時代中國大筆囤地背后

謝澤鋒

年初至今股價漲幅超80%，時代中國控股（01233.HK）雖然規(guī)模遠不及碧桂園、融創(chuàng)，但其股價表現卻遠勝于行業(yè)龍頭。

瑞士信貸、摩根大通（中國）等國際投行都給予了“增持”或者“買入”評級。深耕大灣區(qū)，聚焦珠三角，較低的融資成本以及合理的土地儲備，都是令投資機構青睞的重要原因。

時代中國2018年的業(yè)績同為出眾，銷售規(guī)模創(chuàng)新高達605.95億元，較2017年同比增長45.5%，全年目標完成率為110.2%。

與此同時，公司盈利能力繼續(xù)提升。2018年實現營收343.75億元，同比增長48.75%;歸母凈利潤43.99億元，同比增長64.94%。毛利率30.9%，同比上升3個百分點。

廣東商人岑釗雄于1999年創(chuàng)立時代地產集團，如今他最大的目標就是“成為世界500強企業(yè)”。

要想實現2020年進軍千億俱樂部的目標， 恐怕不太容易。

年報顯示，2019年，時代中國制定的銷售目標約750億元，據此估算，預期增速約23.8%，相比2018年下降幾乎一半?！俺蔀槭澜?00強企業(yè)”的目標似乎并不那么容易實現，在深知“困難只增不減”的情況下，時代中國還能否保持高增長？

增長拐點

要想實現2020年進軍千億俱樂部的目標，恐怕不“從百億級向千億級邁進，我們正在路上，主要看整個市場怎么安排?！?018年業(yè)績發(fā)布會上，岑釗雄坦言2019年是公司進軍千億目標的關鍵一年。

750億元被岑釗雄定義為“一個中性一點的目標”。他表示，去年定了550億元的目標，最終做到606億元。今年定下750億元的目標，如果業(yè)績增多一點，有可能達到800億元，起碼更靠近千億目標。

2019上半年，集團增長也在預定的增長空間，但是相比此前三年超40%的增長，增速已經回落近一半。

今年前6個月，時代中國累計實現合同銷售金額約312.3億元，同比增長約20.10%;簽約建筑面積約206.4萬平方米。按照750億元的銷售目標來計算，今年前6個月完成年度目標的41.64%。

克而瑞的研究顯示，2019上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，中國房地產行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOPl00房企累計權益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

由此看來，時代中國要想實現2020年進軍千億俱樂部的目標，恐怕不太容易。

加速拿地

在土地獲取方面，據克而瑞研究中心數據，今年前半年，該集團新增土地建筑面積213.5萬平方米，新增土地貨值435.7億元。

2019年時代中國開始加大力度拿地，預算大約300億元，而整個2018集團土地收購總額還不到130億元。根據中指研究院的數據顯示，今年上半年時代中國就已經斥資143億元拿地。

關于2019年的土儲布局，岑釗雄曾表示，除了大灣區(qū)以外，時代中國會在粵中、粵西增加投入，并在廣東省外的武漢、北京等地開始落地分公司。

單從拿地區(qū)域來看，時代中國仍然看重粵港澳大灣區(qū)的投資機會。3月7日，時代中國以總價6.38億元摘得廣東汕頭市澄海區(qū)一宗商住用地，面積3.62萬平方米。

3月19日，時代中國二進四川成都，最終以樓面地價12300元/平方米，溢價37%再奪一宗商業(yè)兼住宅用地。

今年上半年溢價率最高的一塊土地來自佛山。4月，時代中國以31億元、自持7.1萬平方米奪得廣東佛山南海里水洲村一宗商住地，溢價33.39%。在同1月，時代中國又以6.69億元斬獲江門商住地，溢價率43.6%。

6月14日，時代中國再次將目光鎖定廣州，以最高限制總價28.08億元、5%自持面積競得廣州白云區(qū)人和鎮(zhèn)，折合樓面價15950元/平方米，溢價率21%。

從債務方面來看，時代中國壓力并不算大。

除了公開市場拿地外，時代中國也開始掘金存量市場，進入城市舊改領域。據悉，3月13日，時代中國控股旗下公司廣州市嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司以46億元，拿下廣州從化區(qū)江埔街禾倉村全面改造項目;

3月底，拿下位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)的福涌村，項目總投資金額達55億元。到了6月，又以8億元中標廣州花都首個舊改項目，改造面積近6公頃。

根據公司年報顯示，截至2018年底，時代中國總土地儲備約為1845萬平方米。值得注意的是，其中位于大灣區(qū)的土儲占比就高達93%。

不過，因為土地儲備高度集中在廣東省內，時代中國的土地儲備成本出現了一定幅度上漲。數據顯示，時代中國2018年新購的23幅土地，土地成本約為4055元/平方米，較2017年的3393元/平方米，高出19.5%。

融資補血

計劃300億拿地，來源于時代中國不錯的現金儲備。截至2018年底，時代中國的現金及銀行結存賬面結余為274.26億元，同比增加59.4%。其中，受限制銀行存款約40.52億元，同比增加37.6%。

“在去年策略做完調整之后，我們看到年底的現金結余還是不少的，這也為我們新年度的業(yè)務開展提供了很好的支撐?！贬撔墼鴮γ襟w表示。

從債務方面來看，時代中國壓力并不算大。2018年底，公司剔除預收賬款的負債率微升至71%，凈負債比率上升5個百分點至為62.6%，1年內到期的債務73.11億元。同行比較來看，這一負債情況也控制得不錯，現金也足夠覆蓋短期債務。

“去年我們把投資買地的速度和節(jié)奏稍微放緩一點，拿地支出減少了?！贬撔壅f。而今年開始公司就要大規(guī)模囤地。

進入2019年，時代中國開始不斷地融資補血。7月16日，時代中國控股有限公司發(fā)布公告，宣布發(fā)行于2023年到期的4億美元優(yōu)先票據，票面利率為6.75%。發(fā)行融資約3.94億美元，將用作若干現有債務再融資及一般企業(yè)用途。

另據了解，根據上交所7月15日披露，廣州市時代控股集團有限公司一筆金額為79.16億元的債券項目狀態(tài)變更為“已回復交易所意見”。時代中國表示，上述債券募資將全部用于償還公司2020年即將到期或行權的公司債券。

根據梳理統(tǒng)計，時代中國2019年至今，通過發(fā)行境內公司債、美元票據以及供應鏈ABS、配售公司股份等，融資近百億元。