距離取消“公攤面積”還有多遠？

不久前.一篇“告別買100平方米只得70平方米！住建部新規(guī)：住宅按套內(nèi)面積算”的文章刷屏。文章稱，住建部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近年來輿論密切關注的“買100平方米房子只得70平方米”現(xiàn)象有望終結(jié)。住房問題關系到每個家庭的切身利益，因此，該消息迅速引起關注。從按建筑面積到按套內(nèi)使用面積，這種計價方式的改變.對購房人來說究竟有多大利好？對開發(fā)商和房地產(chǎn)市場又會帶來哪些影響呢？

前文中所指的住建部新規(guī)征求意見稿，是住建部日前發(fā)布的《關于（城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范）等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》中的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中提出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”。

接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，計價方式的轉(zhuǎn)變有利于維護消費者權益，增加交易信息的對稱性，同時也有利于相關稅費的管理。以套內(nèi)使用面積計價后，名義房價或上漲，但實際購房成本影響不大。

其實，無論按哪種方式計價，讓購房人知道套內(nèi)面積和公攤面積是多少，特別是公攤面積怎么來的，以及各種稅費與面積之間的關系，讓老百姓明白消費是關鍵。

是否會影響購房總價？

麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認為，目前國際上很多國家都采用套內(nèi)面積來交易房屋，這是國際主流交易方式。另外，因為當前住宅的公攤面積較高，消費者在購買的時候，房屋面積和實際居住體驗差異比較大，這也影響了整個住宅消費市場體驗。不過，張葉松說，是否按套內(nèi)面積進行交易，對購房者的購房成本基本沒有影響。更多的影響在于行政上的調(diào)整，比如官方內(nèi)部運轉(zhuǎn)和數(shù)據(jù)調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，是否按套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球，賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

張大偉說，套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言，減少了灰色利益。

以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141.5平方米，單價為10.8萬元，增加公攤后變成173.7平方米，多出18%，平均單價變成8.8萬元，降低l9%，但是總價都為1520萬余元。也就是說，如果按照套內(nèi)面積計價交易，雖然面積小了，但是單價提高了，只是計算方法發(fā)生了改變，總價不變。

征求意見稿中，該條規(guī)定的起草說明顯示，按照套內(nèi)面積交易是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

還有專家表示，按照套內(nèi)面積計價雖然不影響總房價，但能一定程度上減少房產(chǎn)交易中關于面積的糾紛。另外，這也為房產(chǎn)稅出臺奠定了基礎。

新規(guī)并不意味著取消公攤面積

什么叫公攤？張大偉介紹，公攤即公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺。

張大偉說，公攤面積可以產(chǎn)生價格幻覺，目前大部分新建住宅交易中，都明確列出了套內(nèi)面積價格。房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均得房率，如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當于還要高20%-25%。

專家表示，此次征求意見，并不意味著取消公攤面積，甚至是毫無關聯(lián)。公攤面積將客觀存在，想要切實解決長期被詬病的公攤面積面臨的各種質(zhì)疑，需要進一步出臺標準和細則予以明確。

“同一棟樓，兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大：點式樓和板式樓的公攤是不一樣的;房子大，公攤就多點;房子小，公攤就會少點;只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶，其公攤面積是不一樣的;公共設施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大。”張大偉說，“公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區(qū)的舒適性降低?！?/p>

解決歷史遺留問題需要具體細則

張葉松說，此次規(guī)范如果實施，需要考慮歷史遺留問題。以前稅費、物業(yè)費、供暖費等都是按照建筑面積來約定，如何銜接，需要具體細則。

還有專家認為，此次住建部征求意見的屬于工程建設規(guī)范，住宅項目建設、使用和維護必須遵守該規(guī)范。除此之外，稅費、物業(yè)費等，不屬于該規(guī)范管理范圍。

此次征求意見稿是一項工程建設標準規(guī)范。工程規(guī)范是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。換句話說，這是一個針對工程建設方面的標準規(guī)范，約束的主要是工程建設方面。大家更關注的是住宅交易和后期物業(yè)費、取暖費等，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，比如交易有《商品房銷售管理辦法》等，物業(yè)方面有《物業(yè)管理條例》等。

張大偉表示，這只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見稿，距離出臺正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地的可能性非常小。

征求意見稿中其他亮點也不少

征求意見稿提高了住宅設置電梯的要求，由原7層及以上或超過16米設置電梯，調(diào)整到了4層及以上或超過9米應設置電梯。不過，北京此前已規(guī)定，新建、改建的4層（含）以上住宅，均須設置電梯.

新規(guī)顯示.4層及4層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑立設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。12層及12層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

征求意見稿在“驗收交付”部分提出，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合相關規(guī)定，包括戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成。

另外，給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基礎設施應安裝到位：供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件;消防設施應完好，消防通道應暢通。也就是說，今后城鎮(zhèn)的新房，有望全部全裝修交房。

針對戶內(nèi)空間，新規(guī)提出了詳細規(guī)定。由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于30平方米;由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應小于22平方米。

在臥室使用面積方面，雙人臥室使用面積不應小于9平方米：單人臥室使用面積不應小于5平方米：兼起居的臥室使用面積不應小于12平方米 起居室使用面積不應小于10平方米 廚房的使用面積不應小于3.5平方米

（摘自《大河文摘報》）