房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的有效途徑淺析

劉輝 張勇

摘? ? 要：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)工程管理是將其順利完成的重要保障，同時(shí)也是將房地產(chǎn)開發(fā)效率和開發(fā)質(zhì)量提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理是非常必要的。本文就從房地產(chǎn)工程管理的重要性開始，對(duì)當(dāng)前在管理過程中存在的問題以及其管理的有效途徑進(jìn)行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;工程管理;有效途徑

1? 引文

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)將成為經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也在逐步成熟，更加完善。項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要組成部分?？梢苑譃橐?guī)劃設(shè)計(jì)管理，開發(fā)管理，施工管理和物業(yè)管理四部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中企業(yè)起著重要的作用，主要有設(shè)計(jì)決策、組織領(lǐng)導(dǎo)施工、項(xiàng)目過程控制、技術(shù)創(chuàng)新幾個(gè)部分，房地產(chǎn)公司必須掌握這些方面，才能最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)公司的利益。

2? 發(fā)展管理

發(fā)展和管理可以說是一種管理模式。為了圓滿完成項(xiàng)目的內(nèi)部環(huán)節(jié)、人員、工程、會(huì)計(jì)等的協(xié)調(diào)管理是企業(yè)實(shí)施的重要組成部分。其中，工程部門負(fù)責(zé)組織和管理項(xiàng)目，代表開發(fā)人員。其主要工作包括：材料采購(gòu)清單，項(xiàng)目實(shí)施單位確定工藝質(zhì)量和進(jìn)度管理、相關(guān)合同、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更等。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金運(yùn)作并定期報(bào)告財(cái)務(wù)狀況整個(gè)企業(yè)。

3? 計(jì)劃管理的重要性

房地產(chǎn)工程管理模式主要可以分為施工進(jìn)度、成本及其最后的收尾工作，每個(gè)環(huán)節(jié)都是為房地產(chǎn)建設(shè)管理帶來保障。首先，對(duì)于工程進(jìn)度的管理來說，在每個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行開工之前都會(huì)有預(yù)定的時(shí)間，按照工期就會(huì)以做出高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且在有效的時(shí)間實(shí)現(xiàn)最大利益化，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)有利的地位。其次，在成本管理上，這是工程造價(jià)的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)的基本要領(lǐng)，通過現(xiàn)代科學(xué)的造價(jià)控制和成本來完善房地產(chǎn)的最大利益。最后，就是后期的收尾工作，這是工程質(zhì)量管理的根本，也是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的聲譽(yù)和后期的消費(fèi)問題。對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理和局限性，房地產(chǎn)開發(fā)商可以建立有效的規(guī)劃體系，即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件和規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件。這兩種軟件是面向管理和設(shè)計(jì)的，管理和設(shè)計(jì)的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的非常重要的兩個(gè)部分，這兩個(gè)部分息息相關(guān)，不可分割。建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目要有建筑總體目標(biāo)，這個(gè)建筑總體目標(biāo)的設(shè)立，有利于調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，提升設(shè)計(jì)效果和管理水平。搞好規(guī)劃管理應(yīng)用軟件有利于落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的總體目標(biāo)。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)用于大大提高工作效率。

（1）開發(fā)人員總體規(guī)劃設(shè)計(jì)以整個(gè)項(xiàng)目為中心，啟動(dòng)規(guī)劃的主要原則，進(jìn)入管理系統(tǒng)，形成整個(gè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與檢查計(jì)劃。

（2）對(duì)于圖表，我們可以選擇使用數(shù)字地圖進(jìn)行GIS空間分析，這樣我們就可以在計(jì)算機(jī)中執(zhí)行一些必要的查詢和分析必要的數(shù)據(jù)。然而，對(duì)于計(jì)劃者來說，一些舊的習(xí)慣已經(jīng)被適當(dāng)?shù)販p少了，這就要求計(jì)劃者在繪畫、分層和編碼以及其他元素（包括修辭元素，適當(dāng)?shù)刂匦略O(shè)計(jì)）方面達(dá)到一定的設(shè)計(jì)水平。寬松的要求是有可能的。

（3）提出合理的分層編碼標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。對(duì)于許多組織來說，大多數(shù)組織使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。他們需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定尊重現(xiàn)有的國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)。這提供了一組規(guī)劃和設(shè)計(jì)單元。

4? 分析施工管理的重要性

施工管理是整個(gè)施工過程的管理。作為房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目管理部門負(fù)責(zé)并負(fù)責(zé)施工管理。整個(gè)項(xiàng)目的管理模式和合同的管理是由整個(gè)單位的高層管理人員根據(jù)項(xiàng)目的整體情況和單位的實(shí)際情況來確定的。對(duì)于中國(guó)，通常有兩種建設(shè)模式：平行承包和總承包。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，模型的建設(shè)可以是不同的，但結(jié)果是一樣的：最終，有必要盡快滿足實(shí)際成本并完成項(xiàng)目，當(dāng)然要保證前提的質(zhì)量。

