不“安份”的房屋中介

邢夢(mèng)妮

01-04 Open A與靜岡縣沼津市合作，將延續(xù)了30多年的公共建筑“少年自然之家”，改建為能讓人們?cè)诶锩孢^(guò)夜的公園項(xiàng)目——Inn the Park。

01為旅館主樓

02為樹(shù)林中提供兩張床鋪的帳篷。

03是室內(nèi)改造前

04是室內(nèi)改造后。

注：很多公共空間項(xiàng)目由Open A參與，這些業(yè)務(wù)也會(huì)放入東京R不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

任何房屋中介都致力于納入優(yōu)質(zhì)房源，那意味著更多成交機(jī)會(huì)。東京R不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)始人馬場(chǎng)正尊卻對(duì)“垃圾建筑”情有獨(dú)鐘。

這些所謂的“垃圾建筑”中，既有停業(yè)的電影院、無(wú)人問(wèn)津的倉(cāng)庫(kù)，也有占地面積幾百平方米的古舊民居——為了不斷適應(yīng)日本建筑基準(zhǔn)法的各項(xiàng)規(guī)定，或者迎合買(mǎi)家或租客的需求，它們必須接受各種改造。

馬場(chǎng)正尊和“垃圾建筑”產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，始于他在2003年創(chuàng)辦建筑事務(wù)所Open A的時(shí)候。受美國(guó)舊屋改造經(jīng)驗(yàn)啟發(fā)，他想在日本做一樣的事，可一旦找中介咨詢，又總遇到各種障礙——對(duì)于日本房屋中介來(lái)說(shuō)，“原樣奉還”是絕不能打破的原則。

有意思的是，屋主卻常常會(huì)給出完全相反的答案。在一次改造中，馬場(chǎng)正尊把一層的停車(chē)場(chǎng)改成了辦公室，“竟然還能變得這么酷?！蔽葜髟u(píng)價(jià)說(shuō)。

“這個(gè)業(yè)界已經(jīng)僵住了，明明是需要的信息，卻無(wú)法流通、傳遞?！边@也是馬場(chǎng)正尊在2003年開(kāi)始他自己的房屋中介事業(yè)——東京R不動(dòng)產(chǎn)——的初衷。他曾經(jīng)用來(lái)記錄、介紹空房子的個(gè)人博客，也是東京R不動(dòng)產(chǎn)的雛形。

馬場(chǎng)正尊的多重身份為他的選擇開(kāi)拓了更多可能性。他是建筑師，因而東京R不動(dòng)產(chǎn)有資格重新設(shè)計(jì)、規(guī)劃“垃圾建筑”。他曾經(jīng)擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)雜志《A》的主編，也在廣告公司工作過(guò)，明白話題可以在—定程度上推動(dòng)潮流。

馬場(chǎng)正尊和他的R不動(dòng)產(chǎn)公司出版的有關(guān)公共空間營(yíng)造與改造項(xiàng)目的書(shū)籍。他也曾擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)雜志《A》的主編。

即便是不受人待見(jiàn)的“垃圾建筑”，在馬場(chǎng)正尊看來(lái)，它們都有自己的風(fēng)格標(biāo)簽——復(fù)古風(fēng)、商店街、出租屋，或者天臺(tái)……他的中介公司為此設(shè)計(jì)了十來(lái)種標(biāo)簽。他也知道“好故事”在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性，只要跟房東打聽(tīng)打聽(tīng)，他們就能挖掘出建筑物的歷史、特色，獲得一個(gè)吸引人的廣告文案。

這種與其他中介不同的做法，很快在一堆無(wú)趣的租售信息中脫穎而出。自2003年以來(lái)，東京R不動(dòng)產(chǎn)以東京為起點(diǎn)，其“垃圾建筑”改造項(xiàng)目現(xiàn)已覆蓋鐮倉(cāng)、金澤、大阪、京都、神戶、鹿兒島等9個(gè)城市。這些建筑也不僅僅是私人用途，有些也改造成了公共空間，R不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍，也由住宅拓展到辦公大樓、零售空間等領(lǐng)域。

2013年，馬場(chǎng)正尊以東京R不動(dòng)產(chǎn)為主體，將自己8年間的實(shí)踐改造經(jīng)驗(yàn)編輯成書(shū)，陸續(xù)出版《REPUBLIC：公共空間的改造》《PUBLICDESIGN：新型公共空間的做法》等書(shū)。

