淺談房地產(chǎn)開發(fā)交易成本對房價的影響

陸燕

摘要：隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民的平均經(jīng)濟收入也在不斷上漲，人民生活水平也在穩(wěn)步提升。而大眾對于住房的需求在人們的生存資料里面算是剛需產(chǎn)品了，近幾年房地產(chǎn)項目也是市場主體參與的炙手可熱的項目活動之一，越來越多的資本看中房地產(chǎn)在現(xiàn)今社會中存在的巨大利潤而趨之若鶩，這就從某些方面間接影響到了房地產(chǎn)的交易成本而最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。本文主要探討房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的交易成本如何對房價造成影響，以期望為房地產(chǎn)開發(fā)提供良性發(fā)展的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：交易成本;房地產(chǎn)開發(fā);房產(chǎn)價格

在人們?nèi)粘Ｉ钪械男枨蟊容^強烈的住宅方面，購得一套房產(chǎn)對人們的生活還是具有相當(dāng)大的影響。而現(xiàn)階段居高不下的房價與人們的購房需求之間存在的矛盾也是當(dāng)今社會的一個值得重視的矛盾，由此看來有效解決人們對房產(chǎn)需求的矛盾問題是穩(wěn)定社會秩序，維持社會治安以及促進經(jīng)濟發(fā)展的重要手段[1]。對此我們需要從房地產(chǎn)項目的交易成本方面的因素來分析是如何造成房價上漲的現(xiàn)象，并根據(jù)分析得來的結(jié)果促成解決該問題的有效方針對策的制定，旨在更好的解決這個社會矛盾。

一、房地產(chǎn)開發(fā)交易成本的概念

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中包括土地成本、建筑建造成本等在內(nèi)的成本叫做生產(chǎn)成本，生產(chǎn)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的總體成本中的主要成本之一。而交易成本就是區(qū)別于生產(chǎn)成本的房地產(chǎn)開發(fā)成本，指的是不直接存在房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)過程中的其余成本，是房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)總體過程中與其他開發(fā)客體發(fā)生的交易的成本，即除去建造成本、土地成本和所需利潤之外的所有開支[2]。

二、交易成本的分類以及如何對房地產(chǎn)價格造成影響

（一）前期交易成本

前期交易成本主要在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商想要啟動項目順利開展，首先需要獲得土地的使用權(quán)，而在高速發(fā)展的城市中土地的珍貴程度可想而知，獲得一塊土地的使用權(quán)代價頗高。國家以土地所有者身份將一定時間內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給投資者，出讓費用就是土地使用權(quán)出讓金。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商增多而導(dǎo)致競爭力不斷上升，就有可能使開發(fā)商有向政府尋租的行為，這就造成了開發(fā)成本上升而最終影響房價的上漲。在取得土地使用權(quán)后還需要對投資項目進行評估和考察，在籌集資金的基礎(chǔ)上需要政府的行政審批，這些繁瑣冗雜的審批程序以及眾多稅費都是增加前期交易成本的影響因素[3]。另外，開發(fā)商在開發(fā)過程需要獲得銀行的貸款資金，這個過程就會產(chǎn)生相應(yīng)的評估資金以及公關(guān)資金，這就增加了開發(fā)商在這個過程中的交易成本。

（二）中期交易成本

中期交易成本主要在實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期的籌備工作完成后就需要進行對施工方的招標工作，出于對經(jīng)濟效益的本能追求，更傾向于選擇報價較低的施工方，但在實際過程中施工方可能會因為控制其成本在某些方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。另一方面，開發(fā)商在銀行所取得的貸款資金與其所獲利潤的概率是密切相關(guān)的，開發(fā)商在房地產(chǎn)方面能夠獲得多大概率的經(jīng)濟效益，就有多大可能會增加在貸款方面的利率。因此銀行為保證自身利益會提高貸款利率，這就導(dǎo)致開發(fā)商在這個階段的交易成本上漲，而最終有影響到了房產(chǎn)價格的上漲。

（三）后期交易成本

后期的交易成本主要是對消費者的銷售階段，一般開發(fā)商會采取自銷或者尋找銷售代理的方式進行銷售，但不管哪種方式都需要房地產(chǎn)開發(fā)商投入相應(yīng)的銷售成本，包括廣告費用、宣傳和銷售費用以及代理費用，而面對日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)競爭市場，為提高競爭力開發(fā)商又會加大對銷售成本的投入，而這些成本又最終都會直接讓消費者承擔(dān)。

三、應(yīng)對交易成本對房產(chǎn)價格影響的對策方法

（一）健全房地產(chǎn)融資市場

健全的地產(chǎn)融資市場能夠極大的減少房地站開發(fā)商在可行性研究和市場調(diào)研的成本與支出。與國外發(fā)達國家相比，我國的地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一、秩序雜亂，需要借鑒其經(jīng)驗發(fā)展房地產(chǎn)金融機構(gòu)，建立健全的金融機構(gòu)體系[4]。不僅可以通過對居民貸款提高人們住房水平，還能夠促成有效率、有合理競爭性的房地產(chǎn)金融市場的形成，而從促進我國房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）規(guī)范地方政府行為

在上文分析中可以看出，地方政府通過不正當(dāng)?shù)姆绞狡孀非蠼?jīng)濟效益的最大化，不僅使開發(fā)商在前期土地使用成本上升，還促成尋租的隱性交易方式進而提高開發(fā)商交易成本。因此需要規(guī)范政府行為，正確引導(dǎo)房價走勢。采用合理的土地出讓方式保證市場競爭的公平性。并且通過建立健全的土地管理制度，避免土地的不合理開發(fā)以及交易過程中部分官員以權(quán)謀私的行為，確保交易依法進行，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)的交易成本。

（三）健全房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境

健全的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境有利于開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險、降低資源浪費率和開發(fā)成本。目前房地產(chǎn)市場存在信用缺失的不良現(xiàn)象，不同單位都存在一定程度的信用危機問題，不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。需要完善相關(guān)法律法規(guī)、健全征信體系以及加強文化教育工作，為建設(shè)信用體系提供一定的保障，提高信息共享和使用效率。通過對文化教育工作的開展也有利于構(gòu)建一個誠實守信的市場環(huán)境，形成良好的市場氛圍[5]。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)交易成本對房價的影響是多方面的、多層次的，為了滿足廣大人民群眾對房產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該制定合理策略、構(gòu)建完善的地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，以規(guī)范政府行為、健全房地產(chǎn)融資市場和健全地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的措施，降低房地產(chǎn)開發(fā)地交易成本，旨在最終形成房地產(chǎn)合理的價格，促進房地產(chǎn)市場的的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1]宋宏，張璐.商業(yè)投資與房地產(chǎn)價格影響因素分析——以西安市為例[J].商業(yè)經(jīng)濟研究，2018（11）：185-187.

[2]張君芝.淺談房地產(chǎn)開發(fā)交易成本對房價的影響[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2017（30）：4，6.DOI：103969/j.issn.1674-585X-2017.30.004.

[3]雷安琪.土地監(jiān)管稅理論在中國土地交易市場及中國房地產(chǎn)市場的應(yīng)用[J].經(jīng)濟研究參考，2017（52）：62-70.

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[5]毛豐付，李言.房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)投資影響再探——基于房地產(chǎn)稅“新觀點”視角的分析[J].地方財政研究，2017（3）：69-75，87.