新型城鎮(zhèn)化背景下保障性住房建設(shè)模式研究

姜先松

摘要：保障性住房作為住房建設(shè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是使居民獲得和分享國家發(fā)展福祉的重要途徑。居者有其屋，國家才能長治久安，才能使居民在社會主義的新征程中發(fā)揮出自身的最大價(jià)值。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化;保障性住房;建設(shè)模式

我國的每位公民都應(yīng)該享有住房的權(quán)利，也是人權(quán)的基本內(nèi)容之一，應(yīng)該受到法律保護(hù)。通過對新型城鎮(zhèn)化保障性住房存在的問題進(jìn)行分析，拓寬融資渠道，建立資格審核平臺，完善保障性住房的立法，使得保障性住房平穩(wěn)有序的發(fā)展，對我國住房保障有著重要意義。

1產(chǎn)生保障性住房問題的原因

1.1保障性住房發(fā)展中存在的問題

①資金短板。我國保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的融資渠道主要有中央政府的財(cái)政補(bǔ)貼、地方政府的財(cái)政預(yù)算、住房公積金、商業(yè)信貸等。其主要大部分資金需要地方政府提供，然而，一些地方政府存在困難，特別是中西部地區(qū)。一些地方的建設(shè)用地未能及時(shí)得以解決，延長建設(shè)周期，使資金回籠難，加大了地方政府的財(cái)政壓力，同時(shí)，由于違規(guī)代價(jià)低，對保障性住房資金監(jiān)管乏力，缺乏公眾的監(jiān)督使得保障資金被挪用，形成保障性住房的資金短板。②配套設(shè)施不完善。由于資金有限，地方政府考慮到土地成本，將保障性住房選在相對偏遠(yuǎn)的地方，公共交通設(shè)施不完善，保障對象的購物、出行、教育、就業(yè)及醫(yī)療得不到保證。開發(fā)商為了自身利益使得保障性住房的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、空間布局不合理、小區(qū)環(huán)境臟亂差，導(dǎo)致保障對象滿意度不高。

1.2保障對象的偏離

各地區(qū)發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)水平不統(tǒng)一，因而，各級政府因地施政，自行確定保障線，使保障對象界定不明確。保障對象界定主要依靠經(jīng)濟(jì)收入，然而，我國收入標(biāo)準(zhǔn)的模糊，沒有明確的收入評價(jià)體系，由于灰色收入的存在，無法真實(shí)的了解一個(gè)家庭的準(zhǔn)確收入，存在高收入人群也可能享有保障性住房，低收入人群無法享受保障性住房政策的現(xiàn)象，使得保障性住房的保障有失公平。資格審核不嚴(yán)，使得保障性住房體系不能形成有進(jìn)有出的良性循環(huán)。

2對策及建議

2.1拓寬融資渠道，提高保障對象滿意度

加大財(cái)政資金對保障性住房建設(shè)的投入。多方面籌措資金，積極鼓勵(lì)創(chuàng)新型融資、財(cái)政稅收政策、利用轉(zhuǎn)移支付等手段，運(yùn)用政府的手進(jìn)行宏觀調(diào)控。吸收社會資金，盤活市場存量，回收商品房。同時(shí)，保證保障性住房的工程質(zhì)量、科學(xué)選址、合理建設(shè)配套設(shè)施。

2.2建立保障性住房資格審核平臺

把好保障性住房的“準(zhǔn)入”關(guān)，通過建立信息共享平臺，加大保障對象的準(zhǔn)入、退出的動態(tài)監(jiān)管力度。住房保障的相關(guān)部門實(shí)施信息共享，建立收入、房產(chǎn)、個(gè)人信用的檔案。及時(shí)完善更新個(gè)人信息檔案，明確保障主體，避免不符合條件的人騙購騙租保障性住房。同時(shí)，也應(yīng)該擴(kuò)大保障性住房的保障范圍，剛畢業(yè)的大學(xué)生也應(yīng)保障其最基本的住房權(quán)利。

2.3完善保障性住房的立法層次，加大監(jiān)管力度

我國在不斷加快保障性住房體系建設(shè)和發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)該注意到我國保障性住房領(lǐng)域的立法相對滯后，保障性住房的管理制度與實(shí)際實(shí)施過程中，缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。法律不僅要規(guī)范政府的職能，還要規(guī)范開發(fā)商和保障對象的行為。完善保障房管理機(jī)制還應(yīng)重視準(zhǔn)入、退出制度的建立。在建立保障房管理機(jī)制的同時(shí)還應(yīng)建立完善相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，我國現(xiàn)有保障房監(jiān)督機(jī)制不完善主要表現(xiàn)在監(jiān)督依據(jù)不足、監(jiān)督和處罰力度不夠，因此完善保障房監(jiān)督機(jī)制應(yīng)從完善政策設(shè)計(jì)、強(qiáng)化監(jiān)督意識、加強(qiáng)監(jiān)督力度、加大懲罰力度等方面入手。

2.4加大配建模式力度

在保障性住房的發(fā)展規(guī)劃中，應(yīng)對配建比例進(jìn)行合理設(shè)定。在保證保障性住房全面開建的同時(shí)，確保商品房開發(fā)商的盈利空間。不能因配建比例過高，影響到開發(fā)商的積極性，從而使該建設(shè)模式遇冷，導(dǎo)致后期發(fā)展不利。因此政府需對每年新增的保障性住房項(xiàng)目做好整體規(guī)劃，統(tǒng)籌配建比例，均衡各方利益。同時(shí)在加大配建模式力度的同時(shí)，應(yīng)針對保障房的后期管理制定科學(xué)的管理辦法，有必要針對保障性住房群體，通過多種舉措，切實(shí)降低物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.5推動PPP模式覆蓋

