簡析房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及措施

何穎

摘要：近二十年來，隨著人民生活水平不斷提高，房地產行業(yè)也得到了的蓬勃發(fā)展，逐漸成為了我國的支柱產業(yè)。但房地產企業(yè)投入高、風險大、項目周期長，而且極易受國家宏觀經濟調控的影響，這對于房地產企業(yè)資金管理擁有極高的要求，資金管理甚至決定著企業(yè)的存亡。面對房地產企業(yè)當前融資受限的環(huán)境，加強房地產企業(yè)資金管理，提高企業(yè)的風險管理意識刻不容緩。本文從房地產資金鏈的概念入手，簡單闡述房地產資金鏈風險的成因，并說明在某一階段我國房地產企業(yè)資金的情況，為房地產資金管理提供一些參考意見。

關鍵詞：房地產企業(yè);資金管理;措施

資金是關乎企業(yè)生存的重要資源，作為資金密集型的房地產企業(yè)更是如此，近年來我國房地產企業(yè)發(fā)展迅速，但這也為房地產的資金管理帶來了壓力。房地產企業(yè)極易受到外界環(huán)境的影響，如國家宏觀調控以及金融危機帶來的經濟波動等等。加強房地產企業(yè)的資金管理，有利于房地產企業(yè)降低資金鏈風險，維持企業(yè)良好運營，保證房地產項目的順利進行。

一、房地產資金鏈的概念

企業(yè)資金鏈指的是維系企業(yè)正常生產運營所需的基本循環(huán)資金鏈條，從現(xiàn)金到資產再轉換到現(xiàn)金（增值）的一個循環(huán)經營過程。

二、房地產企業(yè)資金鏈風險的成因

房地產企業(yè)的資金使用率很高，特點是資金投入大，回收周期長。而在企業(yè)從資金籌備到使用再到資金回籠的各個階段中，會受到各種不確定因素的影響，從而對維持企業(yè)正常運轉的資金帶來風險，以下對房地產企業(yè)的資金鏈風險成因進行簡單分析。

（一）資金籌備階段的風險分析

房地產企業(yè)的主要資金籌備手段就是融資，而房地產企業(yè)資金量需求極大，因此融資成功與否是房地產企業(yè)項目能否順利進行的基本條件。目前我國房地產的融資方式集中在銀行貸款、股票發(fā)行和債券發(fā)行這幾種方式，但由于證監(jiān)會近年來的嚴格管控，大多數(shù)企業(yè)都無法從通過股票和債券發(fā)行得到資金，而銀行貸款成為了房地產企業(yè)最常用的融資方式。而近年來央行多次調整，對于房地產企業(yè)的融資條件不斷提升，國家又在墊資和預售方面進行嚴厲管制，所以對于房地產企業(yè)的自有資金和實際運營中的資金管理提出了極高的要求。而我國房地產對于融資的管理還不是很成熟，存在不少的問題，比如因融資計劃的不合理導致的高利率、債務期限不合理導致償還困難還有過度負債，這些問題都會導致房地產企業(yè)資金鏈無法良好循環(huán)，甚至有財務危機發(fā)生的可能。

（二）資金使用階段的風險分析

因為房地產企業(yè)的投資周期長的特點，在項目進行中受到的不確定因素影響也較多。在項目建設過程中會因為以下幾點原因導致投資失敗。

1.項目投資中資金使用不合理

2.投資計劃的可行性分析缺乏

3.過高的負債導致財務危機的發(fā)生

4缺少足夠的備用資金

5.投資項目市場定位失敗

（三）資金回籠階段的風險分析

因為房地產企業(yè)是我國經濟的支柱性產業(yè)，所以也更受到國家的關注，近年來雖然房地產企業(yè)發(fā)展迅速，但我國房地產行業(yè)的發(fā)展時間并不長。受因為我國經濟政策宏觀調控影響，房地產的銷售經過一段時間的火熱如今陷入低迷狀態(tài)，各地的銷售情況并不樂觀，而銷售后資金的回收也不是立即完成的，在資金回收的過程中也會有很多不確定的因素增加房地產企業(yè)資金鏈的風險。（見圖1）

