房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益管理探究

陳春燕

一直以來(lái)，大部分老百姓對(duì)家都有一個(gè)執(zhí)念，而家的前提是有居所，隨著蹭蹭上漲的拿地成本和炒房團(tuán)的高度介入，部分地方房產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，甚至出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)一小時(shí)即售罄現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)商嗅出了商機(jī)，捂盤(pán)惜售，借機(jī)抬高售價(jià)，在房?jī)r(jià)熱炒的背后，老百姓的剛需卻無(wú)法得以滿(mǎn)足。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎民生，但又需與市場(chǎng)相適應(yīng)，為了達(dá)到均衡，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)整政策，在預(yù)售證審批環(huán)節(jié)即明確了限價(jià)，甚至提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一觀點(diǎn)，在這觀點(diǎn)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想合法地取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，必須嚴(yán)格把好投資預(yù)算關(guān)，加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程開(kāi)發(fā)成本管控。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本管控展開(kāi)探討，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資建設(shè)提供借鑒。

我國(guó)商品房?jī)r(jià)的上漲引起了社會(huì)各界人士的關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年11末，我國(guó)的商品房空置面積達(dá)到了1.67億平方米，大城市的房屋空置率達(dá)到了12%，小城市的房屋空置率達(dá)到了14%，開(kāi)發(fā)商投入的資金無(wú)法及時(shí)回籠，形成了數(shù)量較大的不良資產(chǎn)，這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，除了受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響外，開(kāi)發(fā)商建設(shè)過(guò)程未能合理管控成本也是主要原因之一。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的成本控制展開(kāi)探討，望有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益管理的研究目的和意義

以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可謂高風(fēng)險(xiǎn)伴隨著高回報(bào)，如能稍微在建設(shè)過(guò)程加強(qiáng)成本管控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益則更為可觀。但隨著時(shí)代的發(fā)展和國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于穩(wěn)定，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須開(kāi)源節(jié)流，控制好投資成本，這才更有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目中成本控制的現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目中成本控制的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是發(fā)展速度卻很驚人，這不僅成就了一批房企，也在一定程度上解決了部分百姓的住房需求，但隨著樓市泡沫的出現(xiàn)，政府部門(mén)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控手段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的發(fā)展將面臨新的挑戰(zhàn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想合法地獲取更大的投資收益，必須加強(qiáng)成本管控，成本管控水平的高低決定了投資收益的大小，但是開(kāi)發(fā)商往往只注重施工階段的成本控制，忽略了隱形的成本支出，已有的成本控制相關(guān)辦法和政策在實(shí)際運(yùn)用中效果不夠明顯。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目中成本控制存在的問(wèn)題

1.決策階段的成本控制沒(méi)有受到重視

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目決策階段是較為重要的一環(huán)，雖然相較于其它階段這一階段的費(fèi)用支出較小，但是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目卻起著積極的促進(jìn)作用，這一階段中的計(jì)劃書(shū)和投資預(yù)算十分關(guān)鍵，直接影響著整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬賣(mài)方市場(chǎng)，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)成本控制的重要性缺乏正確的認(rèn)識(shí)，為了順利拿到項(xiàng)目，也為了能夠成功籌資，更多的是注重策劃的包裝，這樣的方式使得策劃過(guò)于理想化，欠缺操作性，容易給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)較大的隱形損失。

2.設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有受到重視

很多開(kāi)發(fā)商在施工階段會(huì)重視費(fèi)用的支出和成本控制，但是卻忽略了設(shè)計(jì)階段的成本管控。一般的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)人員參與工程設(shè)計(jì)，并配專(zhuān)人對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)管，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一個(gè)錯(cuò)覺(jué)就是只要加強(qiáng)施工監(jiān)管就能有效降低成本，為了達(dá)到監(jiān)管的目的，開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思地去思考如何讓監(jiān)管更到位，但是施工結(jié)束后核算才發(fā)現(xiàn)，成本支出并沒(méi)有減少太多。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)方面的成本管控，單純地對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行抑制，未能針對(duì)設(shè)計(jì)提出合理的優(yōu)化意見(jiàn)，當(dāng)前很多的設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠準(zhǔn)確到位，只注重了常規(guī)的建筑技術(shù)，但施工新型建材的選材以及施工新工藝的選取等未能加以考慮，忽視了經(jīng)濟(jì)的支出，使得兩者不能兼顧，未能達(dá)到成本與藝術(shù)的均衡，從而造成了成本的浪費(fèi)。好的設(shè)計(jì)不僅能夠有助于工程的順利實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益也有著積極的促進(jìn)作用。

3.對(duì)計(jì)劃和管理不夠重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然在不斷發(fā)展，但有些開(kāi)發(fā)商缺乏全盤(pán)認(rèn)識(shí)，認(rèn)為長(zhǎng)期的目標(biāo)管理過(guò)于遙遠(yuǎn)，忽略了計(jì)劃的建立和過(guò)程管控的相輔相成，不進(jìn)行長(zhǎng)期目標(biāo)的規(guī)劃，導(dǎo)致在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程出現(xiàn)投資經(jīng)營(yíng)不具有連續(xù)性，使得項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成本失控，期間造成的浪費(fèi)觸目驚心。

