基于市場主體的住房租賃市場發(fā)展影響因素分析

文/朱凱悅 董德坤 楊俊

十九大提出建立“租購并舉”住房制度后，中央及各地方相繼推出有關(guān)發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)建議及福利政策以加快培育、發(fā)展住房租賃市場，此舉將發(fā)展住房租賃市場提到了新的高度，各房企對(duì)住房租賃市場躍躍欲試。然而，住房租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r或形式由各方面因素綜合而成，這為各地政府及房企決策如何發(fā)展住房租賃市場帶來一定的困難。為了使住房租賃市場能夠走上健康、可持續(xù)發(fā)展的道路，本文在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，從住房租賃市場發(fā)展環(huán)境及參與主體利益角度出發(fā)，對(duì)住房租賃市場發(fā)展的影響因素進(jìn)行研究，以此明確各因素對(duì)住房租賃市場的影響，從而加快住房租賃市場的發(fā)展。

1.住房租賃市場的研究現(xiàn)狀

我國住房租賃市場發(fā)展起步比較晚，目前正處于初步階段，針對(duì)住房租賃市場的研究，通過CNKI，以主題“住房租賃市場”為關(guān)鍵詞檢索共得1711篇文獻(xiàn)。根據(jù)關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)可以觀察出目前我國關(guān)于住房租賃市場的研究，如圖1。

圖1 住房租賃市場研究現(xiàn)狀

結(jié)合上圖與文獻(xiàn)查詢可以總結(jié)出目前針對(duì)我國住房租賃市場研究主要有：（1）住房租賃市場相關(guān)政策；（2）發(fā)展住房租賃市場與住房保障之間關(guān)系的研究；（3）住房租賃市場發(fā)展內(nèi)涵與意義；（4）住房租賃市場出現(xiàn)的問題；（5）發(fā)展住房租賃市場國外經(jīng)驗(yàn)借鑒研究；（6）住房租賃市場融資模式研究；（7）住房租賃市場對(duì)房價(jià)的影響。其中，針對(duì)住房租賃市場相關(guān)政策的研究有黃燕芬、王淳熙、張超等人通過對(duì)目前我國住房租賃市場出現(xiàn)的問題的研究，得出以“租購?fù)瑱?quán)”促“租售并舉”，將促使建立我國住房租賃市場發(fā)展的長效機(jī)制[1]。向?yàn)槊?、甘蕾研究了“租購?fù)瑱?quán)”在執(zhí)行中存在的問題[2]；在我國住房租賃市場出現(xiàn)的問題研究中，何愛華、徐龍雙在總結(jié)我國住房租賃市場發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，指出了我國住房租賃市場存在的問題[3]，邵林通過對(duì)48各城市的研究分析得出金融支持問題是住房租賃市場發(fā)展進(jìn)程中面臨的一個(gè)主要問題[4]；在發(fā)展住房租賃市場國外經(jīng)驗(yàn)借鑒研究中，鄭宇劼、張歡歡通過研究發(fā)達(dá)國家成熟的住房租賃市場，指出住房租賃市場較為成熟的發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)值得我國學(xué)習(xí)借鑒[5]。孫杰、趙毅、王融在了解美國、德國住房租賃的市場現(xiàn)狀與相關(guān)調(diào)控機(jī)制的基礎(chǔ)上，對(duì)美國、德國的住房租賃市場和政府調(diào)控機(jī)制進(jìn)行了對(duì)比研究，指出其對(duì)深入思考培育中國住房租賃市場的政策措施，具有重要的意義[6]；在住房租賃市場對(duì)房價(jià)影響的研究中，陳卓、陳杰通過對(duì)住房租賃市場與房價(jià)的關(guān)系研究中得出住房租賃市場的發(fā)展對(duì)房價(jià)存在著顯著的抑制影響[7]；針對(duì)住房租賃市場融資模式的研究中，王海納根據(jù)分析我國市場化住房租賃機(jī)構(gòu)融資模式存在的問題及發(fā)達(dá)國家成熟的住房租賃機(jī)構(gòu)融資模式，提出了穩(wěn)步推出標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品、研究成立專營性金融機(jī)構(gòu)等建議[8]。由此可見，目前，針對(duì)我國住房租賃市場發(fā)展影響因素方面的研究甚少。

