房貸定價(jià)新機(jī)制旨在調(diào)控地產(chǎn)

方斐

8月25日央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》（下稱“《公告》”），自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人的表述，“個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)?！?/p>

由此可見，房貸利率新政兼顧“房住不炒”與“因城施策”，新定價(jià)機(jī)制下房貸利率整體預(yù)計(jì)將與當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行情況保持平穩(wěn)?？傮w來(lái)看，此次機(jī)制調(diào)整符合預(yù)期，控利率反映政策調(diào)控思路。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

《公告》同時(shí)指出，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

根據(jù)《公告》，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。這意味著，“申請(qǐng)人”實(shí)際上獲得了一定按揭利率自主權(quán)：如果預(yù)判未來(lái)處于加息周期，則把重定價(jià)周期拉長(zhǎng)，鎖定利率;如果預(yù)判處于降息周期，則剛好相反。

實(shí)際上，新定價(jià)機(jī)制與當(dāng)前浮動(dòng)利率無(wú)本質(zhì)區(qū)別，未來(lái)銀行大概率采取每年重定價(jià)方式。LPR類似于基準(zhǔn)利率，但更加動(dòng)態(tài)靈活，加點(diǎn)類似于上浮，規(guī)定只允許在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而不允許減點(diǎn)則體現(xiàn)中央對(duì)“房住不炒”的基本定調(diào)?？紤]到銀行在房貸市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)更強(qiáng)，預(yù)計(jì)實(shí)際執(zhí)行中銀行將大多采用每年重定價(jià)的方式以規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

避免房貸利率下行推高房?jī)r(jià)

根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人的表示：“公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前中國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

短期來(lái)看，本次房貸利率調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響程度不大。一是此次房貸利率的調(diào)整針對(duì)的是新發(fā)放的貸款，并未影響存量貸款;二是調(diào)整后的房貸利率與之前的房貸利率基本相當(dāng)，這有利于保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。未來(lái)房地產(chǎn)金融政策需要從量和價(jià)兩個(gè)方面綜合施策，從“價(jià)”的方面來(lái)看，監(jiān)管層的意圖主要是避免房貸利率下行推高房?jī)r(jià)。

根據(jù)中金公司的分析，下半年按揭可用額度邊際收緊，房貸利率較LPR加點(diǎn)數(shù)可能上行。7月全國(guó)首套房/二套房貸款平均利率為5.44% /5.76%，較基準(zhǔn)利率上浮11%/18%，分別相當(dāng)于LPR加59個(gè)基點(diǎn)和加91個(gè)基點(diǎn)。我們判斷，新定價(jià)機(jī)制下房貸利率將在此加點(diǎn)水平起步?？紤]到LPR略低于當(dāng)前基準(zhǔn)利率，從息差的角度看，按揭將成為銀行盈利性更強(qiáng)的業(yè)務(wù)。但由于房地產(chǎn)相關(guān)貸款仍將受到嚴(yán)格的比例管理，且上半年放款相對(duì)強(qiáng)勁（住房抵押貸款凈增2.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12%），我們判斷，下半年按揭可用額度會(huì)逐月下降，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)數(shù)可能進(jìn)一步上升。

值得注意的是，央行要求首套房貸利率（當(dāng)前平均為5.44%）不低于LPR，僅為對(duì)按揭利率的下限規(guī)定，并非意味著首套房貸利率會(huì)下行至5年期LPR（4.85%）的水平，實(shí)際仍須尊重市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律和地產(chǎn)調(diào)控的原則。此前央行規(guī)定首套房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的7折，但實(shí)際利率遠(yuǎn)在7折之上。

不過(guò)，在新機(jī)制推出初期，各地新增個(gè)貸利率與原先比會(huì)有升有降。從平穩(wěn)過(guò)渡的角度來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)的首套房貸利率加點(diǎn)下限或約40-50BP，二套房貸利率加點(diǎn)下限或約60-80BP。但隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大和全球降息潮的開啟，未來(lái)央行若下調(diào)政策利率，可通過(guò)LPR利率傳導(dǎo)到房貸利率，帶動(dòng)房貸利率溫和下行。

根據(jù)光大證券的分析，新房貸定價(jià)機(jī)制的“房住不炒”的意圖明顯。對(duì)于新增個(gè)人住房貸款，首套房和二套房利率的下限均較原先更高。首套個(gè)貸利率不低于LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR最新報(bào)價(jià)4.85%，比原先貸款基準(zhǔn)利率4.9%只低了5BP，相當(dāng)于下浮1%，與原先有實(shí)行95折（4.66%）和9折（4.41%）的銀行相比，利率下限抬高。