這個(gè)話題如今在日本城市更新領(lǐng)域備受關(guān)注。東京本身就不是一個(gè)公共空間特別充足的城市——與歐洲不同，東方的文化與建筑形態(tài)，讓東京這種人口高密度城市無(wú)法設(shè)置足夠多供人小憩的廣場(chǎng)。在這種前提下，如何在既有建筑中創(chuàng)造出新的公共空間，就成為一個(gè)東京的建筑師們都試圖解決的課題。

更何況還有那么多空房子——日本已進(jìn)入老齡化社會(huì)，人越來(lái)越少，房子卻太多了。日本總務(wù)省曾在2017年出臺(tái)一份“空屋報(bào)告”，僅在東京首都圈及周邊地區(qū)，就存在近82萬(wàn)間被廢棄的空屋，日本全境內(nèi)的空屋數(shù)量則約為東京地區(qū)的10倍。由此，東京R不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始主動(dòng)參與公共空間改造項(xiàng)目。

在這一次次公共空間改造實(shí)踐中，馬場(chǎng)正尊意識(shí)到一個(gè)問(wèn)題——政府與民間企業(yè)、民眾的關(guān)系正在變得不太一樣。

為應(yīng)對(duì)日益嚴(yán)峻的財(cái)政狀況，日本政府正在向海外學(xué)習(xí)，推廣“公民連攜”（Public Private Parternship，簡(jiǎn)稱(chēng)PPP）模式，引入民間企業(yè)，讓它們參與改建、修繕、重建公共設(shè)施，分擔(dān)行政機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)職責(zé)。

可以想象，不同性質(zhì)的組織在一起做事會(huì)有怎樣的摩擦?！懊耖g企業(yè)和行政機(jī)構(gòu)的節(jié)奏、話語(yǔ)和邏輯，實(shí)在是相差得太多了?！瘪R場(chǎng)正尊說(shuō)。

南池袋公園就是一個(gè)例子。這座位于東京鬧市的公園，曾因治安問(wèn)題無(wú)人愿意靠近，如今卻顯得生機(jī)勃勃。藍(lán)瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）就有一家選址在公園邊上，公園里既有讓人休憩的草坪，也有足夠的臺(tái)階與長(zhǎng)凳，甚至還有乒乓球臺(tái)、滑板練習(xí)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。每個(gè)月，這里還會(huì)定期舉辦臨街集市、戶外電影院等主題活動(dòng)。公園地下建造了停車(chē)場(chǎng)，其中一部分出租給電力公司的變電所，確保了收益。馬場(chǎng)正尊很喜歡自己參與的這個(gè)改造項(xiàng)目。

然而，在此之前，公園的行政網(wǎng)站上刊登了許多禁止事項(xiàng)，管理人員也非常抵觸伴隨改造出現(xiàn)的各種活動(dòng)企劃，他們普遍認(rèn)為，公園“不能被人隨意占用”。

這些矛盾真的毫無(wú)緩和的余地嗎？在南池袋公園改造完成后的一次活動(dòng)中，興奮的參與者離開(kāi)了規(guī)定的活動(dòng)區(qū)域，但在那種氣氛下，管理人員也沒(méi)法阻攔什么?！半m然規(guī)則很重要，如果我們積極去推動(dòng)某些事情，規(guī)則也可能因此而改變?！瘪R場(chǎng)正尊說(shuō)。

不僅是政府，在一個(gè)項(xiàng)目中，任何利益相關(guān)方都有可能成為“反對(duì)者”。最近，在日本山形縣的一所廢校里，馬場(chǎng)正尊和團(tuán)隊(duì)在推進(jìn)藝術(shù)中心改造計(jì)劃——盡管市長(zhǎng)大力支持，年輕的藝術(shù)家們躍躍欲試，一些老人和畢業(yè)于這個(gè)學(xué)校的校友卻頻頻到工地抱怨，說(shuō)改造破壞了回憶。從未接手過(guò)改造的施工負(fù)責(zé)人也并不信任項(xiàng)目。

馬場(chǎng)正尊建立了一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)組來(lái)應(yīng)對(duì)這種情況。這是他探索到的一個(gè)解決方案——政府派遣專(zhuān)人與民間企業(yè)對(duì)接，解決建筑、財(cái)政、項(xiàng)目、法務(wù)等各方面的難題。

“現(xiàn)在東京R不動(dòng)產(chǎn)還是民間和政府的‘翻譯’，幫助雙方溝通……做公共空間項(xiàng)目的時(shí)候，我們意識(shí)到行政機(jī)構(gòu)是樹(shù)形構(gòu)造，機(jī)構(gòu)之間并無(wú)橫向關(guān)聯(lián)，所以我們想創(chuàng)建一個(gè)橫向的組織。”馬場(chǎng)正尊說(shuō)。

