中小城市土地儲備制度存在的問題及對策

錢逸清

摘 要：在對土地儲備制度的概述進(jìn)行詳細(xì)的分析時，應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)階段中小城市土地儲備的具體情況，對中小城市的土地儲備制度現(xiàn)存問題進(jìn)行分析。在確保土地儲備的制度合理并完善提升的同時，提出了相應(yīng)的措施，為完善中小城市的土地儲備制度帶來參考。

關(guān)鍵詞：中小城市;土地儲備;制度;問題;對策

前言：中小城市的土地儲備制度在我國各個小城市頒發(fā)之后，不僅對中小城市土地市場的良好發(fā)展起到促進(jìn)作用，有效提升政府對土地市場的調(diào)控能力，還有小的確保了土地資產(chǎn)的保值增值，充分提高地方財政部門的收入，并對國企存量的土地起到盤活作用，有效推動我國中小城市國企改制的順利進(jìn)行，并獲得良好的社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

1土地儲備制度的概述

土地儲備制度從廣義角度看，是指現(xiàn)階段我國土地管理的方式從計劃經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)上，土地的使用方式也從以往的外延粗放的方式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵集約型的方向，將城市經(jīng)營、城市發(fā)展當(dāng)做基本的出發(fā)點(diǎn)，將提升城市土地的利用效率、優(yōu)化配置土地的資源當(dāng)做基本的手段，才能充分實(shí)現(xiàn)土地的保值以及增值。土地儲備制度從狹義的角度看，是指城市中的政府進(jìn)行授權(quán)或委托相應(yīng)的機(jī)構(gòu)經(jīng)過土地征用、土地收購、土地置換、土地回收以及整理等方式，充分集中規(guī)劃用地或分散在其他用地者手中的土地，在經(jīng)過政府授權(quán)的相應(yīng)開發(fā)后，有效結(jié)合城市的具體規(guī)劃以及發(fā)展需求，利用招標(biāo)、拍賣以及協(xié)議等方式把土地投放到市場中，目的就是對城市建設(shè)用地的具體需求進(jìn)行調(diào)控，使其具備相應(yīng)的經(jīng)營性以及微利性等特點(diǎn)。

2中小城市土地儲備制度中現(xiàn)存問題

2.1落后的思想觀念

現(xiàn)階段，中小城市中大多數(shù)都只是在形式上建立了土地儲備制度，在具體的土地儲備操作中并未加強(qiáng)對土地使用機(jī)制的重視。還未建立完善的以招標(biāo)、拍賣以及掛牌等方式的中小城市土地儲備制度系統(tǒng)。一些中小城市在出讓土地中仍然過于重視小集體的利益，在推廣土地儲備制度時不能全身心的投入，一些城市還存在使用以往供地方式的現(xiàn)象。

2.2缺少合理的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地的補(bǔ)償一般都有巨大的金額，其涉及的利益關(guān)系也是較為復(fù)雜的，專門的負(fù)責(zé)人員應(yīng)該根據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)收購?fù)恋?。然而，在具體的操作中，部分地區(qū)根據(jù)土地的情況進(jìn)行估價補(bǔ)償，還有的地區(qū)根據(jù)土地收購后的規(guī)劃價值進(jìn)行股價補(bǔ)償，導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法存在統(tǒng)一性。與此同時，因?yàn)閮錂C(jī)構(gòu)缺乏資金，政府缺少有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致一些儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地的收購時為了減低收購成本就故意壓價，進(jìn)而提升土地的收益。此外，農(nóng)村集體土地作為中小城市土地收購的重點(diǎn)對象，在進(jìn)行土地的征用時，因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，更甚者都無法為征地農(nóng)民的原有生活帶來保障，造成大量的集體土地轉(zhuǎn)向隱性市場出現(xiàn)不法交易，打亂了土地的市場秩序，使政府降低了調(diào)控土地市場的能力。

2.3落后的城市規(guī)劃

城市土地使用的根本依據(jù)就是城市的規(guī)劃，城市規(guī)劃也是土地儲備制度運(yùn)行的基礎(chǔ)條件?？墒?，現(xiàn)階段，盡管較多的中小城市建立了整體的城市規(guī)劃，可是對失去的劃分規(guī)劃并沒有詳細(xì)完善，從而為土地儲備的工作造成了很大的困難。首先，城市不完善的建設(shè)性規(guī)劃造成土地儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行儲備規(guī)劃的制定時缺少規(guī)劃性以及整體性，無法明確長遠(yuǎn)的收儲范圍，缺乏對實(shí)際區(qū)域收購的時間以及儲備時間的掌握，對土地儲備的順利運(yùn)作產(chǎn)生不良影響;其次，在進(jìn)行土地儲備時，應(yīng)該先征求規(guī)劃部門的具體意見在進(jìn)行地塊的征購與回收，因?yàn)槿鄙偻晟频膮^(qū)域劃分規(guī)劃，有必要臨時按照有關(guān)要求進(jìn)行規(guī)劃，從而對土地的征購、回收、安置拆遷以及整體的開發(fā)等時間進(jìn)度產(chǎn)生影響，增加了土地儲備的成本費(fèi)用，造成地區(qū)規(guī)劃缺少整體性，和周邊的環(huán)境不協(xié)調(diào)，一些地方可能在短時間內(nèi)發(fā)生重復(fù)征購以及規(guī)劃建設(shè)等狀況，為資源帶來大量的浪費(fèi)。