推動PPP模式覆蓋的進(jìn)程中，也應(yīng)全面確保社會資金的合理盈利，最大程度地規(guī)避因投資回報(bào)周期和投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的不利因素，保證社會資本較高的參與積極性。政府相關(guān)職能部門可通過資金、金融及稅收方面的獎(jiǎng)勵(lì)性政策，為社會資本在PPP模式的推廣中營造更好的投資和運(yùn)行環(huán)境。在這一過程中，政府應(yīng)多渠道地確保項(xiàng)目建成后的入住率，從而降低模式推廣的需求風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，政府可允許社會資本建設(shè)一定比例的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于出租和經(jīng)營，拓寬社會資本的盈利通道。

2.6構(gòu)建完善的保障性住房建設(shè)運(yùn)行管理機(jī)制

保障性住房建設(shè)運(yùn)行管理包括建設(shè)監(jiān)督、準(zhǔn)入審查、分配、退出、物業(yè)管理等，而現(xiàn)有的保障性住房機(jī)制主要包括準(zhǔn)入、退出機(jī)制與聯(lián)審機(jī)制，由于機(jī)制的不完善及自身的不健全，使得在保障性住房工作實(shí)施過程中，無法準(zhǔn)確界定住房保障對象，缺乏對象認(rèn)定的科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，造成保障性住房監(jiān)管工作的困難。

完善保障性住房建設(shè)機(jī)制。地方政府在制定保障性

住房項(xiàng)目規(guī)劃前要對居民保障需求進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，建立適應(yīng)地方實(shí)際情況的保障性住房供應(yīng)體系，使政府保障性住房建設(shè)規(guī)劃與住房需求相匹配。要構(gòu)建完備的行為監(jiān)督制約機(jī)制，落實(shí)對項(xiàng)目各參與方的行為監(jiān)督，通過利用經(jīng)濟(jì)、組織、法律等手段確保保障性住房政策得到具體落實(shí)。

建立保障性住房配套設(shè)施機(jī)制。新型城鎮(zhèn)化下，除了滿足大量的住房需求外，還要解決人們有房卻生活工作不便的問題。在建筑規(guī)劃時(shí)，尤其是集中建設(shè)的保障性住房，必須考慮周邊環(huán)境、設(shè)施配套的情況，按一定比例建設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，合理配置交通、教育、衛(wèi)生等設(shè)施。通過建立配套設(shè)施機(jī)制，合理配置保障性住房周圍配套設(shè)施，真正形成“人口城鎮(zhèn)化”，而非“土地城鎮(zhèn)化”。

配套保障性住房運(yùn)行管理機(jī)制。主管部門要健全準(zhǔn)入審查機(jī)制，對申請人工資收入、家庭消費(fèi)等反應(yīng)收入水平的指標(biāo)進(jìn)行全面調(diào)查，并形成聯(lián)審機(jī)制，與稅收、銀行、工商等部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，全面核查申請家庭的資產(chǎn)狀況，保證審核的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。要加大推行輪候制度，代替不科學(xué)的搖號分配，在符合準(zhǔn)入條件的情況下，按申請家庭的綜合情況，如家庭結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)狀況、工資收入等進(jìn)行打分排隊(duì)，按先后次序分配保障房。要建立完善住房保障信息管理和公開制度，通過建立信息檔案和網(wǎng)上信息公開平臺，對分配對象、分配房源、分配過程、分配結(jié)果和退出情況等信息進(jìn)行歸檔整理和公開。

要制定有效的退出機(jī)制，一方面需要主管部門通過建立保障房信息管理平臺，對保障家庭的收入情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，另一方面要盡快完善租賃補(bǔ)貼制度，對超出標(biāo)準(zhǔn)又不愿搬出去的家庭，政府可以通過按市場租金收取房租或購房稅費(fèi)減免等優(yōu)惠條件，以經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)這些保障家庭主動退出。建立相應(yīng)的保障房物業(yè)管理機(jī)制，組織協(xié)調(diào)社區(qū)物業(yè)公司，不以盈利為目的，優(yōu)先錄用社區(qū)內(nèi)保障人群參與物業(yè)管理工作，住戶只需繳納一定比例的服務(wù)成本費(fèi)，政府給予相應(yīng)的物業(yè)補(bǔ)貼，通過一些這樣的規(guī)定，維持保障房物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)。

3結(jié)語

新型城鎮(zhèn)化時(shí)期，巨大的住房需求要求政府主動參與保障性住房建設(shè)，政府應(yīng)鼓勵(lì)建設(shè)小戶型、功能齊全、質(zhì)量可靠的住房，大力發(fā)展公租房，尤其在地方財(cái)政有限的中小城市和小城鎮(zhèn)，以滿足住房租賃需求，推動住房可持續(xù)發(fā)展。但現(xiàn)階段由于制度的缺陷、管理的缺失等原因，保障房建設(shè)未能達(dá)到預(yù)期的效果，在不斷完善保障性住房制度的前提下，政府需采取一些有效的措施確保制度的順利實(shí)施，從而適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮冠璐.新型城鎮(zhèn)化背景下完善保障性住房制度的思考 [J].價(jià)值工程.2016（35）.

[2]鞠佳.新型城鎮(zhèn)化背景下保障性住房建設(shè)PPP模式研究[J].價(jià)值工程.2016（12）.

（作者單位：龍口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）