當(dāng)然，居民也不是那么頑固，他們有可能改變態(tài)度。在另一個(gè)項(xiàng)目中，經(jīng)過(guò)改造的商店街登上報(bào)紙，名氣越來(lái)越響，原本的“反對(duì)者”紛紛把功勞攬到自己身上。有一家店本來(lái)特別反對(duì)，但改造完成后，那家店得到了不錯(cuò)的評(píng)價(jià)，店主立刻改了口：“雖然花了點(diǎn)時(shí)間，但干得還不錯(cuò)?！?/p>

“人類(lèi)真麻煩?！瘪R場(chǎng)正尊嘟囔說(shuō)。因?yàn)樾枨蟛粩嘣黾?，他的公共空間改造事業(yè)還是在不斷發(fā)展。2015年，他成立了公共R不動(dòng)產(chǎn)，專(zhuān)營(yíng)公共空間改造事業(yè)。近來(lái)，他還與日本神奈川縣小田原市聯(lián)手，改造當(dāng)?shù)氐臍v史建筑物——不止開(kāi)放參觀，還在宅邸內(nèi)開(kāi)設(shè)畫(huà)廊、咖啡店。

實(shí)際上，馬場(chǎng)正尊或許已經(jīng)改變了公共空間改造的規(guī)則。每開(kāi)始一個(gè)更新項(xiàng)目，他們通過(guò)網(wǎng)站征求民間意見(jiàn)與企業(yè)方案，也在線下舉辦座談會(huì)，邀請(qǐng)行政機(jī)構(gòu)、企業(yè)、公眾三方參與。

2018年，毗鄰琵琶湖的大津市啟動(dòng)水邊設(shè)施更新計(jì)劃（Otsu Lakeside Renovation Project），公共R不動(dòng)產(chǎn)和市政府的社區(qū)營(yíng)造部門(mén)承辦了一次意見(jiàn)征詢會(huì)，一同整理了調(diào)查結(jié)果。

每個(gè)城鎮(zhèn)面臨的困境各不相同，有時(shí)，一次活動(dòng)顯然不夠。位于琵琶湖北岸的長(zhǎng)濱市，早在30年前便引進(jìn)了社區(qū)營(yíng)造的理念，吸引了大量觀光客，但繁榮一時(shí)的商業(yè)街，近年又出現(xiàn)了不少空店。馬場(chǎng)正尊聯(lián)合政府和當(dāng)?shù)芈糜螐臉I(yè)者、居民，分別舉辦了4場(chǎng)實(shí)地考察和意見(jiàn)征詢會(huì)，重新探討長(zhǎng)濱的魅力。

如今，馬場(chǎng)正尊和他的東京R不動(dòng)產(chǎn)，已成為“不務(wù)正業(yè)的房產(chǎn)中介”的代名詞。也正因?yàn)橛羞@些希望創(chuàng)新的機(jī)構(gòu)存在，變化正在日本各處陸續(xù)發(fā)生?！按笸栌械貐^(qū)”的公民連攜計(jì)劃，就是一個(gè)在提到東京公民聯(lián)攜經(jīng)驗(yàn)時(shí)繞不開(kāi)的經(jīng)典案例。

這片街區(qū)地處東京站和皇居之間，土地所有者在1988年成立了社區(qū)營(yíng)造協(xié)會(huì)，近年來(lái)，通過(guò)與政府協(xié)作，靈活置換容積率，一系列改造項(xiàng)目在此“發(fā)芽”，不僅更新了老建筑，還拓寬了人行道，改造地面、地下零售商圈，讓整個(gè)街區(qū)重新吸引更多人群。那些參與改變的公司與機(jī)構(gòu)，也獲得了更多商業(yè)機(jī)會(huì)。

這種案例對(duì)馬場(chǎng)正尊他們是一個(gè)正面的鼓勵(lì)——無(wú)論是商業(yè)回報(bào)還是改造帶來(lái)的社會(huì)價(jià)值?！耙?yàn)楣?jié)奏、話語(yǔ)、邏輯上的差異，很容易形成與行政機(jī)構(gòu)對(duì)立的局面，沒(méi)辦法共乘一艘船，現(xiàn)在也沒(méi)有解決辦法。但通過(guò)逐漸積累成功案例，我們相信局面會(huì)有所不同。”馬場(chǎng)正尊說(shuō)。

