開發(fā)商“忽悠式”銷售何時休

鄭鈞天　楊有宗

上?！熬G城黃埔灣”小區(qū)，業(yè)主在窗戶外懸掛“綠城違建”橫幅（楊有宗/攝：

長期以來，開發(fā)商通過虛假宣傳、不實承諾等方式忽悠購房者的現(xiàn)象屢被媒體曝光，備受購房者詬病。近期，本刊記者在上海、北京等地調查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商“忽悠式”銷售現(xiàn)象仍然存在，導致業(yè)主權益受損，甚至無法辦理產(chǎn)權證。

在這些開發(fā)商“忽悠式”銷售案例中，有的樓盤宣傳“贈送面積”，結果贈送的被認定為違法建筑;有的賣房時說是“私家草坪”，交房后卻是市政綠地;有的承諾配套“名校學位”，實際只是普通小學;有的號稱“無理由退房”，不料退房時卻遭遇重重阻礙……

“贈送面積”是違法建筑

上海市普陀區(qū)“中駿天譽”的多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時將“贈送面積”作為賣點，但交付時，這些“贈送面積”被監(jiān)管部門認定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權證。

業(yè)主蔡先生反映，去年6月，有關部門認定小區(qū)部分“贈送面積”的房屋附有違法建筑，在拆除違建前房地產(chǎn)登記機構不予辦理該房屋的相關房產(chǎn)登記。

記者看到，“中駿天譽”的房子有的廚房是由陽臺改造而成的，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛(wèi)生間都是違法建筑。

不少業(yè)主表示，要想辦理產(chǎn)權證，就要進行改造，但改造難度很大。業(yè)主蔡先生說，開發(fā)商要求購房者簽署《房屋改造聲明》并與第三方建筑工程公司簽訂《房屋改造施工協(xié)議》，開發(fā)商“搭違”卻要業(yè)主“背鍋”。

此外，位于上海外灘的“綠城黃浦灣”也被黃浦區(qū)有關部門認定為“采用多種方式新增大量違法建筑，只有把違法建筑拆除才能辦產(chǎn)權證”。

綠城上海公司副總經(jīng)理田軍平告訴本刊記者，“綠城黃浦灣”項目被認定“3號樓等樓座的設備陽臺建設與規(guī)劃方案不符”，要求開發(fā)商立即整改，恢復為之前的規(guī)劃方案。

在部分業(yè)主家，施工方直接把設備陽臺敲掉，甚至敲掉了部分客廳陽臺，豪華裝修的房子一片狼藉。有業(yè)主表示，施工方甚至未經(jīng)業(yè)主許可，直接開鎖進屋施工。田軍平坦陳，“目前業(yè)主的賠償問題還沒談妥。”

不僅如此，“綠城黃浦灣”還被業(yè)主投訴虛假宣傳。業(yè)主反映，購房前銷售員明確表示，綠地是小區(qū)的“私家綠地”。交房后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，被當作“賣點”的“私家”綠地卻變成了市政綠地。7號樓業(yè)主鄧先生說，“現(xiàn)在要出了小區(qū)才能用這塊綠地。如果當時告訴我這塊綠地是小區(qū)外的市政綠地，我肯定不會買。這就是開發(fā)商瞎忽悠?！?h3>“無理由退房”阻礙重重

北京市的金先生今年5月購買了恒大地產(chǎn)項目位于天津市的一處房產(chǎn)，購買時恒大宣稱可以“無理由退房”。

之后因購房體驗欠佳，金先生要求退房，但恒大方面稱，按照認購書約定，金先生“必須簽署《商品房買賣合同》并支付房款，否則視為放棄購買該房屋，所付款項不予退還，我方無需通知，可另行處理該房屋”。多次溝通后，恒大表示可以退房，但至少要扣除百分之五的房款，且退款時間并沒有明示。

