重慶市政府平臺儲備土地“五個一體”資本運營探析

【摘要】本文從政府平臺儲備土地“五個一體”資本運營的背景、目的和商業(yè)模式入手，重點對重鋼片區(qū)進行了分析，分別從“整體規(guī)劃”、“整體整治”、“整體打造”、“整體出讓”、“整體經(jīng)營”五個方面，對具體的實施方案和措施進行了探討。

【關鍵詞】重慶;儲備土地;五個一體;重鋼片區(qū)

重慶市作為西部唯一的直轄市，近年來主城區(qū)城市化的快速發(fā)展決定了其必須集約利用土地，而實現(xiàn)土地集約利用的基本途徑有以下幾個方面。其一，土地集約利用融入低碳環(huán)保綠色理念[ ]、生態(tài)健康[ ]及智慧城市等理念。其二，土地集約利用與城市發(fā)展相協(xié)調。其三，利用好市政府平臺土地儲備機構的資本運營，把控好土地一級市場供應的“總龍頭”，有序推進城市健康發(fā)展。本文結合市政府平臺的土地儲備機構利用資本運營實施集約利用土地的工作實際，以重鋼片區(qū)土地開發(fā)利用為例，對儲備土地進行“五個一體”的資本運營進行了初探，為城市集約節(jié)約利用土地提供新的思路。

1、重慶市政府平臺儲備土地“五個一體”資本運營的背景和目的

2012年11月、2016年2月，國土資源部、財政部、人民銀行和中國銀監(jiān)會等4部委聯(lián)合印發(fā)《關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）和《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜〔2016〕4號），對土地儲備機構、土地儲備籌資方式等9個方面進行了進一步規(guī)范和限制。這一政策變動，顛覆了市級平臺公司原有土地儲備整治出讓模式，政策的重大調整、政策環(huán)境重大變化，要求城市儲備土地走集約節(jié)約利用土地經(jīng)營模式，摒棄了傳統(tǒng)粗放式經(jīng)營土地模式。

實施“五個一體”土地資本運營的目的是加快樹立長周期運作、系統(tǒng)化運營、大規(guī)模增值的土地資本運營理念，創(chuàng)新土地資源、資產(chǎn)、資本一體化運作機制。

2、重鋼片區(qū)土地概況及潛力分析

2.1基本概況

重鋼片區(qū)土地位于重慶市主城區(qū)西南部，瀕臨長江，東臨巴南區(qū)，南臨釣魚嘴半島，與九龍坡區(qū)接壤，對外交通便利，基礎設施配套較齊全，整個片區(qū)面積達410萬平方米?，F(xiàn)有規(guī)劃中，經(jīng)營性用地約187萬平方米，總建設規(guī)模約654萬平方米。地塊總體較為平坦，擁有近8公里長的優(yōu)質江岸線景觀、崖線公園、碼頭及正在建設的重慶工業(yè)文化博覽園、馬桑溪古鎮(zhèn)等一系列稀缺資源。

2.2 發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

該片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，是重慶市主城“六大商圈”的重要組成部分，正在打造西部新城核心商圈，更容易吸引和聚集周邊的人口置業(yè)。臨江面較寬（有約8公里江岸線），具有一線江景資源，地形高低錯落有致，自然資源優(yōu)勢明顯。重鋼歷史較為悠久，從漢陽廠西遷到自行研發(fā)鋼軌筑造成渝鐵路，從“一五”到“十二五”，期間有太多的歷史積淀可以去發(fā)現(xiàn)和挖掘，然后通過現(xiàn)代市場化的方式去提升片區(qū)的品質。

3、重鋼片區(qū)土地“五個一體”資本運營的實施途徑

3.1整體規(guī)劃

重鋼片區(qū)以重鋼悠久的工業(yè)歷史為依托，將該片區(qū)進行功能定位，規(guī)劃為工業(yè)文化博覽區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，濱江休閑商貿(mào)區(qū)，港口旅游商務區(qū)。一是對外交通。成渝鐵路近期以貨運為主，遠期將成為城際列車，遠期將規(guī)劃軌道8號線橫穿片區(qū)，接至巴南;現(xiàn)狀新港碼頭規(guī)劃改造為旅游客運碼頭。

