內(nèi)限購政策抑制住了二線城市的房價上漲趨勢。根據(jù)圖5可發(fā)現(xiàn)福州的房價上漲率下跌只維持了較短時間。而南寧房價一直都在漲，漲幅波動也很明顯，這可能是南寧市房地產(chǎn)市場對政府政策的敏感度低或是地方政策力度不夠強的原因造成的。根據(jù)圖6分析可知非省會城市的二線城市在2016年初的房價漲幅達到了近6.5%。十月的限購政策出臺后珠海和惠州的房價環(huán)比下降速度比佛山和廈門快。但廈門和佛山的房價波動幅度要比珠海和惠州小。說明這兩個地方的限購政策相比之下長期更為有效。

4 結 論

文章僅通過這19個城市的房價綜合指數(shù)和房價環(huán)比的漲跌指數(shù)來簡單分析，得出以下對該地區(qū)限購政策的影響。

（1）第二輪限購政策的政策效應是顯著的，不管是一線城市、“新一線”城市，還是二線城市的房價上漲趨勢都得到了有效的控制，并且其房價環(huán)比的波動幅度也明顯縮小。

（2）一線城市和“新一線”城市的政策效應要優(yōu)于二線城市的政策效應。文章的樣本中的一線城市在2016年國慶節(jié)之后房價上漲率有大幅度的下降，并在后期的房價環(huán)比指數(shù)都趨近于零。文章的樣本中新一線城市在重啟限購之后房價上漲也得到了有效的控制，但部分城市的房價環(huán)比漲跌曲線有小幅度的波動，隨后又趨于平穩(wěn)的趨勢，被控制在了-0.2%～1%。

（3）而二線城市的限購政策對部分城市房價上漲的影響是有效的，雖然能在一定程度上抑制房價的上漲率，但不具有穩(wěn)定的房價的效果。其屬于省會城市的二線城市的房價環(huán)比在-1%～3%波動，而非省會城市的二線城市的房價環(huán)比在-1%～2%波動，其波動幅度明顯大于一線城市。

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