試析房地產(chǎn)工程管理中的問題和改進(jìn)

黃虎年

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在不斷開發(fā)新的項(xiàng)目的同時(shí)，公司更應(yīng)該重視項(xiàng)目的工程管理，制定相應(yīng)的管理策略。對(duì)工程的管理的內(nèi)容進(jìn)行分析，并找出其中存在的問題，結(jié)合企業(yè)本身的特點(diǎn)，對(duì)相應(yīng)問題進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新，并提出了一系列改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);管理;問題;改進(jìn)

近年來，我國(guó)城市化水平得到了迅速的推進(jìn)，不斷有項(xiàng)目得到開發(fā)并投入使用，但其中也有不少的問題項(xiàng)目產(chǎn)生。經(jīng)過對(duì)大量案例的比較和分析發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的管理才是實(shí)現(xiàn)高工程質(zhì)量水平、合理工程進(jìn)度以及最大化經(jīng)濟(jì)效益的根本。這才是為業(yè)主提供安全性、實(shí)用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財(cái)產(chǎn)安全的基礎(chǔ)，更是持續(xù)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好動(dòng)力。而一旦房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在管理方面出現(xiàn)問題且沒有得到改正，那將會(huì)使得房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負(fù)效益等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這不僅能不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，更是對(duì)我經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的動(dòng)搖。

一、房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)和內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理流程主要是方案設(shè)計(jì)階段，初步設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目驗(yàn)收和移交階段。每個(gè)階段制定響應(yīng)的策略，通過這些方案達(dá)到企業(yè)的施工目的。在保證質(zhì)量的同時(shí)，控制成本，控制時(shí)間，在有限的時(shí)間和資金內(nèi)，高效完成要求，期利潤(rùn)并進(jìn)行再發(fā)展。通過工程管理，應(yīng)使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)相應(yīng)有關(guān)目標(biāo)：建筑的質(zhì)量過關(guān)，結(jié)構(gòu)安全，保證建筑的技術(shù)方面達(dá)到國(guó)家制定的相關(guān)規(guī)定，報(bào)證最基本的安全問題。在安全的基礎(chǔ)上，要注意建筑外型的美觀，良好的視覺效果會(huì)讓人身心愉悅。同時(shí)也要保證建筑的實(shí)用性，實(shí)用性高不高，是影響人們最終的決定的重要方面。在一定資金和時(shí)間的要求下，要盡可能的提高效率，提高建筑的質(zhì)量，保證建筑本身的價(jià)值，同時(shí)可以考慮到顧客的想法，減輕顧客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)[1]。房地產(chǎn)工程管理內(nèi)容較多，涉及的單位有設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、施工、質(zhì)量監(jiān)督等單位。關(guān)系到的政府及相關(guān)部門有土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、人防、園林、環(huán)保等部門。

二、房地產(chǎn)工程管理中遇到的問題

（一）工程管理開發(fā)前期的準(zhǔn)備不夠

房地產(chǎn)工程管理涉及到多個(gè)方面，基于資金和時(shí)間限制，以及環(huán)境等各個(gè)方面都需要在項(xiàng)目開始前期進(jìn)行充分的了解并做好準(zhǔn)備，制定相應(yīng)計(jì)劃。但是大多數(shù)企業(yè)都對(duì)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作不夠重視。很明顯，項(xiàng)目規(guī)劃管理是工程管理的重要起點(diǎn)，前期的資料收集和技術(shù)設(shè)施都對(duì)項(xiàng)目能否順利實(shí)施。很多企業(yè)在這方面是不重視，一味地追求前期的開工速度，導(dǎo)致在后期的工程中麻煩越來越多，最后拖慢施工的進(jìn)程。由此可知，在工程管理之前，前期的準(zhǔn)備工作非常重要，是工程管理的重要起點(diǎn)，施工管理的規(guī)劃方案對(duì)工程有直接的影響[2]。

（二）不遵守相關(guān)國(guó)家規(guī)定

有些企業(yè)在施工的時(shí)候沒有及時(shí)了解相關(guān)規(guī)定，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和規(guī)劃，為了能早日結(jié)束項(xiàng)目，沒有經(jīng)過政府建設(shè)部門實(shí)施檢查和辦理相關(guān)手續(xù)，全力開工。導(dǎo)致在施工途中因?yàn)槭掷m(xù)問題和相關(guān)檢查沒有通過，不僅拖慢了施工進(jìn)度，還可能會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行罰款等經(jīng)濟(jì)上的懲罰。有的為了盡早完成開發(fā)，在施工途中，超時(shí)施工，違規(guī)施工，這些違法現(xiàn)象比比皆是，違反了國(guó)家對(duì)建筑工程施工時(shí)的相關(guān)規(guī)定，這些問題不僅在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工人員造成嚴(yán)重的安全隱患，施工建筑也會(huì)因施工的草率而造成質(zhì)量安全問題[3]。

