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    估價機(jī)構(gòu)開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策研究

    2019-10-08 05:22:00胡警衛(wèi)
    世界家苑 2019年9期
    關(guān)鍵詞:對策

    胡警衛(wèi)

    摘要:伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,經(jīng)濟(jì)糾紛案件已為尋常百姓所熟知。房地產(chǎn)作為居民家庭的重要財產(chǎn),在經(jīng)濟(jì)糾紛案件中經(jīng)常被評估拍賣。本文分析了房地產(chǎn)司法估價服務(wù)存在的問題,提出了估價機(jī)構(gòu)開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策和建議。

    關(guān)鍵詞:估價機(jī)構(gòu);高質(zhì)量司法估價服務(wù);對策

    改革開放以來,國內(nèi)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動衍生了大量經(jīng)濟(jì)糾紛案件。人民法院將涉案房地產(chǎn)委托給房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價后拍賣執(zhí)行,成為解決經(jīng)濟(jì)糾紛的有效途徑。筆者結(jié)合多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,分析當(dāng)前在司法估價上存在的問題,提出高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策建議,以饗讀者。

    1 司法估價服務(wù)存在的問題

    司法估價是估價機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)。二十多年來,估價機(jī)構(gòu)已成為自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、公平競爭的社會經(jīng)濟(jì)組織,但是司法估價服務(wù)仍然存在一些共性問題。若處理不好,勢必影響估價機(jī)構(gòu)今后的發(fā)展。

    1.1 復(fù)合型專業(yè)化人才缺乏

    司法估價需要復(fù)合型專業(yè)估價人才,不但要有豐富的專業(yè)理論、經(jīng)驗和良好的法律素養(yǎng),還要具有創(chuàng)新、風(fēng)控和溝通能力。但是,放眼估價行業(yè),現(xiàn)狀不容樂觀。

    估價機(jī)構(gòu)重收入、輕服務(wù)的意識普遍存在,導(dǎo)致房地產(chǎn)估價從業(yè)人員整體水平偏低,估價助理代替房地產(chǎn)估價師開展執(zhí)業(yè)活動,導(dǎo)致從業(yè)人員魚目混雜、復(fù)合型專業(yè)人員缺乏。同時估價機(jī)構(gòu)不熱衷估價師參加學(xué)術(shù)會議和專業(yè)培訓(xùn),導(dǎo)致高水平估價人才缺乏,制約著復(fù)合型專業(yè)人才的培養(yǎng)。

    1.2 服務(wù)創(chuàng)新動力不足

    法院系統(tǒng)于2018年出臺了《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》,全面推行當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價等新型業(yè)務(wù),這個舉措導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)收入大幅下降,從側(cè)面反映了估價機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)能力不強。

    創(chuàng)新服務(wù)不強,主要表現(xiàn)在創(chuàng)新動力不足。估價機(jī)構(gòu)大都是中小企業(yè),規(guī)模不大,小富即安。在創(chuàng)新服務(wù)上,房地產(chǎn)在線詢價系統(tǒng)、云估價平臺等新服務(wù)方式,估價機(jī)構(gòu)少有問津,處于被動挨打的不利局面。司法估價的“新、奇、特”業(yè)務(wù),象房地產(chǎn)損害賠償?shù)葮I(yè)務(wù),估價機(jī)構(gòu)鮮有涉獵,不敢做、不會做是主要原因,說明創(chuàng)新動力不足。

    1.3 管理機(jī)制跟不上發(fā)展

    目前,估價行業(yè)實行“政府主導(dǎo)下的協(xié)會自律管理”的管理模式。估價協(xié)會通過出臺規(guī)范、意見或管理辦法對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)管相對粗放和松散。

    估價機(jī)構(gòu)自律性不強,導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)普遍存在重營收、輕管理的行業(yè)生態(tài)。對內(nèi)輕管理,導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)管理體系建設(shè)滯后,諸如估價程序不統(tǒng)一、隨意性大、估價思路不當(dāng)?shù)鹊?對外重營收,導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)在市場活動中不講規(guī)則、惡性競爭,不利于估價機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

    2 開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策研究

    鑒于新技術(shù)的不斷普及和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進(jìn),目前司法估價的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生劇烈變化。若不能迎難而上,開展高質(zhì)量司法估價服務(wù),估價機(jī)構(gòu)今后很難在司法估價領(lǐng)域中站穩(wěn)腳跟。筆者在此提出以下對策建議。

    2.1 培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的復(fù)合型職業(yè)素質(zhì)

