深圳地鐵附屬資源開發(fā)經(jīng)營的幾點思考

楊勇

摘 要：根據(jù)2018年深圳市國資委國企改革要求，深圳地鐵集團將分散由物業(yè)開發(fā)總部、資源開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等單位經(jīng)營的所有商業(yè)資源整合到新商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營。改革要求新商業(yè)管理公司最大限度盤活現(xiàn)有商業(yè)資源，整體提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)集團整體做大做強的戰(zhàn)略目標，最終實現(xiàn)國有資產(chǎn)效益最大化。結(jié)合新商業(yè)管理公司剛剛組建，針對當前附屬資源開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營模式、業(yè)務范圍等尚不清楚的情況，擬提出對附屬資源開發(fā)經(jīng)營的幾點思考和建議，以期能為地鐵附屬資源開發(fā)經(jīng)營的管理者提供參考。

關(guān)鍵詞：地鐵;附屬資源;開發(fā)經(jīng)營

中圖分類號：F530.7 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）22-0136-01

一、關(guān)于附屬資源開發(fā)經(jīng)營的模式

1.附屬資源開發(fā)的經(jīng)營模式。自2003年起，資源開發(fā)分公司在深圳地鐵集團軌道建設、軌道運營、軌道物業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營“四位一體”的思想指導下，一直以非獨立法人公司接受集團公司的委托，對地鐵附屬資源進行開發(fā)經(jīng)營管理。這種委托經(jīng)營管理的資源開發(fā)模式，在集團公司統(tǒng)籌下，其附屬資源開發(fā)的投資成本基本上納入到地鐵建設概算內(nèi)解決，資源開發(fā)分公司對附屬資源開發(fā)經(jīng)營以整租和分租為主要的租賃經(jīng)營模式，因而隨附屬資源體量的增加利潤呈穩(wěn)定增長，取得了較好的成效。但隨著城市軌道交通的高速發(fā)展，地鐵建設規(guī)模的擴大，地鐵網(wǎng)絡化運營的升級，以及國企改革新形式下對地鐵附屬資源開發(fā)工作提出的更高要求，委托經(jīng)營管理模式已經(jīng)不能滿足新商業(yè)管理公司生存發(fā)展的需要。

2.建議模式。一是附屬資源經(jīng)營模式。建議集團公司轉(zhuǎn)變資源委托經(jīng)營管理模式為通過股權(quán)劃轉(zhuǎn)或資源授權(quán)經(jīng)營的模式，將目前相關(guān)存量物業(yè)、商業(yè)場地、媒體資源、民用通信設施等相關(guān)資產(chǎn)，按市場化原則交由新商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。新商業(yè)管理公司每年按股份比例分紅或上交經(jīng)營權(quán)費給集團公司。新商業(yè)管理公司應根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟形勢，結(jié)合資源整合實施情況，對附屬資源的經(jīng)營模式采取委托經(jīng)營和自主經(jīng)營相結(jié)合的方式，方可保證各項業(yè)務正常推進的基礎(chǔ)上，循序漸進、穩(wěn)步推進，既要提高效率，更要保證效益，做到統(tǒng)籌兼顧、平穩(wěn)過渡。二是附屬資源開發(fā)。新商業(yè)管理公司作為獨立法人公司，對附屬資源開發(fā)應轉(zhuǎn)變在集團公司統(tǒng)籌下建總代建的單一模式，以集團公司投入股本或資源授權(quán)經(jīng)營取得經(jīng)營收益作為多種開發(fā)模式的資金，在附屬資源開發(fā)模式上可采取自行開發(fā)、項目代建、合作開發(fā)等相結(jié)合的模式。

二、關(guān)于附屬資源的招商方式

1.附屬資源的招商方式。自深圳國資委[2013]98號指導意見實施后，資源開發(fā)公司對附屬資源招商方式的選擇嚴格按照其相關(guān)要求進行，以進場公開招租和自行公開為主。在招商實踐中，進場公開招租方式因流程相對較長且進場成本較高，對優(yōu)質(zhì)商戶的吸引力不足，間接影響招租成效。按照《指導意見》的相關(guān)規(guī)定，租賃面積在500m2以上或者招租底價每年在100萬以上的情形，需進場公開招租，在深圳聯(lián)交所大約需要13個工作程序。這部分程序和準備資料對很多意向承租人來講，手續(xù)煩瑣。同時，意向承租人參與進場公開招租之前必須繳納3個月的租金作為競價保證金，并且中選方還需向深圳聯(lián)交所繳納租賃合同額1%或1個月租金（孰低）作為服務費。上述條件一定程度限制了部分優(yōu)質(zhì)商戶進場參與競價，不利于充分競爭并招到最合適的承租人。

