長租公寓“野蠻生長”

鈦媒

2018年杭州鼎家公寓暴雷，接著輪到寓見公寓、昊園恒業(yè)，北京、上海等一線城市的長租公寓一時哀鴻遍野、風聲鶴唳。

不過暴雷潮之后，業(yè)內(nèi)人士將希望轉(zhuǎn)移到房企?！吨袊L租公寓市場發(fā)展報告2018—2019》指出，目前在融資方面，國企和開發(fā)商背景的長租公寓品牌，往往具備更強的綜合實力，擁有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也獲取了大多數(shù)的住宅租賃用地，因而更受資金青睞。

然而不到半年，朗詩、遠洋等房企剝離長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等暫緩旗下長租公寓業(yè)務(wù)的擴張。

長租公寓不是回歸理性，而更有可能風口沉寂。

回顧這場更類似于為金融機構(gòu)和房產(chǎn)企業(yè)定制的投資“游戲”，長租公寓在資金和聲譽雙雙破裂中消亡又或重生，或許對整個行業(yè)來講沒什么不好，但是，年輕租客們卻成了最后的犧牲品。他們渴望在高房價時代過上舒適的生活，可長租公寓越來越不舒適。

暴雷不止，租客“流浪”

“我們不過是付了個房租，又不是投資P2P，怎么也想不到會爆倉”，很多寓見公寓的租客到現(xiàn)在還覺得滿腹委屈。

去年10月份，在寓見公寓住了兩年的劉先生，接到物業(yè)來的電話，說是房東已經(jīng)兩個月沒收到房租，想要聯(lián)系房客商量補交房租的事宜。但是此前自己明明已經(jīng)交了一年的房租，這讓劉先生心生疑竇，打算聯(lián)系寓見公寓，弄清原委。

然而他發(fā)現(xiàn)寓見公寓的官網(wǎng)、官微查看電子合同都已無法打開，打400電話沒人接，聯(lián)系寓見管家的微信和電話，也沒有接通。萬般無奈之下，他只能進入維權(quán)群，一邊焦急等待消息，一邊擔心房東趕人。在群里，他看到有不少租客已經(jīng)被要求離開公寓。

2018下半年長租公寓這場暴雷潮來得毫無預警，年輕租客們對房租上漲的怨念還未消解，就莫名其妙背上債務(wù)、被趕出公寓。僅粗略估計，波及數(shù)萬人，逃離公寓者眾多。

租房貸被叫停后，長租公寓的擴張變得低調(diào)，張口閉口宣稱進入精細化運營，多數(shù)租客以為風暴已經(jīng)過去。但事實并非如此。

2019年元旦前的五六天，蘇州的上千名租客、房東、供應(yīng)商接到來自樂棧公寓的通知書：公司本月正在進行并購重組，問題已至政府職能部門備案，期間所有業(yè)務(wù)問題暫不受理。緊隨其后，房東們立馬催促租客盡快搬離出租屋，稱逾期未搬造成的損失概不負責。

長租公寓的暴雷并沒有終止，而是以更大的范圍席卷行業(yè)。從以上兩個案例可以看出，長租公寓的危機從一線城市蔓延到二、三線城市，從創(chuàng)業(yè)公司擴展到有背景、有資源的集團項目。

“金融游戲”收割年輕租客

對于去年被趕出公寓的租客來講，最悲催的不是無家可歸，而是莫名背上債務(wù)、影響以后買房。

一位來自昊園恒業(yè)長租公寓的租客稱，在找房過程中接觸到了北京昊園恒業(yè)公司，該公司中介說，“使用元寶e家平臺交房款可以押一付一，減輕你的房款壓力”。簽約后他每月如期還款，可一天房東突然來到公寓住處，讓其趕緊搬走。事后他才知道“押一付一”實際是分期貸款，如果沒按時還款，將影響個人征信，以后不能貸款買房。

自己無房可住卻還得按期還貸，這是大多數(shù)租客的共同境遇，而這一切都源于租房貸。

租房貸簡言之就是，長租公寓與第三方機構(gòu)合作，讓租戶以借貸方式實現(xiàn)分期付款，使得缺少存款的年輕白領(lǐng)可以月付租房，擴大市場人群。同時長租公寓企業(yè)從機構(gòu)一次性獲得整年租金，然后分月付給房東。

租房貸的金融游戲，可謂是給回報周期長的長租公寓帶來了最合適的擴張途徑，以方便其快速競爭、拉攏投資。但它是建立在租客的個人征信體系上，中介在誘導他們簽訂租房合同時，往往對這部分諱莫如深。

