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    再造價值:地產(chǎn)白銀時代賽道之爭

    2019-10-15 08:10吳諾
    財經(jīng) 2019年21期
    關(guān)鍵詞:碧桂園多元化機器人

    吳諾

    “針對人工智能產(chǎn)業(yè)革新,建筑行業(yè)人員老齡化,消費者對食品安全要求提高等社會新態(tài)勢,本集團制定相應(yīng)的投資組合,捕捉各類市場需求,開拓智能制造與機器人事業(yè),發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與社區(qū)零售?!痹谇安痪冒l(fā)布的2019年中財報中,碧桂園(02007.HK)如此描述公司未來的規(guī)劃。

    2019年1月,碧桂園確立了將“地產(chǎn)、機器人和農(nóng)業(yè)”作為三大重點業(yè)務(wù)并進,并將公司的新定位描述為“高科技綜合性企業(yè)”。其實早在2016年,碧桂園的多元化布局就開始了。如今,碧桂園旗下產(chǎn)業(yè)還包括教育、物業(yè)以及家裝等多個板塊。

    頭部企業(yè)對變數(shù)的嗅覺往往更加靈敏。瑞銀證券分析師諶戈表示,中國的大型地產(chǎn)商基本都是在相同時間段開始布局多元化的,這也說明他們是比較“聰明”的,“如果到了走下坡路的時候,很多資源就開始受限了。在那個時候,地產(chǎn)商就預(yù)期到了未來房地產(chǎn)開發(fā)的增速會下滑?!?/p>

    隨著房地產(chǎn)市場向存量時代過渡,地產(chǎn)商的一系列多元化布局框架也初步顯現(xiàn),并在各自的著力點上取得了一些進展。截至目前,這些多元化業(yè)務(wù)仍未對地產(chǎn)商的業(yè)績報表產(chǎn)生影響,甚至財務(wù)報表中找不到它們的身影,房地產(chǎn)主業(yè)依然是“太陽底下最賺錢的行業(yè)之一”。但不可否認(rèn)的是,當(dāng)房地產(chǎn)增量市場盛宴散場,多元化的成敗將或多或少地影響一家地產(chǎn)商的全周期競爭力和長期價值。

    打造增長新引擎

    1998年福利分房取消后的20年來,中國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的房價飆升、投資投機都源于增量市場。諶戈認(rèn)為,未來幾年,中國國內(nèi)一手房的開發(fā)會維持在最近兩年的高位,不會再有大幅增長,平均每年大約有1.5億平方米的開發(fā)增量。

    雖然碧桂園上半年業(yè)績表現(xiàn)亮眼,主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長了55%,但按照行業(yè)慣例,地產(chǎn)開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù),一般都會有2年左右的延遲,也就是說,2019年的銷售數(shù)據(jù)反映的是2017年的情況。而且,隨著地價進一步上漲以及在政府致力于維持房價平穩(wěn)的環(huán)境下,房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率可能會降低。

    據(jù)中金公司和《財富》(中文版)合作編制的《財富》中國500強排行榜,受到經(jīng)濟周期的影響,過去一年地產(chǎn)業(yè)雖然在收入端大幅增長33%,但凈利潤則同比略下滑1.4%,上榜公司數(shù)量也小幅下降。

    市場對中國房地產(chǎn)未來市場的不算樂觀的預(yù)期已經(jīng)被反映在房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)前的估值中了。在瑞銀覆蓋的中國地產(chǎn)公司中,A股房地產(chǎn)行業(yè)的分紅比例最高(19E:5.3%),平均在5%-6%;股東回報率也能排在前二名(19E:22%)。但是房地產(chǎn)的估值在A股的板塊中排倒數(shù)第二名(19PE 6.6),平均市盈率只有6-7倍。

    面對未來10年甚至20年增量市場需求大幅放緩的情況,戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已成為房地產(chǎn)企業(yè)事實上的共同選項。包括碧桂園在內(nèi)的幾大頭部房企在3-5年前已開始未雨綢繆,積極拓展其它業(yè)態(tài),希望在抵達行業(yè)天花板之前,形成新的增長引擎。而彼時,中國房地產(chǎn)增量市場的激戰(zhàn)尚如火如荼。

    各大公司的多元化探索也各有側(cè)重,恒大(03333.HK)大舉進軍新能源汽車;萬科(000002.SZ)定位“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”,著力發(fā)展項目運營業(yè)務(wù);而碧桂園選擇的地產(chǎn)之外的賽道,從早期的物業(yè)、教育,一直延伸到了機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

    未來兩年投入可能更高

    碧桂園規(guī)?;亩嘣季挚梢宰匪莸?016年。

    2016年4月,碧桂園出資8500萬元支持清華大學(xué)在建筑科學(xué)和大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域科技成果落地轉(zhuǎn)化,建設(shè)產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn);當(dāng)年8月至12月有惠州、東莞和河北獲得5個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目,均定位為科技小鎮(zhèn)。

    隨后兩年,碧桂園的教育和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)從集團中剝離出來,獨立上市。碧桂園教育于2017年1月12日更名為博實樂教育集團(BEDU.NYSE),并于2017年5月侶日登陸美國紐交所。而碧桂園服務(wù)(06098.HK),于2018年6月19日在港交所上市。