2.建議招商方式。目前，香港地鐵的招商方式多為自行公開招租，把控招商過程及結(jié)果，基本不受非市場因素的制約，廣州地鐵作為體制內(nèi)企業(yè)，其公開招租的條件相對更寬松。鑒于此，新商業(yè)管理公司以靈活高效的市場化運作機制經(jīng)營就必須與市國資委溝通放寬進場招租條件，如招租面積10 000平方米以上，或招租底價500萬以上實行公開招租。另外，鑒于品牌商家對進場招租存在排斥心理，建議考慮變換進場招租條件，如設定招租價格檔次，定招租標準價，品牌商家可以低于標準價，或者直接與品牌商家直接進行協(xié)議租賃。

三、關(guān)于附屬資源開發(fā)經(jīng)營操作要點

1.附屬資源規(guī)劃先行，與城市規(guī)劃、地鐵線網(wǎng)規(guī)劃緊密結(jié)合。地鐵附屬資源規(guī)劃先行是軌道交通地下商（下轉(zhuǎn)167頁）（上接136頁）業(yè)開發(fā)成功的主要經(jīng)驗。地鐵附屬資源的規(guī)劃應建立在城市整體功能區(qū)域劃分基礎(chǔ)上，并考慮地鐵線路的走向、地鐵站點所處區(qū)域，以及站點附近的商業(yè)發(fā)展狀況等，進行分區(qū)定位和特色經(jīng)營規(guī)劃布局，形成以地鐵線路為經(jīng)濟帶，以分區(qū)定位和特色經(jīng)營的商圈經(jīng)濟。

2.附屬資源規(guī)劃需結(jié)合地鐵站點周邊情況，做到因地制宜。地鐵附屬資源規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量多少、規(guī)模大小、檔次高低，要同所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況、消費群體分布和購買力水平等相適宜。因此，要充分考慮本項目和地鐵站點周邊的消費水平、市場環(huán)境、現(xiàn)有商業(yè)配套、交通設施條件等。既要著眼于長遠，做好相關(guān)工程條件的預留，體現(xiàn)規(guī)劃的前瞻性;又要從實際出發(fā)，合理確定開發(fā)的資源數(shù)量、規(guī)模、檔次和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，使附屬資源規(guī)劃具備可操作性。

3.附屬資源規(guī)劃應滿足商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需要，充分預留工程條件。地鐵附屬資源受地鐵運營安全、消防等要求的限制，無論從開發(fā)上、還是商業(yè)運營上，難度都遠高于地上商業(yè)。地下商業(yè)的工程造價成本普遍高于地上商業(yè)開發(fā)，而在后期商業(yè)經(jīng)營中，商戶業(yè)態(tài)調(diào)整涉及到的工程改造難度遠遠高于地上商業(yè)。因此，在前期規(guī)劃設計中，應滿足商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需要，充分預留后期商業(yè)經(jīng)營所需要供電量、風井、上下水等工程條件。

4.附屬資源開發(fā)經(jīng)營的定位需考慮與地上商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)同互補。地鐵附屬資源開發(fā)經(jīng)營的單個體量通常較小，不能形成完整的商業(yè)體系與地面商業(yè)綜合體獨立競爭。因此，附屬資源經(jīng)營的定位應充分考慮與地面商業(yè)、產(chǎn)業(yè)人流需求的協(xié)同與融入，也就是既要考慮與地面商業(yè)需求相配套，又要科學地與地面的商業(yè)錯位互補。

參考文獻：

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[2] ?鄭彥.城市地鐵商業(yè)發(fā)展的國際經(jīng)驗借鑒與啟示[J].吉林工商學院學報，2016，（2）：21-25.

Abstract：According to the requirements of the State-owned Enterprises Reform of Shenzhen SASAC in 2018，Shenzhen Metro Group will integrate all commercial resources operated by property development headquarters，resource development companies and property management companies into new business management companies for unified operation.The reform requires the new business management company to maximize the existing commercial resources，enhance the core competitiveness of the enterprise as a whole，achieve the strategic goal of the Group to become bigger and stronger，and ultimately maximize the benefits of state-owned assets.In view of the fact that the new business management company has just been formed and the business model and business scope of the current subsidiary resources development and management are still unclear，it is proposed to put forward some thoughts and suggestions on the development and operation of the subsidiary resources，hoping to develop and operate the subsidiary resources of the subway.The manager provides a reference.

Key words：subway;affiliated resources;development and management