地價(jià)是引起房?jī)r(jià)上升的原因嗎？
——基于2006-2015年房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)的證據(jù)

文/王瀚啟 山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué) 山東濟(jì)南 250001

1、引言

我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格過高一直以來都是現(xiàn)實(shí)的熱點(diǎn)問題。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格從1998年以來就總體呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)，過高的房?jī)r(jià)引起各界的廣泛關(guān)注，特別是房?jī)r(jià)的合理性和房?jī)r(jià)上漲的原因成為各方討論的熱點(diǎn)。為高房?jī)r(jià)所困的我們難免會(huì)產(chǎn)生疑惑：房地產(chǎn)價(jià)格為什么持續(xù)上漲并且呈現(xiàn)出如此高的水平？

通過回顧歷史不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)在1998年底就實(shí)現(xiàn)了住房制度從“實(shí)物分房”到“住房貨幣化”的根本性轉(zhuǎn)變。此外，改革開放后，中國(guó)開始土地管理制度的改革，其中，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，使土地真正按照其商品的屬性進(jìn)入市場(chǎng)。1987年，國(guó)務(wù)院提出土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，揭開了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。1992年鄧小平同志南巡講話和黨的十四大確立了土地市場(chǎng)培育的進(jìn)程。通過市場(chǎng)配置土地的范圍不斷擴(kuò)大，實(shí)行土地使用權(quán)有償、有限期出讓已擴(kuò)展到全國(guó)各地。伴隨著這一系列的土地改革，地價(jià)也隨之上漲。根據(jù)觀察到的事實(shí)，地價(jià)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出趨于同步的上揚(yáng)趨勢(shì)。那么高房?jī)r(jià)的始作俑者是否是高地價(jià)？雖然高房?jī)r(jià)的影響因素還會(huì)受到來自金融市場(chǎng)和消費(fèi)者投機(jī)行為等其他很多因素的影響，但是地價(jià)作為房?jī)r(jià)決定的重要組成部分是否是房?jī)r(jià)上漲居高不下的重要決定因素？

關(guān)于這個(gè)問題基本上形成了兩種截然相反的觀點(diǎn)：一是“成本論”，認(rèn)為地價(jià)是開發(fā)商開發(fā)樓盤的成本，隨著地價(jià)上升，房?jī)r(jià)必然也上升；二是“供求論”，認(rèn)為土地需求是引致需求，隨著人們對(duì)住房的需求越來越高，房?jī)r(jià)也會(huì)越來越高，這間接導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，因此地價(jià)上升是房?jī)r(jià)上升的結(jié)果而不是原因，到底是哪種觀點(diǎn)正確呢？本文接下來將從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系問題出發(fā)，試圖利用近十年的數(shù)據(jù)對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行探究。

2、數(shù)據(jù)說明與描述性分析

2.1 數(shù)據(jù)說明

現(xiàn)有研究房?jī)r(jià)和地價(jià)數(shù)據(jù)基本上來自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)報(bào)告，少部分利用中國(guó)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。不同于已有研究，我們選取的數(shù)據(jù)來源于清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心的“中國(guó)主要城市居住用地價(jià)格指數(shù)（CRLPI）”和“中國(guó)典型城市同質(zhì)住房?jī)r(jià)格指數(shù)(CQCHPI)”。這兩個(gè)數(shù)據(jù)的亮點(diǎn)在于把地塊位置、規(guī)模、容積率等屬性考慮進(jìn)價(jià)格因素，構(gòu)造出更加準(zhǔn)確的具有同質(zhì)性的指數(shù)，因此我們能夠利用把其他因素刨除掉的“純價(jià)格”信息來進(jìn)行分析。本文選擇的樣本區(qū)間為2006年第1 季度到2015年第3 季度，共計(jì)39 個(gè)季度。

2.2 描述性分析

本文用LPI 表示居住用地價(jià)格指數(shù)，HPI表示住房?jī)r(jià)格指數(shù)。由于HPI 與LPI 刻度不一樣，所以對(duì)HPI 除以100 調(diào)整刻度。LPI 是以2004q1 為基期，與HPI 以2006q1 為基期不同，所以調(diào)整LPI 以2006q1 為基期，刪除2006q1之前的數(shù)據(jù)，并調(diào)整2006q1 的LPI 為1。最終可以畫出HPI 與LPI 的變化折線圖：

圖1 LPI 與HPI 隨季度變化趨勢(shì)