4.招標(biāo)投標(biāo)對(duì)成本沒(méi)有起到控制作用

建筑招標(biāo)投標(biāo)是我國(guó)在進(jìn)行建筑管理時(shí)的一項(xiàng)重大突破，不僅可以有效管控建筑造價(jià)，還能有助于管控建筑質(zhì)量，在建筑行業(yè)中具有一定的必要性和現(xiàn)實(shí)性。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之所以不能完全普及招投標(biāo)的方式有多方面原因，一方面是未能實(shí)施統(tǒng)一報(bào)價(jià)模式，其次是很多房地產(chǎn)公司不愿意公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目。所以招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)中還沒(méi)有起到根本的控制作用。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策

（一）建立健全相應(yīng)的房地產(chǎn)成本控制機(jī)制

首先是要建立相應(yīng)的制度，在項(xiàng)目中采取責(zé)任制的管理方式，將總預(yù)算逐級(jí)分解，將成本控制的責(zé)任細(xì)化到相應(yīng)的責(zé)任人，明確工作人員的責(zé)任分工，避免出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)出現(xiàn)推卸責(zé)任的現(xiàn)象。其次是在成本上建立相應(yīng)的優(yōu)化制度，在工程上分層級(jí)管理，理清整個(gè)工程的責(zé)任關(guān)系，將預(yù)算控制在施工開(kāi)始前。第三是制定相應(yīng)的資金調(diào)控制度落實(shí)至項(xiàng)目經(jīng)理，合理控制項(xiàng)目預(yù)算和實(shí)際成本之間的差距。第四是加強(qiáng)成本管控監(jiān)督，設(shè)定明確的目標(biāo)成本監(jiān)督小組，對(duì)項(xiàng)目預(yù)算的編制、執(zhí)行和調(diào)整進(jìn)行檢查并評(píng)估。第五是將動(dòng)態(tài)調(diào)整制度實(shí)事求是的落實(shí)到位，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有不確定性，在操作的過(guò)程中可能會(huì)受到外界因素的干擾，就有必要完善相應(yīng)制度，減小外界不可控因素的影響。最后是制定相應(yīng)的績(jī)效考評(píng)制度，對(duì)成本管控工作和投資收益進(jìn)行全方面的檢查和評(píng)估，有效推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)。

（二）對(duì)項(xiàng)目中的業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合

首先是在源流上進(jìn)行把控，源流主要分為兩個(gè)方向，一個(gè)是業(yè)務(wù)源流，一個(gè)是結(jié)構(gòu)源流，這兩者對(duì)項(xiàng)目的成本支出有著決定性的作用。其次是要建設(shè)信息化管理系統(tǒng)，通過(guò)信息技術(shù)手段整合信息。軟件系統(tǒng)不僅有助于適應(yīng)新的管理模式，還能促進(jìn)企業(yè)管理的改革，對(duì)項(xiàng)目的成本控制起著關(guān)鍵性作用。最后是在制度上要加強(qiáng)權(quán)責(zé)利管理，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)復(fù)雜、涉及面廣且時(shí)間跨度長(zhǎng)，如管理松懈將會(huì)帶來(lái)較大的損失，所以明確管理者職權(quán)很有必要。

（三）適當(dāng)降低可控性費(fèi)用支出

首次是要合理控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，長(zhǎng)期以來(lái)成本控制的重點(diǎn)往往是放在建安費(fèi)用的管控上，忽略了設(shè)計(jì)成本也是關(guān)鍵所在，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅要引入良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在源頭上進(jìn)行把控，還需要加強(qiáng)約束機(jī)制的建設(shè)，促進(jìn)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其次是要把控好施工中各個(gè)環(huán)節(jié)的組織，在項(xiàng)目中招投標(biāo)和合同組價(jià)是組織工作中的重點(diǎn)。最后是依法依規(guī)做好財(cái)稅管理，財(cái)稅管理的質(zhì)量與投資收益息息相關(guān)，加強(qiáng)資金和稅務(wù)籌劃，嚴(yán)格把控支出范圍，將財(cái)務(wù)支出控制在最低水平，將有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往良性方向推進(jìn)。

四、結(jié)語(yǔ)

在開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，加強(qiáng)投資開(kāi)發(fā)成本管控已是必然。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好前瞻性管理，合理編制投資預(yù)算，并加強(qiáng)預(yù)算、施工、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等方面的管控，保質(zhì)安全地推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，合理降低投資開(kāi)發(fā)成本，只有這樣，才能更好的貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一理念，也才能更好的拿到預(yù)期投資收益。（作者單位：廣西路橋工程集團(tuán)有限公司審計(jì)部）