以上海為例，根據(jù)融360的統(tǒng)計(jì)，2019年7月，上海首套房貸平均利率4.84%，其中17家銀行實(shí)行95折，1家可做到9折。二套房個(gè)貸利率至少要較LPR上浮60BP，5年期以上為5.45%，相當(dāng)于原先基準(zhǔn)上浮了12.4%。而原先二套房最低上浮10%（49BP），對(duì)應(yīng)利率為5.39%。而且，房貸與國(guó)債作為長(zhǎng)端利率走勢(shì)有一定的相關(guān)性，但是房貸利率仍然受到政策的嚴(yán)格約束。雖然國(guó)債收益率不斷下降，但房貸與國(guó)債、一般貸款利差仍然保持高位，顯示“房住不炒”仍是此次政策調(diào)整的核心訴求。

引導(dǎo)信貸資源流向?qū)嶓w領(lǐng)域

完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)機(jī)制，新老劃斷調(diào)整增量，表明此次房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整是對(duì)此前LPR報(bào)價(jià)機(jī)制調(diào)整的細(xì)節(jié)補(bǔ)充。根據(jù)央行的要求，10月8日后新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將與貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率掛鉤，其中首套利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

需要注意的是，此次房貸定價(jià)機(jī)制的調(diào)整與此前LPR報(bào)價(jià)機(jī)制的調(diào)整相同，采取新老劃斷的方式，存量房貸并不受到新規(guī)的影響。對(duì)于未來(lái)新機(jī)制下房貸利率的重定價(jià)問(wèn)題，新規(guī)也予以明確，銀行能夠與借款人協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，最短的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日的定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近1個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，以避免房貸利率的頻繁波動(dòng)。

由此可見，報(bào)價(jià)機(jī)制的調(diào)整符合當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控思路，房貸利率整體保持穩(wěn)定。此次房貸利率報(bào)價(jià)機(jī)制的調(diào)整充分反映了監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路。調(diào)整后首套房貸利率下限跟隨 5年期以上LPR 較調(diào)整前下降 5BP至4.85%。不過(guò)，此次央行規(guī)定的僅是房貸利率下限，各地仍能夠根據(jù)區(qū)域調(diào)控情況對(duì)房貸利率做作出不同程度的上浮，反倒是原先部分首套房尚處在下浮區(qū)間的城市，首套房利率將出現(xiàn)上調(diào)。

以上海為例，當(dāng)前主要銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率的95折，即4.66%，在此次報(bào)價(jià)基準(zhǔn)出臺(tái)后將上調(diào)至4.85%。而在二套房方面，新報(bào)價(jià)機(jī)制下的利率下限為5.45%，對(duì)應(yīng)原基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，而目前國(guó)內(nèi)主要城市二套房貸利率均在1.1倍以上，因此，新報(bào)價(jià)機(jī)制對(duì)二套房利率的影響也較為有限，整體房貸利率受到此次報(bào)價(jià)機(jī)制調(diào)整的影響比較有限。

根據(jù)此次房貸利率調(diào)整的規(guī)定，在相應(yīng)期限的LPR基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)不同地區(qū)樓市運(yùn)行情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策要求、借款人個(gè)體差異，靈活決定具體的加點(diǎn)數(shù)值。這既有利于保障房貸利率與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向相一致，也有利于綜合考慮不同地區(qū)間的差異，做到“因城施策”。

央行此次房貸利率報(bào)價(jià)機(jī)制的調(diào)整充分反映了當(dāng)下對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路，房貸利率定價(jià)機(jī)制的調(diào)整基本符合市場(chǎng)之前的判斷，LPR的調(diào)整并不會(huì)對(duì)銀行零售貸款的定價(jià)帶來(lái)太大的影響。而銀行在對(duì)公業(yè)務(wù)中處于相對(duì)弱勢(shì)，特別是對(duì)于國(guó)企等優(yōu)質(zhì)的大型客戶議價(jià)能力偏弱，在LPR推進(jìn)過(guò)程中貸款利率將首先面臨調(diào)整。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，銀行需要調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更多的將資源向小微等領(lǐng)域傾斜，這也符合監(jiān)管優(yōu)化信貸供給結(jié)構(gòu)的監(jiān)管意圖。中銀國(guó)際認(rèn)為，貸款利率的并軌將會(huì)引導(dǎo)銀行客戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整，銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好或?qū)⒈粍?dòng)提升。除部分吸儲(chǔ)能力較強(qiáng)的銀行，絕大部分銀行需要通過(guò)將目標(biāo)客群鎖定在議價(jià)能力較弱的長(zhǎng)尾客戶上來(lái)保證其一定的盈利水平。

