不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境及解決路徑

【摘要】當(dāng)前國家對不動產(chǎn)登記管理政策進(jìn)行了一些調(diào)整，在這種大環(huán)境下對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作而言，提出了更高要求。如何化解不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境，全面提升不動產(chǎn)登記效能，成為當(dāng)前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)研究的重點(diǎn)。本文對當(dāng)前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作遇到的困境進(jìn)行了深入分析，結(jié)合實(shí)際提出了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的解決措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);轉(zhuǎn)移登記;問題;措施;政策

當(dāng)前隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程的有序推進(jìn)，新形勢下現(xiàn)代信息技術(shù)在各行各業(yè)應(yīng)用越來越廣泛，對于不動產(chǎn)登記工作而言，信息管理基礎(chǔ)平臺從2018年8月開始實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這標(biāo)志著我國不動產(chǎn)體系進(jìn)入了全面運(yùn)行模式，對于不動產(chǎn)管理部門而言，如何不斷提升不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記效率，更好地優(yōu)化服務(wù)，提升服務(wù)效能，成為當(dāng)前一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方面目前還存在一些問題，影響了工作的有序開展。加強(qiáng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境與解決路徑探析，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記困境分析

根據(jù)國家不動產(chǎn)相關(guān)的法律政策要求，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記等，需要出臺更加細(xì)致的法律政策規(guī)定，從而不斷提升不動產(chǎn)登記率，提高不動產(chǎn)登記辦理效率。2018年8月，國家不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，這對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作而言，也提出了更高的要求，目前我國不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境主要有：

1.1不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)不夠完善

目前我國不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的大部分業(yè)務(wù)是城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，但是受到房產(chǎn)市場等因素的制約，很多房主對房屋不能及時進(jìn)行首次登記，這樣會導(dǎo)致一些房產(chǎn)不能納入到不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)中，影響了不動產(chǎn)首次登記成效。如果進(jìn)行房屋買賣，相關(guān)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將無法依據(jù)“房屋買賣合同”和“協(xié)助執(zhí)行通知書”等材料對房屋買受人進(jìn)行不動產(chǎn)登記，導(dǎo)致房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記和處置，不利于維護(hù)相關(guān)人員的權(quán)益，甚至增加了房屋買受人的經(jīng)濟(jì)壓力。

1.2二手房手續(xù)轉(zhuǎn)移方面存在的問題

隨著國家市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，公眾對居住方面的要求也在不斷提高，一些居民會對房屋結(jié)構(gòu)等進(jìn)行改造，這樣會導(dǎo)致在進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移登記過程中，現(xiàn)有的測量情況和當(dāng)初的建設(shè)計(jì)資料不吻合，需要進(jìn)行重新測繪。此外在進(jìn)行二手房手續(xù)登記過程中，進(jìn)行房屋測繪既需要對辦理轉(zhuǎn)移登記的人員開展，同時還需要對整個樓體的房屋樣式進(jìn)行測繪，這部分的資金需要居民承擔(dān)，一定程度上增加了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

此外不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的過程中還存在一些其他的問題，比如夫妻雙方進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移登記時，如果房產(chǎn)較多，夫妻雙方約定婚前房產(chǎn)為共同房產(chǎn)，在辦理離婚手續(xù)時需要進(jìn)行房產(chǎn)分割，會增加糾紛，此外隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價不斷提高，很多夫妻會選擇分期付款的形式來支付放款，如果出現(xiàn)離婚情況，會影響房屋的抵押權(quán)，這樣不僅增加了法律風(fēng)險，也影響了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理效率。再如目前關(guān)于待抵押房屋在法律政策方面還有一些空白，所以如果抵押人自然死亡，就不能按程序進(jìn)行房屋抵押產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移，不僅導(dǎo)致房屋資源浪費(fèi)，也影響了親屬的權(quán)益。

2、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記解決措施

為了進(jìn)一步提升不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作開展成效，更好地為群眾服務(wù)，建議從以下幾個方面進(jìn)行優(yōu)化解決：

2.1進(jìn)一步規(guī)范房屋首次不動產(chǎn)登記體系，確保有據(jù)可查，有效處理

目前關(guān)于不動產(chǎn)首次登記，國家《不動產(chǎn)登記暫行條例》有明確的要求，對于房屋買受人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)資料列出了具體的條目，所以應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照程序，對房屋買受人提交的所有的不動產(chǎn)登記材料進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致地審核，要求申請人提前將所有應(yīng)當(dāng)提交的材料準(zhǔn)備完善，這樣方可進(jìn)行審核，從而不斷提高不動產(chǎn)首次登記效率，提高辦理成效。這就需要有關(guān)部門充分利用相關(guān)的渠道和平臺加強(qiáng)不動產(chǎn)首次登記相關(guān)的政策宣傳，讓廣大市民群眾及時查詢到最新的政策要求和規(guī)定，確保一次備齊，避免多次跑腿。

2.2整合首次登記與轉(zhuǎn)移登記體系

開展不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，需要進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記，按照首次登記——轉(zhuǎn)移登記的程序進(jìn)行辦理，為了有效避免出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情形，建議將首次登記與轉(zhuǎn)移登記體系進(jìn)行整合，從而進(jìn)行一并登記并按程序辦理不動產(chǎn)登記證書，從而避免發(fā)生糾紛或利益沖突，影響登記效率。

2.3加強(qiáng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記信息化建設(shè)，提升便民服務(wù)水平

隨著國家不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全國聯(lián)網(wǎng)體系的生成，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)。一方面要對登記程序進(jìn)行簡化，不斷提高辦理效率。要對當(dāng)前不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的程序進(jìn)行整合，精簡辦事流程，提出明確的辦理時限要求，從而確保一次備齊，提高登記效率。同時要加強(qiáng)業(yè)務(wù)窗口辦理程序整合，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記預(yù)審、收費(fèi)等方面提供更多的服務(wù)清單，接受電話咨詢和服務(wù)窗口指導(dǎo)，為公眾設(shè)定更多的自助辦理窗口，從而提高辦事成效。另一方面要加強(qiáng)全國聯(lián)網(wǎng)體系優(yōu)化。雖然不動產(chǎn)登記信息管理平臺實(shí)現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，但是在不動產(chǎn)資料審核等方面還存在很多的不銜接的地方，所以要進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)整合，加強(qiáng)相關(guān)部門聯(lián)合審查，便于及時對不動產(chǎn)相關(guān)的材料進(jìn)行歸口審核，并上傳系統(tǒng)，避免重復(fù)提交帶來的麻煩，此外還要積極探索不動產(chǎn)信息共享互認(rèn)體系，完善大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，從而更好地掌握不動產(chǎn)信息動態(tài)變化情況，避免發(fā)生糾紛。

總之，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作開展過程中由于房屋買賣雙方多方面的問題，影響辦事程序和效率，為了有效避免糾紛和矛盾，需要不動產(chǎn)登記管理部門加強(qiáng)業(yè)務(wù)整合，借助信息化技術(shù)加強(qiáng)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記信息化建設(shè)，全面提高服務(wù)效能，這樣才能更好地提升便民服務(wù)水平，提高企業(yè)和群眾的獲得感和滿意度。

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作者簡介：

張占軍，邯鄲市不動產(chǎn)登記中心，河北邯鄲。