而被驅(qū)逐的租客們，為了能夠解除公寓暴雷給自身征信記錄可能帶來的不良影響，也付出了一定的代價。寓見公寓暴雷后，眾多租客紛紛建起維權(quán)群，有些群的人數(shù)甚至高達2000人，他們一面經(jīng)受隨時被房東趕出的壓力，一面周旋于寓見、房東、金融機構(gòu)、物業(yè)，最終去年年底的集體投訴，讓他們的個人征信免受牽連。

但前提是他們被要求立刻搬離原房源，否則征信仍然會受影響。而且很多租客的押金到現(xiàn)在還沒有被退，盡管寓見換了一個又一個接盤俠，但他們都有統(tǒng)一口徑：相關(guān)糾紛應(yīng)該由租客和原寓見團隊去協(xié)商解決。

當然，寓見團隊早已不見蹤影。

租房貸也是長租公寓暴雷的核心緣由。公司通過租客名義從貸款機構(gòu)獲得全年的房租，將其用作擴張的資金，而一旦擴張速度過快，就給公寓運營的資金鏈帶來極大風險，尤其是貸款機構(gòu)如果停止借錢，必然直接導致資金鏈斷裂。北京昊園恒業(yè)、寓見公寓、鼎家公寓等都是由此倒閉。

這些公寓倒閉后，人去樓空，該跑路的跑路、該辭職的辭職，只留下年輕租客們?nèi)ナ帐耙欢褷€攤子。一位剛踏入上海的女性自嘲：還沒正式步入社會，就已經(jīng)開始經(jīng)歷人生第一次維權(quán)。

買房難，租房也難

2018年萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，而到了9月份，萬科深圳公司城中村改造暫緩推進，暫停拓展萬村計劃的新房源;

截至去年7月底，碧桂園的長租公寓超過3萬間房，但公司曾設(shè)想的“長租城市”尚未實現(xiàn);

朗詩2017年才不過1.5萬間房源，到了2018年達到4萬多間，可兩年間該業(yè)務(wù)合計使上市公司虧損2.34億元，故此，朗詩公告稱，包括長租公寓在內(nèi)的5項業(yè)務(wù)以9.81億元的代價剝離至控股公司朗詩集團;

一面是不斷淘汰的長租公寓品牌，一面是房企逐漸剝離旗下長租業(yè)務(wù)，并停止擴張，這直接導致長租公寓供應(yīng)不平衡的現(xiàn)狀加劇。

有機構(gòu)測算，2020年、2030年的近五年高校畢業(yè)生人數(shù)分別將達到0.45億、0.67億，假設(shè)流動人口租房比例維持在67.3%，由此測算出2020年、2030年我國租賃人口規(guī)模將分別達到2.2億、2.65億，相較目前1.91億租賃人口規(guī)模，仍有近40%的增長空間。

但擺在年輕群體面前的，不只是長租公寓供應(yīng)不足的問題，而是為資本和利益裹挾的行業(yè)病態(tài)，一次次將租客置于生命或財產(chǎn)威脅之中，讓他們無處可住、無從安心。

去年9月份，阿里病故員工家屬將自如起訴至法院，原定于27日開庭審理，后因自如公司申請司法鑒定，開庭時間予以延后。而在這期間，北京26名租客以租住了剛剛裝修完工的自如住房、身體出現(xiàn)不適為由，也對自如提出了起訴。

這讓8月底作出承諾的自如倍感尷尬，更難堪的是，自如又被多家媒體曝光，讓用戶簽署帶有封口性質(zhì)的文件，以逃避責任。

甲醛門波及的不只是自如。深圳市消委會發(fā)布的“2018年消費投訴情況分析報告”顯示，長租公寓甲醛超標問題已成為消費者投訴的新熱點之一，全年投訴量近500宗。上個月，自如、蛋殼公寓、愛上租等長租公寓平臺都被約談，要求相關(guān)企業(yè)就體驗發(fā)現(xiàn)的問題，說明情況并提出整改舉措。

雖然各地租客投訴長租公寓的案例不斷增多，但維權(quán)成功依舊很難。一些租客稱，要認定房間為甲醛房并不容易，“自如提出了各種檢測條件拖延時間，導致很多甲醛檢測到現(xiàn)在還沒進行”。

2019年，長租公寓想要的是如何存活下去，而租客祈求的不過是舒適安全的生活住所，可僅此一點或許都很難實現(xiàn)。公寓平臺自顧不暇，又如何為租客分心呢？