CQHPI 指數(shù)顯示，自2006年第一季度到2015年第三季度，中國(guó)典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)在2009-2011年經(jīng)歷了大幅上漲，2011年之后又經(jīng)歷了小幅回落，進(jìn)入2013年以后，該指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，2014年漲幅趨緩，2015年再次上漲。而從CRLPI 指數(shù)來看，地價(jià)指數(shù)自2006年第一季度到2015年第三季度呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。同時(shí)，二者之間似乎同步變化的關(guān)系。

3、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證檢驗(yàn)

得到最終數(shù)據(jù)后，首先就需要驗(yàn)證這兩組數(shù)據(jù)是否是平穩(wěn)的，不平穩(wěn)則無法進(jìn)行后續(xù)的探究。分別對(duì)這兩個(gè)序列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的。在此基礎(chǔ)上，建立起房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的向量自回歸（VAR）模型，進(jìn)一步檢驗(yàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)這兩組數(shù)據(jù)是否是同步變化的，是否是長(zhǎng)期均衡關(guān)系，即檢驗(yàn)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間是否存在協(xié)整關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步構(gòu)建向量誤差修正（VECM）模型，在VECM 的框架下進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系的檢驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證探究。

3.1 單位根檢驗(yàn)

分別對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)，以及房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)的一階差分進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

表1 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明，HPI，LPI 兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的過程。

3.2 協(xié)整檢驗(yàn)

由于HPI 和LPI 兩組數(shù)據(jù)都是一階差分平穩(wěn)的序列，它們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。通過回歸HPI 與LPI，利用估計(jì)系數(shù)算出誤差項(xiàng)序列，對(duì)兩者的誤差項(xiàng)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果檢驗(yàn)結(jié)果P 值為0.0837，滿足顯著性水平，說明兩者的誤差項(xiàng)序列是平穩(wěn)的，HPI 與LPI 之間滿足協(xié)整關(guān)系。說明從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)具有共同的變化趨勢(shì)。

3.3 向量誤差修正模型

我們已經(jīng)得到了房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)論，但是協(xié)整只說明了房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。如果從短期來看，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)是可能產(chǎn)生對(duì)其長(zhǎng)期均衡關(guān)系的偏離的。我們好奇的是這種偏離產(chǎn)生之后，房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)是如何重新回復(fù)到長(zhǎng)期的均衡關(guān)系上的，所以我們?cè)谙蛄康膮f(xié)整方程的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立起了一個(gè)誤差修正模型，以研究短期內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)之間的關(guān)系。

表2 誤差修正模型回歸結(jié)果

根據(jù)誤差修正模型的結(jié)果，可以看出，滯后一期和滯后兩期的地價(jià)指數(shù)對(duì)經(jīng)過一階差分的房?jī)r(jià)指數(shù)有顯著的影響。即短期的地價(jià)指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)具有顯著的預(yù)測(cè)作用。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的誤差修正系數(shù)顯著為正，說明如果地價(jià)相較于房?jī)r(jià)過高，產(chǎn)生了對(duì)長(zhǎng)期均衡的偏離，在下一期房?jī)r(jià)將會(huì)上漲大約8%，從而恢復(fù)到與地價(jià)的長(zhǎng)期均衡上。由此，我們可以看出，如果地價(jià)一直上漲，將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)一起上漲。

3.4 地價(jià)與房?jī)r(jià)的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系說明了一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量的預(yù)測(cè)作用。其檢驗(yàn)思想是：“現(xiàn)在可以影響未來，而未來不能影響現(xiàn)在”，如果滯后項(xiàng)LPI與HPI 具有相關(guān)關(guān)系，只能是LPI 影響HPI，因?yàn)镠PI 無法影響過去的LPI。具體的步驟為用y 對(duì)x 和y 的滯后階做回歸，如果可以拒絕x 的滯后階的系數(shù)聯(lián)合為0 的原假設(shè)，即可以顯著增強(qiáng)回歸的解釋能力，則可以說明x 是y 的格蘭杰原因。

如果在此模型中，α聯(lián)合顯著不為0，則說明x 變動(dòng)的滯后項(xiàng)對(duì)于y 的變動(dòng)具有顯著的預(yù)測(cè)作用。對(duì)此模型進(jìn)行似然比檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的結(jié)果表明，地價(jià)指數(shù)是房?jī)r(jià)指數(shù)的格蘭杰原因，而房?jī)r(jià)指數(shù)并不是地價(jià)指數(shù)的格蘭杰原因。也就是說，地價(jià)指數(shù)對(duì)于未來的房?jī)r(jià)指數(shù)具有預(yù)測(cè)作用，但是房?jī)r(jià)指數(shù)并不能預(yù)測(cè)未來的地價(jià)指數(shù)。由此我們可以得出結(jié)論，地價(jià)的不斷上漲是這幾年一直推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因，主要是“成本論”在起作用。