    首先要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的專家素質(zhì)。房地產(chǎn)估價師不但要具有估價理論和基礎(chǔ)知識,還要有復(fù)合型的知識結(jié)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)重視內(nèi)部培訓(xùn)和外部行業(yè)學(xué)術(shù)交流,建立綜合的培訓(xùn)體系和有效的考核機(jī)制,增強估價師的單兵作戰(zhàn)能力和理論功底。

    其次要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的創(chuàng)新素質(zhì)。在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)提供精細(xì)化估價服務(wù)基礎(chǔ)上,還要挖掘創(chuàng)新,提供“新、奇、特”個性化服務(wù)。這需要估價師加強外部行業(yè)交流,轉(zhuǎn)變觀念,更新思維,不斷嘗試創(chuàng)新。誠如此,才能培養(yǎng)出復(fù)合型的房地產(chǎn)估價師。

    2.2 增強估價數(shù)據(jù)的信息化水平

    估價數(shù)據(jù)不是單純的數(shù)據(jù)符號,它是涵蓋了估價全過程的數(shù)據(jù)流。若僅僅記錄成紙質(zhì)檔案,或者保存為word/excel電子文檔,只會形式一個個數(shù)據(jù)孤島,降低估價數(shù)據(jù)的利用價值,不利于高質(zhì)量的估價服務(wù)。

    首先,要建立網(wǎng)絡(luò)管理平臺實現(xiàn)估價過程數(shù)據(jù)信息化。將各種渠道采集的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及生成的各種估價參數(shù)和估價結(jié)果數(shù)據(jù),建立集約化管理平臺,實現(xiàn)全員共享,強化估價機(jī)構(gòu)對估價信息的搜集、處理、儲備和利用能力。

    其次,建立在線詢價系統(tǒng)、云估價平臺、估價報告生成系統(tǒng)等,為人民法院提供多元化的估價新產(chǎn)品。比如,估價機(jī)構(gòu)建立網(wǎng)絡(luò)詢價平臺,推廣給法院系統(tǒng)。把傳統(tǒng)司法估價中損失的業(yè)務(wù)量從網(wǎng)絡(luò)詢價渠道上獲得彌補和拓展,這就是順勢而為,充分利用估價數(shù)據(jù)信息化,實現(xiàn)司法估價的高質(zhì)量服務(wù)水平。

    2.3 提高估價機(jī)構(gòu)的資源整合能力

    資源是指估價機(jī)構(gòu)的軟實力,對資源的整合能力越強,估價機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量就會越高。

    首先要加強檔案整合。做好估價檔案整合的頂層設(shè)計,重點做好檔案分類、歸檔范圍、保管期限、檔號編碼和檢索規(guī)則等。通過檔案整合,使“死檔案”變成“活資料”和“知識庫”。

    其次要提高估價模板的效用整合。估價機(jī)構(gòu)每開發(fā)一個新的估價服務(wù)領(lǐng)域,應(yīng)將新估價業(yè)務(wù)整合成新估價模板,形成標(biāo)準(zhǔn),提高工作效率。

    2.4 構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價程序

    構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價程序是開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的要務(wù)之一。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》、《司法鑒定程序通則》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,房地產(chǎn)司法估價的基本程序可以分為估價委托、業(yè)務(wù)受理、估價作業(yè)、出具估價報告、整理歸檔、異議處理六個環(huán)節(jié)。

    委托人應(yīng)提交估價委托書和真實、完整的評估材料。若評估材料不全,估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求委托人補充齊全。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委派至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師共同估價作業(yè),認(rèn)真勘查和記錄,做好拍照和見證。估價執(zhí)業(yè)中要嚴(yán)守秘密,必要時應(yīng)依法回避。估價報告應(yīng)在規(guī)定工作時限內(nèi)提交給委托人。對于估價異議,估價機(jī)構(gòu)應(yīng)積極應(yīng)對,對估價結(jié)論進(jìn)行客觀、公正地辯護(hù)。

    3 結(jié)語

    專業(yè)、創(chuàng)新、管理是估價機(jī)構(gòu)未來可持續(xù)發(fā)展的基石。借助著政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深度推進(jìn),估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)精耕細(xì)作、創(chuàng)新開拓,才能在新形勢下實現(xiàn)高質(zhì)量司法估價服務(wù),才能挖掘更多發(fā)展機(jī)會。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 陳平,沈曉偉,宮方強,陳智協(xié).房地產(chǎn)估價與計算機(jī)信息技術(shù)的嵌合[C].中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會2011年年會論文集,2011.

    [2] 柴強.中國房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)多元化的進(jìn)程與未來[C].第二屆中韓日估價論壇暨2015年房地產(chǎn)估價年會論文集,2015.

    (作者單位:河南康鑫源房地產(chǎn)估價咨詢有限公司)

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