未來(lái)預(yù)想圖采訪了前來(lái)上海參加城事設(shè)計(jì)節(jié)的馬場(chǎng)正尊，他與我們分享了他理想中的公共空間事業(yè)。

建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所Open A代表

大約15年前，我創(chuàng)建了東京R不動(dòng)產(chǎn)，本意是制作一個(gè)能將民間的建筑物和民間的企業(yè)或者人聯(lián)系起來(lái)的網(wǎng)站。當(dāng)時(shí)，我察覺(jué)到日本興起了一股改造建筑的潮流。我認(rèn)為接下來(lái)不得不接受改造的，將會(huì)是公園、道路、圖書(shū)館這些公共設(shè)施，所以，大約七八年前，我開(kāi)始主動(dòng)尋找這方面的改造機(jī)會(huì)。

目前，東京R不動(dòng)產(chǎn)覆蓋日本全國(guó)9個(gè)城市，主要是配對(duì)房源與客戶、設(shè)計(jì)并銷(xiāo)售建筑物，還有很多其他的業(yè)務(wù)。東京R不動(dòng)產(chǎn)和我主持的Open A建筑事務(wù)所有關(guān)聯(lián)，會(huì)參與一些城市更新企劃，另一個(gè)就是“團(tuán)地R不動(dòng)產(chǎn)”——團(tuán)地就是日本的老公寓，我們會(huì)去改造它們。除此之外，還有線上建材商城Toolbox。

因?yàn)殚_(kāi)設(shè)了公共R不動(dòng)產(chǎn)，我的建筑事務(wù)所Open A現(xiàn)在有了更多接觸公共空間改造項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。R不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)的特征是橫斷型，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)形態(tài)的架構(gòu)，逐漸擴(kuò)大從事的領(lǐng)域。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)事務(wù)所就是設(shè)計(jì)事務(wù)所，房地產(chǎn)公司就是房地產(chǎn)公司，建材制造者就是建材制造者，媒體就是媒體，但是我認(rèn)為面對(duì)社會(huì)問(wèn)題，需要一種“應(yīng)對(duì)的力量”，所以在R不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)，我們結(jié)合多種手段，去尋找最好的解決辦法。

我覺(jué)得是能讓每個(gè)人都覺(jué)得“這是自己的空間”的地方。迄今為止的公共空間，比如公園、道路，都會(huì)給人“由行政機(jī)構(gòu)管理的空間”的印象，因此人們大多滿不在乎，當(dāng)然，我也認(rèn)為會(huì)有人站出來(lái)說(shuō)要維護(hù)環(huán)境。正因如此，如果人們能把大家的公共空間當(dāng)作自己的空間，不就會(huì)積極快樂(lè)地、珍惜地去使用它了嗎？

最近我覺(jué)得很有趣的，是一個(gè)叫Inn the Park的項(xiàng)目，那是一個(gè)能讓人們過(guò)夜的公園。乍聽(tīng)到露宿公園這個(gè)說(shuō)法，很多人會(huì)驚訝，不過(guò)那個(gè)公園現(xiàn)在變得非常有名！還有就是南池袋公園，最近在東京很受關(guān)注。那里原先治安很差，但現(xiàn)在氛圍變得很好，開(kāi)起了咖啡店，我們也在實(shí)行集市之類(lèi)的企劃。去年，—對(duì)夫妻在那里舉辦了結(jié)婚儀式，周?chē)穆啡硕枷蛩麄儷I(xiàn)上祝福。我們還在公園里放映電影，找到了公共空間的新用途。

現(xiàn)在，日本的“公民連攜”，也存在“官民連攜”的說(shuō)法，意思是一樣的。確切地說(shuō)，這個(gè)名詞大概是最近5年出現(xiàn)的。至今為止，日本的公共空間改造大都是由行政機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，但是，日本現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況不是很好，難以周轉(zhuǎn)公共設(shè)施的管理資金。如果不把這件事情交給民間來(lái)做，機(jī)構(gòu)可能會(huì)破產(chǎn)，不如說(shuō)，我認(rèn)為地方政府今后一定會(huì)破產(chǎn)。在日本經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)狀下，民間企業(yè)分擔(dān)行政機(jī)構(gòu)的職能是一種必然，我們就想著盡興、盡力地完成這些項(xiàng)目。

