論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制研究

吳小祥 宋偉 石瑞萍

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標(biāo)，提高房地產(chǎn)項目市場競爭力的重要手段。在開發(fā)項目實施全過程中，要落實有效成本控制措施，優(yōu)化資源配置，降低項目建設(shè)成本。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的問題進行分析，并提出解決問題的對策，期望對構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制體系有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)項目;成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的問題

（一）成本意識問題

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中，未能形成全過程成本控制意識，只重視項目施工階段的成本控制，而忽視了項目決策、設(shè)計以及招投標(biāo)階段的成本控制。尤其對于項目決策和設(shè)計階段而言，這是項目成本控制的前期階段，直接影響著項目實施階段的成本支出，但是房地產(chǎn)企業(yè)沒有在前期階段落實成本預(yù)測、成本分析工作，未能將項目經(jīng)濟性作為項目決策和設(shè)計階段的重要約束條件，從而造成項目前期成本控制不到位[1]。

（二）招投標(biāo)環(huán)節(jié)不合理問題

招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重要環(huán)節(jié)，在實際中，常常出現(xiàn)串標(biāo)或是非公開招標(biāo)的情況，由于缺乏規(guī)范，使得投標(biāo)流于形式，房地產(chǎn)企業(yè)很難從中選出有資質(zhì)的單位，低價中標(biāo)的現(xiàn)象更是屢見不鮮，由此直接導(dǎo)致施工中用劣質(zhì)的材料降低成本，給項目質(zhì)量埋下了隱患。同時，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內(nèi)容不明確、未按條款約定執(zhí)行等等，從而使得招標(biāo)后期成本增加。

（三） 成本浪費問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，與成本關(guān)系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點環(huán)節(jié)。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生，特別是材料浪費的情況比較嚴重。同時，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對資金的使用缺乏監(jiān)管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價隨之提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制問題的解決對策

（一） 成本控制的優(yōu)化

1、實施生命周期成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在全生命周期理論的指導(dǎo)下，將成本控制貫穿于前期策劃、項目設(shè)計、項目實施、項目銷售各個階段，形成基于項目全生命周期的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對開發(fā)項目全生命周期內(nèi)的成本控制重要環(huán)節(jié)進行分析，成立成本控制部門，負責(zé)項目實施過程的成本管控，制定各個階段的成本控制措施，加強成本控制措施執(zhí)行力度，實現(xiàn)開發(fā)項目利潤最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本管理隊伍建設(shè)，運用先進的成本管理方法，在管理實踐中不斷優(yōu)化成本控制措施[2]。

2、實施成本動態(tài)控制。房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)項目進行成本控制的過程中，可以實施成本動態(tài)控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價設(shè)計?？梢罁?jù)成本的預(yù)計情況對各項成本及各階段的成本開支進行設(shè)定，并執(zhí)行限價，以此來實現(xiàn)對總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內(nèi)。其二，限價采購。材料是房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本的重要組成部分之一，對其進行采購時，可按照品質(zhì)及目標(biāo)價位進行限制，確保材料的性價比最高。其三，先算后干。項目實施中如果成本超支，應(yīng)通過對比分析等方法，找出具體的原因，據(jù)此增強成本控制的針對性，防止后續(xù)項目出現(xiàn)類似的情況。

（二）招投標(biāo)程序設(shè)計的科學(xué)優(yōu)化

1、采用智能化招標(biāo)工程。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中，招標(biāo)環(huán)節(jié)是成本控制的重點，為最大限度地降低該環(huán)節(jié)的成本，可運用智能化招標(biāo)系統(tǒng)。借助該系統(tǒng)，可以將傳統(tǒng)的靜態(tài)計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)計價，在費用單價內(nèi)，對影響成本的因素進行考慮，進而對風(fēng)險進行分擔(dān)。同時，該系統(tǒng)的應(yīng)用，可使標(biāo)底淡化，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可從諸多投標(biāo)單位當(dāng)中，選取價格最低、功能最優(yōu)的單位，從而達到控制工程造價的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可委托造價咨詢機構(gòu)，參與合同價的實施，具體包括招標(biāo)方案的擬定、商務(wù)價款的制定以及投標(biāo)報價分析等，由此可確保招標(biāo)控制價的編制在信息上具有延續(xù)性[3]。