二是公共交通。利用原有廠區(qū)鐵路設置有軌電車，設置8處有軌電車站，預留通向楊家坪和釣魚嘴片區(qū)的有軌線路。三是城市道路。規(guī)劃區(qū)城市道路采用自由式布局，規(guī)劃以南北向道路為縱向軸線，東西向道路為橫向軸線，形成南北貫通、東西銜接的骨干路網(wǎng)。

3.2整體整治

通過對該片區(qū)的土地整治，使其可出讓土地以“精品”進入土地一級市場，其標準是：完成片區(qū)市政基礎公共設施建設;完成片區(qū)各地塊污染土壤風險評估及修復治理;是進入土地一級市場的土地達到“五通一平”的精品級土地。

3.3整體打造

形成片區(qū)核心“引爆點”。按照整體規(guī)劃的業(yè)態(tài)定位，重鋼片區(qū)以工業(yè)文化博覽園為核心，植入雙年展大事件、組織工業(yè)小鎮(zhèn)等相關內(nèi)容，激活其最大潛力，塑造工業(yè)文明示范標桿，鑄就工業(yè)遺存更新利用的典范，發(fā)展工業(yè)旅游業(yè)、配套服務業(yè)，形成片區(qū)“引爆點”。打造片區(qū)“引爆點”，提升片區(qū)土地價值和競爭力。主要包含重鋼濱江休閑帶、崖線景觀帶、交通樞紐站、旅游碼頭等區(qū)域項目，按照“總體規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展”的思路并結合市場實際情況，與重點打造的引爆點項目共同形成以工業(yè)文化博覽園為核心的引擎帶動和聯(lián)動效應，并借力馬桑溪古鎮(zhèn)，形成歷史的旅游主題，以提升土地價值和區(qū)域競爭力。

3.4整體出讓

通過對城市總規(guī)對片區(qū)土地定位的理解，對該片區(qū)土地及周邊的自然條件、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口等因素的分析，形成了對該片區(qū)土地的理解，將該片區(qū)的定位為“江畔棲鎮(zhèn)，城市綠島”。營銷需要對不同的優(yōu)勢點進行梳理、提煉，有效的在空間和時間上進行組合，形成片區(qū)不同板塊土地的核心競爭力，從而提升土地價值。

3.5整體經(jīng)營

以提升片區(qū)土地價值為主要目標，充分發(fā)揮、發(fā)掘“整體規(guī)劃”、“整體打造”中的公共服務設施項目、優(yōu)質商業(yè)項目及閑置土地等的經(jīng)營，在帶動片區(qū)土地價值不斷提升的基礎上，盡量創(chuàng)造經(jīng)營收入，以實現(xiàn)城市經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展。

結論：

本文以重鋼片區(qū)為例，全面分析了重鋼片區(qū)土地資本運營歷史背景、基礎條件、區(qū)域發(fā)展及優(yōu)劣勢，明確了土地資本運營的目標及具體措施，以土地資本運營整體規(guī)劃、整體整治、整體打造、整體出讓、整體經(jīng)營為核心體系，根據(jù)重慶市級戰(zhàn)略發(fā)展要求、相關區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展和規(guī)劃要求，結合片區(qū)自身條件和開發(fā)實際，從土地資本運營的經(jīng)濟目標、社會目標和生態(tài)目標，提出了有較強針對性的實施路徑。

參考文獻：

[ ]黎孔清，陳銀蓉.低碳理念下的南京市土地集約利用評價[J].中國土地科學，2013，27（1）：61～66.

[ ]楊偉，廖和平，謝德體等.基于生態(tài)健康的重慶市南岸區(qū)城市土地集約利用綜合評價[J].中國土地科學，2012，26（4）：78～83.

作者簡介：

高松，男，籍貫重慶，畢業(yè)于西南大學，漢族，出生于1984年2月，主要從事土地資源管理方向的研究，現(xiàn)工作于重慶渝泓土地開發(fā)有限公司。