01 2008年，Open A也參與了無(wú)印良品改造老舊公寓的企劃。

02 2008年，Open A也參與了無(wú)印良品改造老舊公寓的企劃。

其實(shí)我也深受困擾。民營(yíng)企業(yè)會(huì)擁有一種公共思維，相對(duì)的，讓行政機(jī)構(gòu)去理解這種思維，在最初階段是很重要的。最初，我創(chuàng)建東京R不動(dòng)產(chǎn)，只想做一個(gè)媒體網(wǎng)站，但是我發(fā)覺(jué)民間企業(yè)和行政機(jī)構(gòu)的節(jié)奏、話語(yǔ)和邏輯，實(shí)在是相差得太多了，所以現(xiàn)在東京R不動(dòng)產(chǎn)還是民間和政府的“翻譯”，幫助雙方溝通。這很麻煩，但我們不得不去做。做公共空間項(xiàng)目的時(shí)候，我們意識(shí)到行政機(jī)構(gòu)是樹(shù)形構(gòu)造，機(jī)構(gòu)之間并無(wú)橫向關(guān)聯(lián)，所以我們想創(chuàng)建一個(gè)橫向的組織。

日本的地方政府現(xiàn)在很流行搭建數(shù)據(jù)庫(kù)，所以我們想創(chuàng)立日本第一家記載公共空間改造的數(shù)據(jù)庫(kù)。另外，我們還想制作一本記載了不同交流模式的案例書(shū)。好不容易遇上了這樣一個(gè)風(fēng)向，我們想做一個(gè)民間企業(yè)和政府都能使用的系統(tǒng)——這就是公共R不動(dòng)產(chǎn)的誕生。

有很多這樣的例子。因?yàn)楣?jié)奏、話語(yǔ)、邏輯上的差異，很容易形成與行政機(jī)構(gòu)對(duì)立的局面。怎么在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，讓大家乘上同一艘船，現(xiàn)在還沒(méi)有解決辦法，但是通過(guò)逐漸積累成功案例，我們相信局面會(huì)有所不同。目前來(lái)說(shuō)，合作既可能成功，也有可能失敗。

03改造后的東京南池袋公園，在都市叢林中提供了與商業(yè)結(jié)合的新型公共空間。04為該項(xiàng)目的空間分布企劃示意圖。

重要的是，行政機(jī)構(gòu)里要成立一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)組，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)建筑、財(cái)政、項(xiàng)目、法務(wù)。還有就是需要民間企業(yè)和政府對(duì)話，建立共同目標(biāo)，一起思考需要簽訂什么樣的合同。如果只是某一邊給出合同，那肯定就完了。能否坐下來(lái)好好對(duì)話，一起商定合同，通過(guò)溝通來(lái)決定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法，我認(rèn)為很重要，但這很難實(shí)現(xiàn)。

政府的話，其實(shí)不可能有什么理想，因?yàn)楸仨氁龅氖虑樘嗔恕榱死硐氲娘L(fēng)景一起奮斗，這種模式他們從沒(méi)有做過(guò)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)倒是很常見(jiàn)。有時(shí)，他們會(huì)說(shuō)“只要這樣做就好了吧”。

這方面的案例其實(shí)有很多。最近我們?cè)谧龅囊粋€(gè)項(xiàng)目是把山形縣的廢校再生為藝術(shù)中心。市長(zhǎng)很支持我們，但是施工負(fù)責(zé)人說(shuō)這很麻煩，況且他們也從來(lái)沒(méi)做過(guò)廢校的改造，所以一直阻止我們，于是我們成立了專(zhuān)項(xiàng)組來(lái)應(yīng)對(duì)這種情況。居民們亦敵亦友——年輕的藝術(shù)家、創(chuàng)作者會(huì)想要實(shí)驗(yàn)性地嘗試一下，但是那所學(xué)校的畢業(yè)生、老爺爺老奶奶會(huì)專(zhuān)程來(lái)抱怨。

改變想法的人很多。之前商店街的改造就是這樣，我們?nèi)桥水?dāng)?shù)氐睦先恕⒋笕宋?，但是?xiàng)目完成后，商店街上了報(bào)紙，甚至還在議會(huì)發(fā)表了，他們就會(huì)說(shuō)“看吧，這都是托了我的?！?。這件事成了大家的功勞當(dāng)然是最好的。有一家店鋪本來(lái)特別反對(duì)，改造完成后，這家店被大家夸獎(jiǎng)了，那個(gè)老爺爺就說(shuō)“雖然花了點(diǎn)時(shí)間，但干得還不錯(cuò)”。人類(lèi)真麻煩。