4、地價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的邏輯解釋

以上實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果來說明了房?jī)r(jià)上漲是由于地價(jià)上漲的持續(xù)拉動(dòng)。實(shí)際上居民對(duì)住房的需求不可能一直上升，每一年的住房需求都是一定的。因此要解釋房?jī)r(jià)為什么持續(xù)上漲并呈現(xiàn)出如此高的水平，需要對(duì)地價(jià)的高水平做出解釋。

地價(jià)為什么持續(xù)上漲并呈現(xiàn)出如此高水平？關(guān)于地價(jià)高的解釋，可以從地方政府土地財(cái)政的政治經(jīng)濟(jì)因素和土地本身供應(yīng)不足兩個(gè)角度解釋。

4.1 土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)上升

1991年開始我國(guó)實(shí)行分稅制改革，地方財(cái)政面臨更多自負(fù)盈虧的壓力。在這種情況下，地方政府就通過依靠土地政策來彌補(bǔ)財(cái)政收入上的壓力，從而產(chǎn)生了土地財(cái)政。此外，地方政府為了招商引資來提高本地的GDP 水平，有激勵(lì)的進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)了工業(yè)用地價(jià)格和商業(yè)用地價(jià)格的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商從政府手中購(gòu)得土地的價(jià)格也越來越高，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商為了及時(shí)止損，便會(huì)逐步提升房?jī)r(jià)。因而房?jī)r(jià)也會(huì)隨著地價(jià)的上漲而節(jié)節(jié)攀升。

4.2 土地供應(yīng)失衡導(dǎo)致地價(jià)上升

關(guān)于造成土地失衡的原因，有三點(diǎn)：第一個(gè)問題是我國(guó)的土地供應(yīng)總量在減少，導(dǎo)致城市用地供應(yīng)緊張；第二個(gè)問題是我國(guó)每年的土地供應(yīng)需要分成不同的用途，而實(shí)際上最終分給居住用地的土地僅占土地供應(yīng)總量的百分之十；第三個(gè)問題，政府大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得大城市的用地指標(biāo)拿得少，而一些中小城市的用地指標(biāo)拿得多，但隨著城市化的發(fā)展，大城市面臨著越來越嚴(yán)重的人口流入和人口集中問題但土地供應(yīng)卻跟不上，反觀那些中小城市，土地多了，人口卻越來越少。這三個(gè)問題層層疊加，造成了土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，而地價(jià)的上漲又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

圖2 我國(guó)地價(jià)上漲的邏輯框架

結(jié)論：

本文基于我國(guó)的地價(jià)與房?jī)r(jià)之間孰是因孰是果的問題，利用2006年到2015年近9年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到如下結(jié)論：房?jī)r(jià)與地價(jià)存在長(zhǎng)期的共同趨勢(shì)，地價(jià)指數(shù)對(duì)于未來的房?jī)r(jià)指數(shù)具有預(yù)測(cè)作用，但是房?jī)r(jià)指數(shù)并不能預(yù)測(cè)未來的地價(jià)指數(shù)。由此可以說明地價(jià)不斷上漲是05到16年間推動(dòng)房?jī)r(jià)一直上漲的重要原因，這說明了地價(jià)作為房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用要強(qiáng)于由于需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升而對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)。

要解釋房?jī)r(jià)為什么持續(xù)上漲并且呈現(xiàn)出如此高的水平，需要對(duì)地價(jià)的高水平做出解釋。關(guān)于地價(jià)高的解釋，本文最后一部分從從土地供應(yīng)本身的不足以及地方政府土地財(cái)政的政治經(jīng)濟(jì)因素兩個(gè)角度進(jìn)行探究。一方面，地價(jià)的高水平與政府宏觀調(diào)控下的土地本身供應(yīng)不足有關(guān)；另一方面，本文從1994年分稅制改革之后形成的土地財(cái)政入手，認(rèn)為為了緩解地方財(cái)政壓力或者是對(duì)GDP 政績(jī)的追求，作為土地壟斷者的地方政府無論是從招商引資動(dòng)機(jī)還是提高土地出讓收入的動(dòng)機(jī)都有激勵(lì)去提高地價(jià)。因此本文認(rèn)為，要控制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于抑制地價(jià)過快上漲，需要完善土地供給機(jī)制，合理安排土地財(cái)政。