5? 協(xié)調(diào)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和施工管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理，開發(fā)管理，施工管理和物業(yè)管理四個(gè)方面共同構(gòu)成了建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。由此可見，要改善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，必須加強(qiáng)對(duì)這四個(gè)方面的管理。在項(xiàng)目公開之前，建筑師和設(shè)計(jì)師必須根據(jù)開發(fā)者的要求來設(shè)計(jì)施工計(jì)劃。不斷完善和實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)效益最大化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的總體目標(biāo)。根據(jù)計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)理考慮了各種人力，物資和施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，并提出了最優(yōu)調(diào)度方案。施工經(jīng)理或承包商根據(jù)建筑師在施工（管理）方面的經(jīng)驗(yàn)以及相應(yīng)的材料和技術(shù)，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段為建筑師和工程師提供建議。它在一定程度上影響了設(shè)計(jì)方案，避免了浪費(fèi)和施工困難。應(yīng)重視施工過程管理。工地大小，施工設(shè)備，施工時(shí)間，施工環(huán)境，施工人員和施工成本。在施工之前要對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行研究和討論，這樣有利于施工的開展，避免在施工過程中出現(xiàn)問題時(shí)手忙腳亂，遇到問題時(shí)，也可以及時(shí)處理，不會(huì)拖延施工進(jìn)度。在施工過程中，施工單位必須多方面協(xié)調(diào)配合，才能更好地進(jìn)行施工。

5.1? 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持

作為真正的投資者，開發(fā)商需要將架構(gòu)規(guī)劃作為研究和設(shè)計(jì)研究的重要組成部分。在所有的設(shè)計(jì)和施工中起著重要的作用。員工、相關(guān)組織和員工組成小組討論、交流和討論，以達(dá)到這樣一個(gè)完整、系統(tǒng)、更專業(yè)的工程指標(biāo)。

5.2? 早期實(shí)施

總的來說，項(xiàng)目初期的工程決策成本很小，但對(duì)整體項(xiàng)目成本影響很大。該項(xiàng)目的實(shí)際成本受到建筑研究的影響。他的影響力正在下降，所以他主要受到規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工，物業(yè)管理等階段的影響。長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益也是一種趨勢(shì)。解釋了工程圖總體結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)的實(shí)際效果。如果更改已提交，則不是那么簡(jiǎn)單。

5.3? 進(jìn)行持續(xù)研究

建筑的實(shí)際需求是在系統(tǒng)分析過程中逐漸聯(lián)系起來，發(fā)揮實(shí)踐知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的存在，建筑的研究和設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目規(guī)劃的一部分。另一方面，要總結(jié)，計(jì)劃，研究實(shí)踐工作中的經(jīng)驗(yàn)，做好記錄和運(yùn)用，企業(yè)知識(shí)不具備完整的系統(tǒng)集成管理，資源利用不可用。做好知識(shí)共享和管理的實(shí)際應(yīng)用。在項(xiàng)目建設(shè)的初期，要加強(qiáng)對(duì)人員的管理和控制，落實(shí)檢查人員，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在建設(shè)項(xiàng)目，技術(shù)和管理人員的監(jiān)督下進(jìn)行。熟悉施工圖，及時(shí)記錄圖紙和報(bào)告問題，檢查數(shù)量是否符合招標(biāo)或允許誤差范圍，超出范圍應(yīng)允許聯(lián)合監(jiān)督，業(yè)主進(jìn)行AL調(diào)查，設(shè)計(jì);技術(shù)管理人員應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募夹g(shù)披露，以確保項(xiàng)目質(zhì)量符合設(shè)計(jì)規(guī)范。

6? 結(jié)束語

每個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)是效率和競(jìng)爭(zhēng)力，所以它不排除房地產(chǎn)企業(yè)，所以需要追求技術(shù)和創(chuàng)新，滿足客戶，即在規(guī)劃，設(shè)計(jì)，開發(fā)，運(yùn)營(yíng)，建設(shè)和物業(yè)管理階段，以成本控制，時(shí)間表和質(zhì)量為原則，持續(xù)改進(jìn)管理，強(qiáng)化管理，使顧客滿意。綜上所述，房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，不但決定房地產(chǎn)企業(yè)的效益，而且關(guān)系到對(duì)社會(huì)的一份責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)工程建設(shè)目標(biāo)的達(dá)成，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)價(jià)值，進(jìn)而取得市場(chǎng)的占有率。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對(duì)工程管理的認(rèn)識(shí)、及時(shí)更新開發(fā)理念、提升管理水平，以此促進(jìn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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