商品房預售中存在的問題及其對策

張偉

摘 ?要：我國的房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展，而作為主要的銷售模式，商品房頇售對于我國房地產(chǎn)市場有著及其重要的意義，其預售資金的監(jiān)管更是房地產(chǎn)領域的一個重點難點問題。當前我國在預售資金監(jiān)管方面已經(jīng)取得的不錯的成效，但時有發(fā)生的問題也說明監(jiān)管還不夠完善合理，并且預售資金的監(jiān)管對于房地產(chǎn)市場的效率有著不小的影響，因此而言，探索科學合理的商品房預售金監(jiān)管模式，以及考察其對房地產(chǎn)市場效率的影響因素等對于房地產(chǎn)市場的科學健康發(fā)展非常重要。本文將就我國商品房預售資金監(jiān)管的現(xiàn)狀，國內(nèi)外在該領域的監(jiān)管模式以及預售金監(jiān)管對于房地產(chǎn)市場效率的影響等方面進行綜述。

關鍵詞：商品房;預售資金;監(jiān)管;監(jiān)管系數(shù)

一、我國商品房預售資金監(jiān)管現(xiàn)狀

進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，相關政策法規(guī)不斷的完善，對于房地產(chǎn)市場相關的各項資金的監(jiān)管機制也趨于成熟，這對消費者利益，市場穩(wěn)定以及市場效率的提升等提供了有力的保障。94年7月，隨著我國《城市房地產(chǎn)管理法》的出臺，以及一系列相關法規(guī)的頒布，商品房預售制度在我國得到了較好的發(fā)展，也成為我國商品房銷售的主要模式。但需要關注的是，時有發(fā)生的相關問題，如開發(fā)商使用預售資金進行投機，或者采用非法進行雙重抵押等，這些損害消費者利益的違法行為，暴露了我國商品預售制度中還存在著諸多漏洞與不足，尤其是對于商品房預售資金的監(jiān)管，還需要進一步的加強與完善。

當前我國各地區(qū)在預售金的監(jiān)管方面存在著一定的模式差異，主要分為兩類：一種是以房管行政部門作為監(jiān)管的主體，其主要是由相關的行政機構來監(jiān)管當?shù)氐念A售資金：另一種則是將金融機構，即商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體，如浙江省便是采用該種模式，在這種模式中，政府相關行政部門也參了與指導督查工作，使得監(jiān)管效率與效果更加顯著，因此該模式也是國內(nèi)對于商品房預售金監(jiān)管的主體模式。

二、國內(nèi)外對商品房預售資金的監(jiān)管模式探究

國外諸多國家在商品房預售方面的情況各異，一些國家，如法國和德國，其預售期房是主要銷售模式，其監(jiān)管模式是通過監(jiān)管開發(fā)商與消費者簽訂購房合同，并按照工程進度來支付房款，當房屋建設進度沒有達到預期的標準時，購房人有權不予繳納房款，甚至是要求賠償已付款以及利息，這從一定程度上將監(jiān)管的權利授予了購房者。新加坡的監(jiān)管模式與上述國家類似，但監(jiān)管方式更加嚴格，對于支付的份額、工程進度以及預付房款的使用等都有著嚴格的而又詳細的規(guī)范。另外一些國家，如美國，其預售房銷售比例較低，并且規(guī)定占比不能高于總房量的50%，而監(jiān)管方面，有銀行與政府機構共同實現(xiàn)，預售金交由第三方機構托管，只有當房屋交付之后，企業(yè)才能得到預售的房款。

相較而言，我國的商品房預售金監(jiān)管模式要更為的嚴格，但依然時有發(fā)生預售房款非法挪用現(xiàn)象，這就說明還存在著一些問題需要仔細的研究探討，并且，嚴格的監(jiān)管是否會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也是一個需要國內(nèi)相關領域人員注意的問題。

三、加強預售資金監(jiān)管對于房地產(chǎn)市場效率的意義

當前國內(nèi)關于該問題的研究頗多，研究認為，預售金監(jiān)管會從多個角度影響到房地產(chǎn)市場的效率。比如，預售款的監(jiān)管會影響到房屋的價格，以及未來的銷售量，此外，監(jiān)管也會影響到整個市場的投資熱情，項目運轉速度等。因此來說，監(jiān)管房屋預售資金是一把雙刃劍，一方面來說，監(jiān)管不到位會導致資金挪用，管理脫規(guī)等：另一方面，管理過于嚴苛又會抑制市場運轉效率。是重視效率，還是加強管理關于這點，在領域內(nèi)也存在著廣泛的爭議。因此來說，科學合理有效的監(jiān)管方式，對于房地產(chǎn)市場效率以及消費者利益等方面有著重要積極的影響。

此外，加強該領域的監(jiān)管還對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控有著潛在的影響，比如通過加強對預售資金的監(jiān)管，對于提升企業(yè)信譽，維持行業(yè)良心競爭有著不錯的效果。而且，完善的預售金監(jiān)管也能夠促進銀行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，降低其經(jīng)營風險，這對于維持全國經(jīng)濟領域的穩(wěn)定有著重要的意義。

當前對于商品房預售金的監(jiān)管方式有三種，分別是銷售資金監(jiān)管，銷售金與房屋價格雙重監(jiān)管，以及固定資產(chǎn)監(jiān)管方法。這三種監(jiān)管模式各有各自的特點。比如銷售資金的監(jiān)管，商品房屋的面積與價格并不受到監(jiān)管系數(shù)的影響。因此當監(jiān)管系數(shù)提升后，也就是監(jiān)管變嚴苛之后，項目開發(fā)可用總資金量將會大量減少，這對于市場效率無疑影響很大。而相應的，系數(shù)降低后，可用資金變多，但提升幅度有限，并不能從整體上環(huán)節(jié)資金的緊缺性，因此而言，該模式將會抑制市場的效率。

混合方法即銷售金與房屋價格雙重監(jiān)管的模式，該模式下監(jiān)管系數(shù)不僅影響銷售金，還會對商品房屋的價格與面積產(chǎn)生影響。因此，該模式對于房地產(chǎn)效率的影響較為復雜，在不同條件下，其對房地產(chǎn)效率從影響也不同。相較而言，固定資產(chǎn)的預售金監(jiān)管模式則對房地產(chǎn)市場效率沒有太大的影響。該模式下，預售資金的受監(jiān)管額度為固定數(shù)值，與銷售金額沒有關系，因而預售金收入情況對總資金量的大小沒有影響。

總得來說，三種模式各有特點，當有關部門需要對房地產(chǎn)市場進行降溫，放緩發(fā)展速度時，則可以采用銷售資金監(jiān)管的方法，或者是混合方法。而如需提升房地產(chǎn)市場效率，則需要采用銷售金與房屋價格雙重監(jiān)管的模式。

四、結束語

商品房預售是我國房屋銷售的主要模式之一，而預售資金管理存在的問題，及其對于市場效率的影響不容忽視。因此而言，研究摸索科學合理的預售資金監(jiān)管模式對于提升房地產(chǎn)市場效率有著重要影響。我們要不斷強化與完善預售金的監(jiān)管制度，以及相關法律法規(guī)，建立適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的靈活政策，并不斷創(chuàng)新出新的方法，比如結合當前信息化時代的優(yōu)勢，建立商品房預售金管理監(jiān)督信息平臺，使得監(jiān)管信息與監(jiān)管內(nèi)容更加透明準確，或者引入當前最新的區(qū)塊鏈技術，保障預售資金的合理規(guī)范使用。

參考文獻

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