淺析土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

趙必婷 袁昕蒞 洪藝瑄

摘要：近年來我國有關(guān)土地供應(yīng)的新政策不斷出臺，而土地作為房地產(chǎn)市場上主要的生產(chǎn)原料之一，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在一定程度上也受到一定的影響。本文主要針對土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，從土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式等多方面進行分析。同時從個人角度在“加強土地管理，節(jié)約用地，保護土地資源，保護原土地使用者合法權(quán)益”基礎(chǔ)上對我國土地供應(yīng)政策提出的一些建議。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)政策;土地供應(yīng)總量;土地供應(yīng)結(jié)構(gòu);房地產(chǎn)市場;房價

一、土地供應(yīng)政策

（一）土地供應(yīng)政策的形式

從土地市場的供需關(guān)系上來看，土地供應(yīng)政策有擴大供應(yīng)政策、保障供應(yīng)政策、和緊縮供應(yīng)政策三類主要形式。擴大供應(yīng)政策是指政府對市場的土地供應(yīng)量大于市場的用地需求;保障供應(yīng)政策是指土地的供應(yīng)量與市場的土地需求量相差不多（大多數(shù)城市采用）;緊縮供應(yīng)政策是指政府向市場投放的土地供應(yīng)量小于市場的需求量，在地區(qū)經(jīng)濟增長過快的情況下，我國就選取了緊縮供應(yīng)政策以達到使經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的目標。

（二）我國供地政策的特別之處

1.所有土地供應(yīng)均由國家政府執(zhí)行。

我國全部土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，同時土地的全民所有制均采用社會主義國家所有形式，由國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，形式占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對城市土地進行國家壟斷，從而導(dǎo)致我國一級土地供應(yīng)者只能是國家政府，有利的保證了土地供應(yīng)政策的實施，和對土地市場的調(diào)控，以達到從大局上控制我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.層次性供地政策

我國的土地政策在不同的情況下實施不同的地區(qū)政策。首先保障實質(zhì)性的用地需求，同時對經(jīng)濟泡沫、土地投機等假性需求進行適當(dāng)?shù)囊种?對部分需求小于供給的情況進行擴大供應(yīng)，來推動經(jīng)濟發(fā)展。

二、土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

從1992年我國房地產(chǎn)市場開始逐步發(fā)展以來，政府出臺了一系列的相關(guān)土地政策，用以調(diào)控土地市場的穩(wěn)定發(fā)展。由此，我國政府將土地政策作為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一，從土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、以及供應(yīng)方式等多方面對房地產(chǎn)市場進行理性干預(yù)，旨在推動房地產(chǎn)市場規(guī)范合理的發(fā)展。

（一）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系分析

良好的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不僅能夠優(yōu)化城市的功能和空間結(jié)構(gòu)，同時保證城市各區(qū)域土地之間的供應(yīng)平衡，最終達到房地產(chǎn)提升整體價值和價格的目的，使土地能夠得到充分的利用。

在與房地產(chǎn)市場關(guān)系中，以房地產(chǎn)用地為例。商品住宅用地是完全商業(yè)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品，同時社會保障性住房是為社會低收入人群提供的幾乎不盈利的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商品住宅和社會保障性住房如果在土地供應(yīng)總量中占的比例過大或者過小都會對我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和整個社會的正常發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。如果國家將經(jīng)適房、廉租房等社會保障性住房的比例結(jié)構(gòu)調(diào)整過高，不利于購買者的消費從而對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生影響，但完全商品的住房土地供應(yīng)量過高的話，則會增加普通居民的消費負擔(dān)，使房價產(chǎn)生無規(guī)則的上漲，導(dǎo)致更多低收入居民無房可依，進而影響社會的秩序穩(wěn)定和發(fā)展進程。因此，政府發(fā)布土地供應(yīng)政策中對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展和社會秩序穩(wěn)定之間的平衡。

（二）土地供應(yīng)政策對市場影響的特點

1.傳導(dǎo)機制

土地政策對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)過程，可以分為兩個階段，第一個階段是土地政策傳導(dǎo)到土地變量上;第二階段是土地變量傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟上。

2.滯后效應(yīng)

一般來說，土地供應(yīng)減少，相應(yīng)地就會導(dǎo)致房價的升高，但是發(fā)生這一因果關(guān)系中會有一段時間的過渡，也就是說土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響還是有一定的滯后效應(yīng)。

土地成本作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本之一，在一定程度上當(dāng)然會影響房價的波動，當(dāng)政府采用擴大土地政策，提供土地數(shù)量充足，降低了建房成本，房價也會隨之降低;如果土地供應(yīng)量緊縮較少時，土地成交價格隨市場供需情況影響，使土地價格上漲，房價便會升高。但由于土地規(guī)劃建設(shè)，土地存儲等原因，土地供應(yīng)缺乏會有一段緩沖時間，即兩者間的影響產(chǎn)生時滯后效應(yīng)。

（三）土地供應(yīng)政策對房價的影響較小

房價的確定主要由購買者對房地產(chǎn)市場的需求和土地定向功能對供應(yīng)數(shù)量產(chǎn)生的影響來決定，同時土地定向功能供應(yīng)數(shù)量由土地政策中確定的土地供應(yīng)總量決定，表明城市政府可以通過調(diào)節(jié)土地政策對市場房價產(chǎn)生影響。但是由此也可以得出土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響是間接的，同時土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場存有滯后效應(yīng)，需要很長的時間土地政策才能發(fā)揮出較明顯的效果，影響房地產(chǎn)價格只能通過政府制定土地政策中的土地供應(yīng)總量來。為了提高對市場房價的調(diào)控、對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，最好是使土地政策與其他相關(guān)政策相結(jié)合共同作用。

三、從宏觀政策方面對土地供應(yīng)及市場調(diào)控提出建議

（一）完善土地政策參與宏觀調(diào)控

土地供應(yīng)政策參與宏觀調(diào)控是政府通過調(diào)整土地要素，對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。政府可以根據(jù)既定目標，決定政策走向，直接或者間接的調(diào)整土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)價格等土地要素，影響市場經(jīng)濟主體做出經(jīng)濟選擇，調(diào)整未來發(fā)展投資方向，達到市場新的平衡，是國家宏觀經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場朝著適宜的方向發(fā)展。

（二）反饋機制不健全

建立完善的土地數(shù)據(jù)反饋機制十分必要，目前我國的土地數(shù)據(jù)指標仍然使用傳統(tǒng)管理模式，為行政上的管理需要進行服務(wù)，已經(jīng)不適用于當(dāng)前無論是政府還是社會的經(jīng)濟決策對土地數(shù)據(jù)依賴性逐步提高的現(xiàn)狀。目前來看，土地數(shù)據(jù)不僅需要反映已經(jīng)發(fā)生的事實，也需要發(fā)揮影響后續(xù)經(jīng)濟行為的引導(dǎo)作用。

四、總結(jié)

本文從五個方面分析了土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，土地供應(yīng)政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素，從各個方面直接或者間接的影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場的變化也影響著土地供應(yīng)政策的出臺?？偠灾瑥?3年土地政策參與宏觀調(diào)控以來，通過對土地資源的合理配置，在調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向發(fā)揮了積極作用。

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