2.住房租賃市場發(fā)展影響因素分析

住房租賃市場作為房地產(chǎn)市場的一部分既是一種區(qū)域性市場，亦是一種由若干主體構(gòu)成的市場，在發(fā)展住房租賃市場的過程中，不僅要考慮該市場所在地區(qū)環(huán)境條件，更要考慮各參與主體之間的關(guān)系，如此才能保證住房租賃市場的良好發(fā)展。因此本文主要從區(qū)域發(fā)展環(huán)境與參與主體利益角度來分析住房租賃市場發(fā)展的影響因素。

2.1 區(qū)域發(fā)展環(huán)境

住房租賃市場發(fā)展環(huán)境即是對(duì)該市場發(fā)展具有影響力的各方面因素的綜合。其研究一方面可以為政府及投資者提供投資決策的依據(jù)；另一方面可以體現(xiàn)其區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢以此增強(qiáng)其發(fā)展能力。住房租賃市場屬于房地產(chǎn)市場的一部分且其發(fā)展主要是為了解決住房問題，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，因此與其他市場發(fā)展相比，由于其自身的特點(diǎn)及發(fā)展目的，對(duì)發(fā)展環(huán)境更為敏感，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）人口因素。人口是住房市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，人口需求決定了市場需求，對(duì)于住房租賃市場而言，更為如此。人口主要包含人口規(guī)模、年齡構(gòu)成、家庭結(jié)構(gòu)以及人口分布。其中人口規(guī)模、人口流動(dòng)對(duì)住房租賃市場的發(fā)展有著直接的影響，隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動(dòng)性人口的大量增加，居住需求將不斷提升，住房租賃市場將進(jìn)一步擴(kuò)大；同時(shí)人口分布影響著房企對(duì)目標(biāo)市場的選址；而人口年齡結(jié)構(gòu)及受教育程度在一定程度上決定了租賃住房需求結(jié)構(gòu)。

（2）經(jīng)濟(jì)因素。區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要指當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，具體可以從二三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資總額、人均GDP、地方公共財(cái)政預(yù)算等方面體現(xiàn)。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以吸引更多的外來務(wù)工人員及企業(yè)，使得租賃住房需求增加，從而促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。

（3）消費(fèi)環(huán)境因素。消費(fèi)環(huán)境主要指居民對(duì)住房的購買力，包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均年末儲(chǔ)蓄存款余額等，其在很大程度上決定了居民住房選擇——買房或租房。

（4）人居環(huán)境因素。人居環(huán)境在這里主要指居住地的交通環(huán)境。住房租賃市場的需求者主要為外來務(wù)工人員與高校畢業(yè)生，一般情況下，這部分人群收入并不是很高，為了減少居住費(fèi)用，會(huì)選擇租金較低的居住地，而租金較低通常意味著居住地距離工作地稍遠(yuǎn)，這就需要該地區(qū)交通的便利，體現(xiàn)交通便利的影響因素主要有城市軌道交通密度、公交網(wǎng)路密度等。

（5）市場環(huán)境因素。市場環(huán)境是政府及企業(yè)了解市場現(xiàn)狀的重要因素，對(duì)住房租賃市場來說其市場環(huán)境因素主要包括租售比、住房自有率、房價(jià)、租金等方面。

由以上內(nèi)容分析可得，住房租賃市場發(fā)展環(huán)境指標(biāo)可由人口增長率、固定資產(chǎn)投資總額、人均GDP、人均年末儲(chǔ)蓄存款余額、房價(jià)、租金等方面構(gòu)成。