《公告》規(guī)定了個(gè)人房貸利率新的生成機(jī)制，“首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)”、“商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整”作為國(guó)家統(tǒng)一的房貸政策基礎(chǔ);省級(jí)人民銀行按“因城施策”原則，在國(guó)家房貸的基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)各省人民銀行確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合經(jīng)營(yíng)情況及客戶條件，確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。三級(jí)生成機(jī)制的新的房貸利率定價(jià)機(jī)制將房貸利率錨定LPR的同時(shí)，也成功使得房貸利率融入LPR體系，豐富了LPR體系，并體現(xiàn)了“房住不炒”、“因城施策”的樓市調(diào)控政策，使房貸利率的調(diào)整更加高效。

值得注意的是，過(guò)去，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率，銀行可在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮，但根據(jù)《公告》，房貸利率以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)產(chǎn)生，即不低于LPR，并且加點(diǎn)數(shù)值在房貸合同期限內(nèi)固定不變。轉(zhuǎn)換新基準(zhǔn)后，首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限的LPR，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限的LPR+60個(gè)基點(diǎn)。最新（2019年8月20日）5年期以上LPR報(bào)4.85%，以此計(jì)算則首套、二套個(gè)人住房貸款利率分別不低于4.85%、5.45%;2019年7月（轉(zhuǎn)換新基準(zhǔn)前），相關(guān)報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，上海首套房貸平均利率為4.84%，略低于新規(guī)定的下限4.85%，而杭州二套房貸平均利率為5.42%，略低于新規(guī)定的下限5.45%，由于7月各城市房貸數(shù)據(jù)不全，因此不確定是否有更多城市在轉(zhuǎn)換基準(zhǔn)前的平均房貸利率低于新的規(guī)定，但根據(jù)樓市調(diào)控政策推測(cè)，2019年7月房貸利率低于新標(biāo)準(zhǔn)的情況較少，因此，預(yù)期《公告》實(shí)施后導(dǎo)致房貸利率較原來(lái)上升的城市較少;此外，過(guò)往房貸按基準(zhǔn)利率打折的情況將消失，房貸利率下限將邊際收緊。未來(lái)，若LPR下行則可按樓市政策調(diào)控目標(biāo)，通過(guò)加點(diǎn)調(diào)整房貸利率，使房貸利率與一般企業(yè)貸款利率分離，從而提高樓市調(diào)控的靈活性。

另一方面，若在未來(lái)LPR下行、存款利率不降的情況下，銀行凈息差有收窄的壓力。而《公告》明確指出，“2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行”，且預(yù)期央行未來(lái)不會(huì)降低貸款基準(zhǔn)利率（轉(zhuǎn)換基準(zhǔn)前的存量房貸錨定貸款基準(zhǔn)利率）;此外，預(yù)期樓市調(diào)控政策仍將保持定力，轉(zhuǎn)換基準(zhǔn)后，新增房貸利率會(huì)保持穩(wěn)定，因此，房貸占比較高的銀行未來(lái)凈息差下行壓力較輕。因此，在經(jīng)濟(jì)存在下行壓力及社會(huì)融資需求疲軟的情況下，未來(lái)銀行資產(chǎn)質(zhì)量是影響估值的核心因素。另一方面，存量房貸錨定舊基準(zhǔn)，并且預(yù)期《公告》實(shí)施后新增房貸利率將保持穩(wěn)定，如此，房貸占比較高的銀行在資產(chǎn)收益方面會(huì)基本保持穩(wěn)定。

當(dāng)然，有分析指出，《公告》明確房貸利率的下限，體現(xiàn)了貨幣政策的結(jié)構(gòu)性特征，能更有效地引導(dǎo)信貸資源流向?qū)嶓w領(lǐng)域?！豆妗访鞔_了首套、二套房房貸利率的下限，這體現(xiàn)了貨幣政策引導(dǎo)信貸資源流向，以及發(fā)揮LPR在房貸定價(jià)中作用的政策意圖。實(shí)際上，2019年以來(lái)，民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題依然嚴(yán)峻，未來(lái)仍需切實(shí)降低實(shí)體企業(yè)貸款利率水平。

除此以外，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿率高企，金融體系脆弱性增加，需要避免房貸利率下降引發(fā)資金再次流向樓市，這要求貨幣政策在加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)時(shí)不能“大水漫灌”。可預(yù)期未來(lái)貨幣政策既能夠通過(guò)LPR引導(dǎo)實(shí)體企業(yè)貸款利率水平下降，也能夠有效避免房貸利率下降引起房?jī)r(jià)進(jìn)一步高漲，從而更有效地引導(dǎo)信貸資源流向?qū)嶓w領(lǐng)域。