三、房地產企業(yè)資金使用情況例舉

圖1是08年-12年我國房地產企業(yè)的資產負債率趨勢圖，從圖中可以看出，我國超過70%的房地產企業(yè)都是在負債經營。

房地產企業(yè)的項目建設常常需要兩到四年左右，從土地取得到最后的項目清算，期間可能有太多的不確定因素影響項目的順利進行，從而導致企業(yè)收益受損，嚴重的還會對房地產企業(yè)資金鏈造成威脅。房地產作為我國經濟的支柱行業(yè)牽一發(fā)而動全身，所以備受國家關注，對于房地產行業(yè)的發(fā)展相較于其他行業(yè)也有更高的要求，針對房地產企業(yè)的調控政策也隨著經濟的發(fā)展相對頻繁，這就對房地產企業(yè)的資金管理水平提出更好的要求，以避免因為資金上的短缺導致的資金鏈斷裂甚至企業(yè)破產。

四、房地產企業(yè)資金管理改善措施

施針對我國房地產企業(yè)資金管理中現(xiàn)狀，下面針對性的提出幾點改善措施。

（一）拓展融資渠道

目前我國房地產企業(yè)的融資渠道比較單一，大部分企業(yè)主要還是依靠銀行貸款方式進行融資，只有很少一部分的大型企業(yè)可以通過股票發(fā)行和債券得到融資。隨著市場經濟的日趨成熟，也逐漸開始嘗試新的融資方式，但在目前階段規(guī)模普遍較小，還有很大的提升空間。融資渠道的拓展可以極大的減輕房地產的融資壓力和來自銀行等金融企業(yè)的政策影響，對于房地產企業(yè)的正常資金流轉從根源上增添助力。

（二）投資項目的全面分析

房地產企業(yè)在投資之前一定要做好對于投資項目的全面分析，包括投資項目的可行性分析、項目的資金使用計劃、投資目標的正確市場定位等，對一些高風險的外在因素要做到充分管控保證風險在可控范圍之內。房地產企業(yè)對投資項目投資時應當具備前瞻性，對于收益和損失都要做出預估，防止因為單個投資項目失敗影響企業(yè)整體運轉，避免因為某個環(huán)節(jié)的過失導致整體資金鏈的斷裂。

（三）資金預算管理制度

房地產企業(yè)的穩(wěn)定運行和良性的資金循環(huán)需要依靠科學的資金預算管理制度。對于項目的合理預算是房地產企業(yè)中資金管理的重要手段之一，通過預算可以實現(xiàn)投資項目的成本與風險控制。資金預算分為收入預算和支出預算兩部分，房地產企業(yè)可以針對由財務人員做出的預算統(tǒng)計進行及時的資金調整，完成有效的資金管理。

（四）加強資金使用監(jiān)控

房地產企業(yè)在資金管理過程中應當隨時掌握資金的使用情況，對資金的去向進行跟蹤管理，尋找資金使用中出現(xiàn)的潛在問題。要使每一筆資金的使用情況都清晰明確，要求項目相關負責人對資金的情況要定期上報，并建立嚴格的獎懲機制來配合優(yōu)化資金管理的措施實施。

（五）加強對回籠資金的管理

回籠資金是房地產企業(yè)實現(xiàn)收益的重要組成，回籠資金的多少與回款周期長短是房地產企業(yè)的信用和實力的體現(xiàn)。加強對應收賬款的管理，合理安排資金的回收時間可以降低資金管理的壓力，從而為房地產企業(yè)的下一次投資提供保障。

（六）加強企業(yè)內部控制

房地產企業(yè)應加強內部控制，建立財務信息管理系統(tǒng)，使部門與部門之間的資金流通透明化，同時加強財務監(jiān)督，形成對房地產企業(yè)的資金流實時監(jiān)控，減少企業(yè)資金滯留時間，提高資金的使用效率，從而緩解企業(yè)資金鏈緊張問題。

五、結語

房地產企業(yè)大多都是負債經營，因其投入大、項目周期長等特點，資金管理水平決定著房地產企業(yè)的運營和發(fā)展情況。以上對房地產企業(yè)資金鏈的風險成因進行了簡單分析，并針對現(xiàn)今房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀提供了一些可行性較強的參考意見，旨在推動房地產企業(yè)資金管理的發(fā)展，保證房地產企業(yè)正常穩(wěn)定的運營，繼續(xù)助力國家經濟發(fā)展。

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