2.2 市場參與主體

住房租賃市場的參與主體主要由政府、房企、消費(fèi)者構(gòu)成。其中政府包括中央及各地方政府，其通過推出有關(guān)發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)建議及福利政策將發(fā)展租賃市場提到新的高度，據(jù)此吸引各房企對(duì)住房租賃市場進(jìn)行投資與開發(fā)，進(jìn)而促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。房企通過分析住房租賃市場發(fā)展前景及收益狀況來決定是否投入該市場。居民主要包括外來務(wù)工人員、新晉大學(xué)生等，該部分人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力水平較難支撐購房。伴隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷加快及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，該部分人群數(shù)目不斷增多，住房需求旺盛，為住房租賃市場帶來了擴(kuò)展空間，吸引著房企投入該市場，同時(shí)，人們對(duì)住房條件要求也越來越多，不僅要考慮房屋的性價(jià)比，而且還關(guān)注該城市的經(jīng)濟(jì)狀況、人居環(huán)境、就業(yè)等方面問題，據(jù)此來選擇合適的房屋。

作為政府，中央關(guān)注的是宏觀指標(biāo)，主要是從全局出發(fā)，宏觀調(diào)控各種相關(guān)政策法規(guī)，加速住房租賃市場發(fā)展，而各地政府在響應(yīng)中央政策的同時(shí)還需考慮自身?xiàng)l件，如財(cái)政收入、土地供給等方面；房企則是通過市場的供需狀況、盈利、風(fēng)險(xiǎn)及政策等因素來進(jìn)行決策，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)的目標(biāo)是盡可能地獲取最大利潤，房企亦是如此，為了決策市場該不該發(fā)展、如何發(fā)展，企業(yè)所要做的首要任務(wù)是決策目標(biāo)城市市場的發(fā)展前景和盈利能力指標(biāo)，即如果在此地發(fā)展，該地市場租房需求是多少，最終會(huì)獲得多少利益，以及在該地區(qū)進(jìn)行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)大小，當(dāng)然，也要考慮國家發(fā)布的相關(guān)政策，近年來，國家都在大力推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。因此，房企在發(fā)展和壯大自身的同時(shí)，要關(guān)注國家政策，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展。其主要關(guān)注兩市場的供需及盈利和風(fēng)險(xiǎn)，其中，盈利和風(fēng)險(xiǎn)指相關(guān)從事住房租賃市場的企業(yè)獲取利潤的能力及其投資收益的不確定性，如租金回報(bào)率、租賃房收入占主營業(yè)務(wù)收入比重、租賃房銷售額、土地購置成本、房屋竣工造價(jià)。在住房租賃市場發(fā)展方面，相關(guān)房企的參與對(duì)緩解住房問題及加快住房租賃市場發(fā)展有一定的促進(jìn)作用；對(duì)于消費(fèi)者來說，在中國特殊的住房租賃市場環(huán)境下，消費(fèi)者住房租購選擇的影響因素較為復(fù)雜，其所做出的選擇主要是根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件及所追求的生活質(zhì)量，包括房價(jià)收入比、租金收入比、生活環(huán)境等，因此，消費(fèi)者為了維護(hù)自身利益，主要關(guān)注兩個(gè)方面自身?xiàng)l件及生活環(huán)境，其有助于政府認(rèn)識(shí)到住房租賃市場的不足，促進(jìn)該市場的完善。因此，對(duì)于上述因素的分析，能夠在一定程度上了解各參與主體對(duì)住房租賃市場的影響，并認(rèn)識(shí)到如何發(fā)展住房租賃市場。

3.結(jié)論與建議

綜上所述，住房租賃市場的發(fā)展受該市場所處地區(qū)的發(fā)展環(huán)境及市場參與主體（主要指政府、房企、消費(fèi)者）的影響，在市場現(xiàn)有環(huán)境條件下，通過對(duì)參與主體進(jìn)行分析，將有助于住房租賃市場的發(fā)展。因此，無論是政府在制定、發(fā)布發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策，還是有關(guān)房業(yè)在計(jì)劃進(jìn)駐住房租賃市場時(shí)，都應(yīng)該從住房租賃市場的所處地區(qū)環(huán)境和參與主體角度分析如何發(fā)展住房租賃市場，據(jù)此明確住房租賃市場發(fā)展方向。如此，一方面有助于住房租賃市場的發(fā)展，協(xié)調(diào)各方矛盾，使其逐步進(jìn)入良性發(fā)展的軌道；另一方面能夠促進(jìn)人民居住問題的解決，推進(jìn)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。