據(jù)媒體報道，“退房難”的情況并非個例。

業(yè)內人士建議，制約開發(fā)商任性違約，最有效的手段是提升監(jiān)管執(zhí)法力度，增加開發(fā)商違約成本。

在這些“退房難”案例中，恒大方面多以“未在規(guī)定期限內完成銀行按揭”“銀行放貸超過約定時間”等理由認定購房人存在違約行為，“不符合無理由退房要求”，需要扣除部分房款才能辦理退房。即便最終同意退房，購房人也會經(jīng)歷漫長等待。

有多名購房者表示，“一年多了，到現(xiàn)在一直在拖”“有的兩三年都退不下來”“我要求退定金，他們也答應了，當時說要等額度，結果從前年一直到現(xiàn)在都沒有額度”。

“名校”變?yōu)槠胀ㄐW

在山城重慶，也有購房者反映他們被開發(fā)商忽悠了。

2016年，位于重慶沙坪壩區(qū)的融創(chuàng)萬達文旅城宣稱將引入市級重點中小學落戶，并以此為“賣點”展開營銷宣傳，樓盤銷售火爆。在樓盤每平方米單價高出周邊樓盤2000～3000元的情況下，仍然一房難求。

兩年后，該樓盤投資方易主，新的開發(fā)商接手后，原先承諾的“名校”變?yōu)槠胀ㄐW，由此引發(fā)業(yè)主多次維權。業(yè)主代表譚女士說：“當初買房多花了二三十萬，就是沖著配套名校來的，現(xiàn)在竹籃打水一場空，孩子讀書可咋辦？”

北京市東元律師事務所律師李松認為，樓盤銷售員在售樓過程中往往口頭夸大承諾，如附近有在建小學、商業(yè)配套等，但此類承諾并不會寫入購房合同。“按照司法解釋，宣傳單頁、海報具有和購房合同一樣的法律效力，但在實際執(zhí)行過程中卻大打折扣?！?/p>

一位開發(fā)商告訴本刊記者，不少樓盤都是開發(fā)商聘請的第三方銷售團隊代銷?！颁N售團隊都是‘打一槍換個地方，完成指定的房源銷售比率就撤了，置業(yè)顧問所作的口頭承諾，后續(xù)開發(fā)商不會認賬。”

監(jiān)管執(zhí)法力度亟待加強

近日，銀川市政府集中約談了43家涉嫌虛假宣傳的開發(fā)商，要求其立即進行自查整改。涉事房企違規(guī)內容主要為：誤導消費者購買，售樓部沙盤和樣板間展示、銷售人員介紹、宣傳彩頁、微信公眾號推廣、圍擋等內容與實際不符，規(guī)劃設計與現(xiàn)實相差甚遠，擅自宣傳政府未規(guī)劃項目、夸大物業(yè)品牌、以學區(qū)房為宣傳噱頭、夸大水系功能綠化面積等。

銀川市市場監(jiān)管局有關負責人表示，對于拒不整改的企業(yè)將頂格嚴厲處罰，處罰結果將向社會公示，并實行全社會聯(lián)合懲戒。

日前，成都市住建局對進行虛假宣傳的開發(fā)商和中介機構給予扣減信用分、暫時關閉網(wǎng)上簽約權限、納入行業(yè)黑名單、暫停辦理住建系統(tǒng)相關業(yè)務等處罰;對于涉事人員，則注銷其房地產(chǎn)銷售服務人員證，納入行業(yè)黑名單，各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構一年內不得聘用。同時，涉嫌發(fā)布虛假廣告的違法線索也被抄送至市場監(jiān)督主管部門。

為了整治房地產(chǎn)樓盤將中小學名校作為賣點進行宣傳營銷的亂象，全國多地出臺規(guī)定，嚴禁樓盤建設、銷售與學校招生掛鉤。

業(yè)內人士建議，制約開發(fā)商任性違約，最有效的手段是提升監(jiān)管執(zhí)法力度，增加開發(fā)商違約成本。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地政府應針對開發(fā)商各種失信行為出臺措施，對于失信開發(fā)商及其相關人員在招標投標、行政審批、行業(yè)和市場準入、資質認定、融資信貸、個人消費等多方面進行懲戒，發(fā)揮“失信黑名單”的震懾和警示作用，使其“一朝失信、處處受限”。