    機器人和農(nóng)業(yè)是碧桂園最新劃定的戰(zhàn)略性方向。機器人方面,碧桂園2018年7月成立了博智林機器人有限公司。

    博智林公司產(chǎn)品研發(fā)包括建筑機器人、餐廳機器人、醫(yī)療機器人、物業(yè)服務(wù)機器人、智能制造解決方案等,場景應(yīng)用則包括了科技建筑、智慧社區(qū)及智慧餐飲三大領(lǐng)域。

    有分析師稱,對于地產(chǎn)公司來講,布局多元化更多的還是要跟房地產(chǎn)主業(yè)有一定的協(xié)同效應(yīng),成功率更高一些,比如說有些公司轉(zhuǎn)型做物流地產(chǎn),有些公司轉(zhuǎn)型做社區(qū)醫(yī)療。如果純粹從一個房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)去做跟其主業(yè)沒有太多的協(xié)同效應(yīng)的行業(yè),利用不了原來的優(yōu)勢。那就相當(dāng)于一個新的投資人去創(chuàng)立一個新公司。而且有的行業(yè)本身就相對處于發(fā)展早期,新業(yè)務(wù)就有很大的不確定性。

    西南證券8月22日發(fā)布的認(rèn)為,機器人作為碧桂園的戰(zhàn)略投資板塊,在住宅建筑和社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域與地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在很強的協(xié)同效應(yīng),而且衍生的發(fā)展空間可能更大。建筑機器人、醫(yī)療機器人和餐飲機器人三大產(chǎn)品都在穩(wěn)步推進。

    招銀國際在2019年3月份的報告中預(yù)期,碧桂園的建筑機器人最快在2019年底前投入使用。

    農(nóng)業(yè)方面,碧桂園2018年6月成立了農(nóng)業(yè)控股公司,主要發(fā)展方向為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中的農(nóng)業(yè)機械和種業(yè),并推出了其旗下的社區(qū)生活服務(wù)品牌——鳳凰優(yōu)選,為其業(yè)主提供高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品,為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供強大的市場消化平臺。

    從財報上看,碧桂園的研發(fā)費用從2017年上半年的7800萬元、2018年上半年的3.31億元,已經(jīng)增長到2019年上半年的6.20億元。

    諶戈認(rèn)為,由于前幾年房子銷量比較大,如今正好處于回款期,公司現(xiàn)金在不斷回流,這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商可以動用的資源還比較大,在多元化方面的投入不會比前兩年慢。

    新賽道指向未來價值

    盡管目前多元化業(yè)務(wù)對營收的貢獻占比較小,但作為行業(yè)共識的戰(zhàn)略性選擇,它決定了哪家房企能在以存量為主導(dǎo)的“白銀時代”跑得更遠。而對信奉價值投資的投資者而言,好的公司就是具備長期價值的公司。自2016年1月1日至今,碧桂園在港交所的股價已上漲343%(截至9月5日收盤)。

    主要外資機構(gòu)評級

    注:碧桂園?9月5日的收盤價為10. 32港元。

    資料來源:彭博、Wind

    制表:宋麗雯

    碧桂園集團副總裁兼CIO徐斌在8月的在一次演講中談到管理層的“價值認(rèn)知和戰(zhàn)略認(rèn)知”時表示,未來是走向數(shù)字科技的時代,碧桂園從一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司變成了一個高科技綜合企業(yè),并且把大量資金放在機器人產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)上,這也是一種認(rèn)知,為未來做投資。

    從全球來看,國外很少有像中國這么大的房地產(chǎn)開發(fā)公司,部分原因是很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)開發(fā)周期已經(jīng)過去很多年,國外更多的是持有型、投資型的房地產(chǎn)公司。這些公司的發(fā)展也是從一步步的收購擴張或者自創(chuàng)多種業(yè)務(wù)、進行多元化發(fā)展形成的。

    但是從估值角度來看,綜合型的公司估值一般都沒有專業(yè)型公司的估值高,這被稱為“控股公司折價”(holding company discount)?!皬耐顿Y者的角度來看,他們更希望看到企業(yè)賺了錢,把錢分給股東,因為每個人為的管理能力、管理半徑和專業(yè)水平都有限,很難說跨行業(yè)都做得好。”諶戈說。

    他認(rèn)為,隨著中國一手房開放增速放緩,未來會有一定比例的公司轉(zhuǎn)型為持有型公司,相比于開發(fā)型公司,持有型公司的可預(yù)見性更強,租金比較固定,但是對資產(chǎn)負(fù)債表的占用更大。不過他說,這類公司在香港市場的估值更高,受經(jīng)濟短期波動影響更小。

    此外,碧桂園也在不斷擴大跨界“朋友圈”,通過與美的集團、招商局集團、蘇寧集團、步步高等公司達成戰(zhàn)略合作,重塑商業(yè)模式。在碧桂園的愿景中,希望通過與各個行業(yè)龍頭的合作,未來的碧桂園商業(yè)綜合體將使消費者享受到包括居住、購物、休閑、娛樂、旅游、健康、教育、科技、創(chuàng)業(yè)、金融等全生命周期的產(chǎn)品體驗和服務(wù)。

    碧桂園創(chuàng)始人楊國強在2015年就曾提出一個問題:“碧桂園已經(jīng)是千億企業(yè),在地產(chǎn)后市場的板塊,能否再造一個碧桂園?”現(xiàn)在看來,這場新賽道的競爭還只是剛剛起步。

    (李成章對此文亦有貢獻)

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