（三）造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)資金的要求很高，一旦預(yù)算出現(xiàn)偏差，對(duì)與施工的進(jìn)程會(huì)產(chǎn)生很大的影響。預(yù)算一般是在決策階段敲定，但是有些企業(yè)在施工的時(shí)候沒有做好前期工作，對(duì)與環(huán)境和材料、機(jī)械、相關(guān)工作人員等各方面因素沒有考慮到位，在計(jì)算預(yù)算時(shí)產(chǎn)生了極大的偏差。導(dǎo)致在施工時(shí)發(fā)生一系列問題，相關(guān)工程被耽誤，施工管理規(guī)劃方案進(jìn)行重新修改，耽誤了大量的時(shí)間和金錢，造成不可預(yù)知的后果[4]。

（四）不夠重視施工現(xiàn)場(chǎng)和周圍環(huán)境的關(guān)聯(lián)

企業(yè)要安排專門的人員調(diào)查對(duì)城市的信息進(jìn)行采集，并進(jìn)行可行性分析。針對(duì)相關(guān)問題，提出解決問題。在施工之前要有合理規(guī)劃方案，并和當(dāng)?shù)氐挠脩暨M(jìn)行溝通。實(shí)地考察，解決用戶問題，并在當(dāng)?shù)貙?duì)建筑的相關(guān)要求進(jìn)行調(diào)查，對(duì)建筑的外形和大小等進(jìn)行分析。

三、房地產(chǎn)工程管理中相關(guān)問題的對(duì)策

（一）開發(fā)前期工作的改進(jìn)

在開發(fā)前期，企業(yè)要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，制定相關(guān)的建筑管理規(guī)劃方案。要求相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)地考察，全面考慮到機(jī)械施工人員，施工現(xiàn)場(chǎng)周圍的住戶情況等，進(jìn)行詳細(xì)的分析和調(diào)查。并根據(jù)這些調(diào)查信息，做好預(yù)算，制定好計(jì)劃，這對(duì)后期施工有很大的幫助，對(duì)后面的工程起著引導(dǎo)作用[5]。

（二）制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的施工計(jì)劃

針對(duì)工程制定計(jì)劃，對(duì)工程的實(shí)施有很重要的意義。所以在施工之前要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)施工進(jìn)行分析，制定切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃。每一環(huán)節(jié)都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并按照計(jì)劃執(zhí)行，短時(shí)間內(nèi)的任務(wù)要及時(shí)完成，在經(jīng)濟(jì)預(yù)算之內(nèi)提高質(zhì)量。每次實(shí)現(xiàn)小目標(biāo)，層層遞進(jìn)，最后實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的目標(biāo)，順利完成相應(yīng)工程。制定長(zhǎng)期的計(jì)劃對(duì)工程的進(jìn)行很強(qiáng)的引導(dǎo)，指向性。在施工的時(shí)候，一步步進(jìn)行，循序漸進(jìn)，最后完成工程建設(shè)。

（三）施工質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的問題都顯現(xiàn)出來了。企業(yè)更加關(guān)注建筑的施工質(zhì)量。對(duì)于企業(yè)來說，建筑的質(zhì)量是他的生命線。如果房地產(chǎn)公司連安全問題都無法保證，不僅會(huì)受到法律的制裁，外界輿論也會(huì)產(chǎn)生很大壓力。所以，企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量越來越重視。相關(guān)管理人員在制定計(jì)劃的同時(shí)，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，制定有效的計(jì)劃，減少安全隱患。嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)要求，建設(shè)安全，舒適的建筑，為廣大用戶，提供最好的住房環(huán)境[6]。

四、嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定

嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定。施工的前期準(zhǔn)備工作非常重要，在工程施工時(shí)按照施工管理的流程，將圖紙，機(jī)械，資金等，將相應(yīng)的條件準(zhǔn)備好，相關(guān)問題提出解決方案。按照流程開始，遵守國(guó)家規(guī)定，做好前期的準(zhǔn)備工作。一步步按照施工計(jì)劃，順利完成項(xiàng)目施工。工程結(jié)束時(shí)，施工單位要組織設(shè)計(jì)工程的竣工圖。對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，制定詳細(xì)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，最后提交到相關(guān)部門進(jìn)行檢測(cè)。部分企業(yè)在施工時(shí)只顧眼前的利益，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。沒有按照相關(guān)規(guī)定，制定合理的計(jì)劃，在施工的時(shí)候急功近利。導(dǎo)致在施工的時(shí)候產(chǎn)生很多問題，嚴(yán)重影響施工的安全問題，留下很多安全隱患。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行施工的時(shí)候，要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，保證工程的順利進(jìn)行，提高施工質(zhì)量。這樣，才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有更大的生存空間。

五、結(jié)語：

改進(jìn)房地產(chǎn)的工程管理，不僅可以滿足用戶對(duì)外觀和實(shí)用性的要求，也可以提高經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)本身的競(jìng)爭(zhēng)力和生存空間。但是企業(yè)的工程管理也存在很多問題。在工程管理前期要進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周圍環(huán)境進(jìn)行分析，針對(duì)相關(guān)問題，制定合理的解決方案和施工計(jì)劃。完善管理體系，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，提高施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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[3]焦正春.試析房地產(chǎn)工程管理中的資金控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（2）：197-198.

[4]佚名.試析房屋建筑工程監(jiān)理管理的問題及創(chuàng)新[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017（11）.

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[6]惠樹翔， 何永平. 論房地產(chǎn)工程管理中存在的問題與對(duì)策[J]. 現(xiàn)代裝飾（理論）， 2012（12）：122-122.