服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎

? 物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/月/平方米。謝先生為小區(qū)業(yè)主，但未交納2017年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費4320元，并產(chǎn)生滯納金743元，物業(yè)公司催要無果，并多次停掉謝先生家中的電，雙方?jīng)_突不斷升級。2019年3月，物業(yè)公司起訴至法院，要求謝先生交納物業(yè)費及滯納金。謝先生辯稱，之所以不交物業(yè)費，一是因為家中曾被盜，而物業(yè)公司因管理不善，保安門已經(jīng)損壞長達一年，導(dǎo)致犯罪嫌疑人可以輕易進入住處。二是因為樓上的業(yè)主裝修，導(dǎo)致家里衛(wèi)生間漏水及墻體開裂至今仍未修繕完好。最終法院判決謝先生一次性交納物業(yè)費4320元，對原告主張的滯納金不予支持。

? 問：業(yè)主家失竊，物業(yè)公司有賠償義務(wù)嗎？

? 答：我國《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。雖然謝先生財產(chǎn)損失的直接原因是被他人盜竊，但謝先生的財產(chǎn)受損與物業(yè)公司沒有維修電子門、未安裝維護攝像頭等事實存在一定的因果關(guān)系，故物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

? 問：業(yè)主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墻體開裂，物業(yè)公司有責(zé)任嗎？

? 答：謝先生樓上的業(yè)主裝修，導(dǎo)致謝先生家中漏水和墻體開裂，樓上業(yè)主應(yīng)該對謝先生因此而受到的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司沒有同意或者參與樓上業(yè)主改變房屋原結(jié)構(gòu)，亦沒有同意該業(yè)主延續(xù)現(xiàn)狀，而是及時通知該業(yè)主對破壞的房屋結(jié)構(gòu)予以恢復(fù)，且向社區(qū)報告，參與組織雙方進行調(diào)解，盡到了物業(yè)公司的義務(wù)，不承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

? 問：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎？

? 答：物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。合同簽訂后，物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)交納物業(yè)費。同時，物業(yè)服務(wù)是一個不斷完善的過程，如果業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)存在問題，應(yīng)該提出改進意見和建議，而不是以拒交物業(yè)費形式消極對抗。根據(jù)謝先生的舉證，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)有瑕疵，宜對物業(yè)公司主張逾期交費的滯納金不予支持。這也提醒廣大業(yè)主，對于物業(yè)服務(wù)中的不足和瑕疵，一是積極向物業(yè)公司提出好的建議，二是要積極收集證據(jù)。如果在庭審中能夠證明物業(yè)公司部分物業(yè)服務(wù)不到位，根據(jù)公平原則，法院也會對應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費用及滯納金酌情予以扣減。

? 問：物業(yè)公司能停掉業(yè)主家的電嗎？

? 答：在供電合同中，合同雙方的主體是電力公司和用電人。只有在經(jīng)催告后用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人方可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，本應(yīng)為房屋正常使用及提升物業(yè)價值提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及保障，其擅自對業(yè)主斷電阻礙房屋的正常使用與法律規(guī)定和工作職責(zé)相悖。一旦發(fā)生類似情況，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)主管部門、街道辦事處等反映。如果實在處理不了的話，業(yè)主可以通過訴訟的程序去維權(quán)，并要求物業(yè)公司對造成的損失予以賠償。

（摘自《法制日報》）