3中小城市土地儲備制度現(xiàn)存問題的解決策略

3.1采用靈活的土地出租運(yùn)作方式

現(xiàn)階段，在我國土地運(yùn)作中，土地出租的方式應(yīng)用很少，從土地出租的方式看，土地出租是一項(xiàng)很好的土地出讓方式，利用此種方式可以對國有資產(chǎn)的流失起到向好的抑制作用，讓政府部門從中獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。比如，土地出租相應(yīng)時間后，回收在進(jìn)行出租時，租用的價格就需要按照新的土地市場價格為主，讓政府部門從中獲益。一般情況下，土地通過招標(biāo)、拍賣以及掛牌等方式還不可以實(shí)現(xiàn)這個目的，在這種模式中，土地的增值獲益都是房地產(chǎn)商獲得。在土地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃支持的早期階段，中小城市通常能夠?qū)⑵渥鳛榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的對象進(jìn)行出讓。所有的中小城市都必要適用短期的經(jīng)營或者出租的方式。然而，這種方式在預(yù)訂房價和土地使用權(quán)招標(biāo)方式相結(jié)合的中小城市中以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不良的城市中需要謹(jǐn)慎處理。

3.2對土地儲備的融資渠道進(jìn)行科學(xué)的拓展

現(xiàn)階段，中小城市多數(shù)的土地儲備融資是以商業(yè)的貸款為主，應(yīng)該繼續(xù)予以保留，然而，在土地的儲備部門已經(jīng)獲得了商業(yè)銀行的貸款時，政府還未向土地儲備的機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的使用權(quán)證。所以，在完整的征地文件、合理監(jiān)控貸后資金的條件下，需要聯(lián)合土地部門進(jìn)行監(jiān)管合作協(xié)議的簽訂，并提供合法的承認(rèn)貸款抵押權(quán)限以及承諾書的條件下，商業(yè)銀行能夠提前發(fā)放貸款，在完成土地的征用后，在進(jìn)行相應(yīng)抵押手續(xù)的辦理，保證土地出讓后及時收回貸款。在中小城市現(xiàn)階段各種條件還不完善時，應(yīng)該堅持克服困難，創(chuàng)新土地儲備的融資模式，達(dá)到土地融資主體的多元化，經(jīng)過土地銀行以及土地證券公司等成立方式，規(guī)劃土地儲備機(jī)構(gòu)的融資體系，確保消除由于主觀操作錯誤發(fā)生的融資風(fēng)險。

3.3提高土地規(guī)劃和管理力度

城市土地的管理就是按照市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，及時釋放城市土地中蘊(yùn)含的巨大能量，有效提升城市土地的資產(chǎn)，確保城市在進(jìn)行建設(shè)以及持續(xù)發(fā)展時擁有足夠的支持，為城市的增值以及持續(xù)發(fā)展起到促進(jìn)作用。然而，需要注意的是，城市的土地經(jīng)營不是單純的出售土地，而是經(jīng)過合理的規(guī)劃、科學(xué)的管理等方式對市場進(jìn)行培育，確保資源投入到產(chǎn)出的良好循環(huán)。在實(shí)際的操作中，積極執(zhí)行我國相關(guān)規(guī)定，確保政府對土地的一級市場進(jìn)行壟斷。新增的建設(shè)用地，應(yīng)該對土地征用、土地開發(fā)、土地出讓以及土地監(jiān)管的方式采用統(tǒng)一的管理規(guī)定。那些存量建設(shè)用地，需要積極促進(jìn)土地的合法、公開流轉(zhuǎn)。城鄉(xiāng)結(jié)合中的農(nóng)村集體土地，需要對一些土地的依法流轉(zhuǎn)加強(qiáng)鼓勵，讓其得以良好利用，可是又要預(yù)防新的供地源頭出現(xiàn)，進(jìn)而對城市土地的整體規(guī)劃以及管理造成影響，確保供應(yīng)土地有計劃地進(jìn)行。

結(jié)束語：

總的來說，中小城市因?yàn)橥恋貎渲贫冉⑤^晚，相對的市場規(guī)范度不高，在具體的土地儲備制度操作中，就會出現(xiàn)很多的困難。要想采取合理的措施解決此類問題，中小城市應(yīng)該積極參考大城市中土地儲備的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在結(jié)合中小城市的現(xiàn)存問題，采取針對性的解決措施，制定符合本地區(qū)實(shí)際情況的土地儲備制度，有效提升土地儲備制度的使用效率，實(shí)現(xiàn)土地市場的綜合調(diào)控效果。

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