警惕新一輪房?jī)r(jià)上漲

盛松成 宋紅衛(wèi)

2019年春節(jié)后不少媒體披露房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。從3月份房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)看，確實(shí)有此跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格變動(dòng)中，無(wú)論新建住房還是二手住房均有不同程度的上漲，其中三四線(xiàn)城市上漲趨勢(shì)比較明顯。即使政策嚴(yán)控，房?jī)r(jià)依然上漲，這也意味著未來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的壓力較大，調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月份，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲比較明顯，需重點(diǎn)關(guān)注。

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，企業(yè)信心增強(qiáng)，戶(hù)籍制度改革加快城市人口落戶(hù)，貨幣政策也將保持流動(dòng)性合理充裕。有些城市開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策微松的跡象。盡管還沒(méi)有形成大范圍的樓市放松，但這一趨勢(shì)需要關(guān)注。

為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，我們需要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖：

第一，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；第二，防止市場(chǎng)資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“預(yù)期管理”，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期；第四，保持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增速長(zhǎng)期高于房?jī)r(jià)漲幅的方式從根本上解決中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫和高房?jī)r(jià)問(wèn)題，使房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決民生問(wèn)題形成良性循環(huán)。

我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)

三線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年3月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，一線(xiàn)（4個(gè)）、二線(xiàn)（31個(gè)）、三線(xiàn)（35個(gè)）城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲分別為4.2%、12.2%和11.4%，環(huán)比上漲分別為0.2%、0.6%和0.7%；一二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅比上月均下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，而三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

二三線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格漲幅較高。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年3月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲分別為0.5%、8.2%和8.4%，環(huán)比上漲分別為0.3%、1.2%和0.5%。

從禧泰網(wǎng)公布的中國(guó)房?jī)r(jià)行情（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦）來(lái)看，2019年3月份341個(gè)城市中，二手住宅價(jià)格同比出現(xiàn)上漲的城市為310個(gè)，占比達(dá)到90.9%，從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，199個(gè)城市出現(xiàn)上漲，占比達(dá)到58.4%，并且漲幅比較靠前的城市也主要集中在三四線(xiàn)城市。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的背景

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策的影響較大，目前情況總體有利于房?jī)r(jià)上漲。

首先，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，企業(yè)信心增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2019年3月份PMI（中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)）為50.5%，較2月份的49.2%明顯回升，創(chuàng)5個(gè)月新高。制造業(yè)PMI在連續(xù)3個(gè)月低于臨界點(diǎn)后重返擴(kuò)張區(qū)間，反映經(jīng)濟(jì)整體景氣度有所改善。基建投資帶動(dòng)整體投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，制造業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，民營(yíng)企業(yè)獲得政策支持，經(jīng)貿(mào)關(guān)系階段性緩和。

其次，加強(qiáng)貨幣和財(cái)政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，保持流動(dòng)性合理充裕。2019年4月12日，央行公布金融數(shù)據(jù)顯示，3月份M2增速為8.6%，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2019年第一季度例會(huì)提出，堅(jiān)持逆周期調(diào)節(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣、財(cái)政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門(mén)，不搞“大水漫灌”，同時(shí)保持流動(dòng)性合理充裕，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。

第三，戶(hù)籍制度改革加快城市人口落戶(hù)。2019年4月8日，發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的通知，加大戶(hù)籍制度改革力度，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)工作，城區(qū)常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶(hù)限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶(hù)政策，大幅增加落戶(hù)規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

第四，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有微松的跡象。隨著“因城施策”進(jìn)一步貫徹落實(shí)，地方城市有了更大的自主決策權(quán)。部分城市取消了限售政策，比如菏澤、太原；部分城市土地拍賣(mài)政策出現(xiàn)松動(dòng)，比如阜陽(yáng)、北京、廈門(mén)；部分城市降低了購(gòu)房門(mén)檻，比如杭州、珠海。多地還出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)及資金監(jiān)管力度放松的現(xiàn)象。

堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖警惕新一輪房?jī)r(jià)上漲

目前部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，并且宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也有利于房?jī)r(jià)上漲。我們認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，謹(jǐn)防新一輪房?jī)r(jià)上漲。

縱觀我國(guó)十幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，一個(gè)明顯的特征是，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)放松調(diào)控以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)則加強(qiáng)調(diào)控來(lái)平抑上漲，政策始終在兩者間反復(fù)和搖擺?！胺潘烧{(diào)控+充裕的流動(dòng)性”是房?jī)r(jià)上漲的重要條件，比如2008年后放松樓市調(diào)控和貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性大量釋放造成房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致2010年的樓市調(diào)控。2014年四季度后放松樓市調(diào)控和幾次降準(zhǔn)降息后，開(kāi)啟了2015年新一輪的房?jī)r(jià)上漲，這也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景。

堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，鞏固得來(lái)不易的調(diào)控成果，這意味著房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率將受到一定影響，也會(huì)影響到地方財(cái)政的賣(mài)地收入。雖然調(diào)控有代價(jià)，但我們?nèi)詰?yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，謹(jǐn)防重蹈覆轍。實(shí)際上，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有太大影響。通過(guò)增加供給（包括租賃住房）來(lái)滿(mǎn)足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的基本平穩(wěn)。

我們呼吁通過(guò)市場(chǎng)配置資源，但房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，所以政府的合理、適度調(diào)控是必要的。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

其一，以供需相結(jié)合的方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重需求抑制、輕供給疏導(dǎo)。前者易取得短期效果，后者能獲得中長(zhǎng)期效果且有利于穩(wěn)定公眾預(yù)期。因此我們要注重供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。

單單需求端的調(diào)控僅僅是把需求提前或者延后釋放，是“治標(biāo)不治本”的權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題。如果需求端持續(xù)抑制，就會(huì)形成購(gòu)買(mǎi)力的“堰塞湖”，一旦政策松動(dòng)，需求集中釋放，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。因此，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，必須堅(jiān)持供需相結(jié)合的調(diào)控方式，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)供給。

其二，防止資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，近年來(lái)這一趨勢(shì)不斷增加。從投入產(chǎn)出表可以計(jì)算出，金融業(yè)始終位居房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)排名的首位，并且系數(shù)從2002年的0.077上升到2012年的0.105。這一系數(shù)的變化反映了房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性在不斷增加，即房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性不斷提高。

wind公布的上市公司數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售毛利潤(rùn)始終高于工業(yè)行業(yè)。2009年二者毛利率差值為21.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，差值有縮小的趨勢(shì)，但截至2018年前三季度（2018年A股上市房企年報(bào)未全部公布）二者毛利潤(rùn)率差值仍有16.9個(gè)百分點(diǎn)。較大的毛利潤(rùn)率差會(huì)吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率調(diào)整到各行業(yè)平均利潤(rùn)率的大致水平，才能實(shí)現(xiàn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體制造業(yè)之間的合理配置。

其三，加強(qiáng)預(yù)期管理，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。預(yù)期是影響市場(chǎng)主體行為的重要因素。然而，市場(chǎng)預(yù)期并不全都是理性的，短期內(nèi)也并非都向基本面回歸。由于預(yù)期具有自我實(shí)現(xiàn)和加強(qiáng)的機(jī)制，單邊預(yù)期往往使市場(chǎng)超調(diào)。

預(yù)期管理對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控尤為重要。當(dāng)前以需求管制為主的調(diào)控手段，不僅沒(méi)有改變公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，反而強(qiáng)化了這一預(yù)期。本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán)厲，可謂史無(wú)前例。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已被明顯遏制，我國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期也發(fā)生了一定變化，這是過(guò)去三年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控取得的巨大成績(jī)。但是從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)調(diào)控成果初現(xiàn)即停止調(diào)控，致使房?jī)r(jià)上漲預(yù)期再現(xiàn)，不乏先例。為防止前功盡棄，重蹈覆轍，我國(guó)目前和未來(lái)數(shù)年都應(yīng)該堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。

其四，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增速長(zhǎng)期高于房?jī)r(jià)漲幅的方式從根本上解決我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫和高房?jī)r(jià)問(wèn)題。美國(guó)和日本調(diào)控房?jī)r(jià)泡沫具有著眼短期、被動(dòng)調(diào)整、波動(dòng)劇烈等特征，為此也付出了很大代價(jià)。1991年日本樓市泡沫破裂，房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴跌。當(dāng)年首都圈和京畿圈新房均價(jià)一度分別達(dá)到106.4萬(wàn)日元/平方米和102.7萬(wàn)日元/平方米，1992年這兩個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)分別下降了34%和49%，并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融市場(chǎng)及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時(shí)期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)房?jī)r(jià)大跌，2008年12月標(biāo)準(zhǔn)普爾20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)為150.54，較2007年1月（202.31）下降了26%，并進(jìn)入連續(xù)六年的下降期，并造成經(jīng)濟(jì)多年的低增長(zhǎng)。

與美、日的土地私有制不同，我國(guó)土地是國(guó)有的。我國(guó)政府因此也具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)控能力。調(diào)控效果取決于政府的決心。如果供給主動(dòng)去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路和措施是正確的。調(diào)控重點(diǎn)在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而非打壓房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)比值，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不僅可以通過(guò)降低分子（房?jī)r(jià)），還可以通過(guò)增加分母（收入）?？刂谱》?jī)r(jià)的同時(shí)，通過(guò)振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來(lái)居民收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)期超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲，不斷縮小房?jī)r(jià)收入比，通過(guò)“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。我國(guó)長(zhǎng)期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。

（摘自4月17日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》。作者分別為中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)，同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司研究員）