2、完善評標(biāo)體系。房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)項目招標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手，對評標(biāo)體系進行完善。其一，科學(xué)確定評分比例?？捎蓪＜医M成評標(biāo)委員會，按照相關(guān)程序的要求，對評分比例進行確定，即投標(biāo)單位資格業(yè)績的占比為10-20%、技術(shù)標(biāo)的占比為 30-40%、商務(wù)標(biāo)的占比為 50-60%。其二，商務(wù)標(biāo)評標(biāo)。在該環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)遵循成本最低的原則，對商務(wù)標(biāo)進行評價，同時還應(yīng)當(dāng)建立健全標(biāo)底復(fù)核機制，減少人為因素的影響，防止因標(biāo)底偏差導(dǎo)致造價提高的情況發(fā)生。其三，優(yōu)化評標(biāo)和定標(biāo)流程。在技術(shù)標(biāo)方面，可由工程部門聯(lián)合財務(wù)及審計部門進行評定。商務(wù)標(biāo)則可由招標(biāo)評審委員會負責(zé)評定審核。

（三） 施工階段成本控制的優(yōu)化

1、加強采購成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目中，采購費用占比較大，因此，企業(yè)應(yīng)加強采購成本控制。首先，應(yīng)當(dāng)嚴格按照招標(biāo)文件及施工圖紙的要求，對工程所需的各種物資進行采購，通過對采購過程的控制，避免超支的現(xiàn)象發(fā)生。同時在對材料、設(shè)備進行采購時，應(yīng)當(dāng)確保規(guī)格、性能和功能等方面與規(guī)定相符，不得為了降低成本選擇質(zhì)量低劣、功能不完備的材料和設(shè)備，以免對項目的整體質(zhì)量造成影響。其次，在采購工作開始前，應(yīng)當(dāng)編制合理可行的計劃，并嚴格按照計劃開展采購。在采購的過程中，應(yīng)當(dāng)做到貨比三家，并對投標(biāo)單位的各方面情況進行對比，從中選取最優(yōu)[4]。

2、加強材料使用控制。材料的使用與成本有著密切的關(guān)聯(lián)。因此，必須對材料的使用控制予以重視，減少材料浪費，降低項目成本。一方面要不斷提升相關(guān)人員的質(zhì)量意識，避免因質(zhì)量不合格導(dǎo)致返工重做的情況發(fā)生。另一方面可以推行限額領(lǐng)料制度，強化材料消耗管理。同時，編制材料回收再利用制度，通過對材料的有效周轉(zhuǎn)，節(jié)約資金。

3、加強工程款支付管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強對工程款支付方面的管理，具體可采取如下措施：首先，在工程項目施工進度未達到合同規(guī)定的付款條件時，不可以采取提前支付的方式對相關(guān)的工程款項進行支付。其次，在工程項目施工進度達到合同規(guī)定的付款條件時，應(yīng)在工程師核對工程量的基礎(chǔ)上，將不合格的工程量扣除后，對合格的工程量進行支付。此外，工程師出具付款依據(jù)后，開發(fā)商必須及時對相關(guān)款項進行足額支付，不得以任何理由拖欠，以免因延期付款引起索賠的問題。

4、加強工程變更控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對工程項目變更控制予以加強，具體可從如下幾個方面著手：其一，為減少設(shè)計變更，應(yīng)當(dāng)在前期設(shè)計時，保證準(zhǔn)確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當(dāng)確需進行設(shè)計變更時，應(yīng)將變更的原因進行具體分類，按照對應(yīng)的審核簽證流程進行。其三，所有的設(shè)計變更均必須經(jīng)過工程部和監(jiān)理工程師的審批，如果是大額變更，應(yīng)當(dāng)由總經(jīng)理進行審核。其四，應(yīng)采取有效的方法和措施減少變更的數(shù)量，加強與設(shè)計單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對變更價款進行合理確定。

三、結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開發(fā)項目成本管理，構(gòu)建起全過程、動態(tài)化、全員參與的成本控制體系，在保證項目質(zhì)量和進度的前提下，降低項目建設(shè)成本，實現(xiàn)項目投資目標(biāo)。在開發(fā)項目成本控制中，企業(yè)要不斷優(yōu)化成本控制方法，將招投標(biāo)環(huán)節(jié)和項目施工環(huán)節(jié)作為成本控制重點，對項目建設(shè)資源進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)全過程成本最小化，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平，增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。

參考文獻：

[1]柯亞妹.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].綠色環(huán)保建材，2016（10）：90-91.

[2]徐長瞳.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（19）：275-276.