如何處理不動產(chǎn)重復(fù)登記發(fā)證歷史遺留問題

鐘京濤

案? ?情

1989年12月，某市醫(yī)藥經(jīng)營有限公司（以下簡稱醫(yī)藥公司）從市房屋經(jīng)營公司購買了一處房產(chǎn)，辦理登記手續(xù)后取得了房屋所有權(quán)證（第00630號），證載建筑面積為81平方米，占地面積40平方米。居民王某租住的一間市政府直管公有住房（以下簡稱訴爭房產(chǎn)）與上述房產(chǎn)相鄰，該房屋占地7平方米，自1972年以來一直由王某占有使用和繳納租金。1994年，市政府推行住房制度改革，王某向市房屋經(jīng)營公司申請購買訴爭房產(chǎn)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，王某于1994年9月向市土地房屋管理局繳納了5000元購房款，登記機(jī)構(gòu)于同年10月為其頒發(fā)了訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)證（第45191號）。

2015年10月，王某改建訴爭房產(chǎn)施工時(shí)，醫(yī)藥公司予以阻止，王某出示了訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)證。醫(yī)藥公司認(rèn)為，訴爭房產(chǎn)在其房屋所有權(quán)證范圍內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)在其不知情的情形下為王某頒發(fā)第45191號房屋所有權(quán)證的行為侵犯了其合法權(quán)益。隨后起訴至人民法院，請求撤銷登記機(jī)構(gòu)為王某頒發(fā)的訴爭房產(chǎn)所有權(quán)證。

一審法院認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)于1989年為醫(yī)藥公司頒發(fā)房屋所有權(quán)證后，又于1994年將上述房屋所有權(quán)證范圍內(nèi)的部分房產(chǎn)為王某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，屬于重復(fù)登記發(fā)證;登記機(jī)構(gòu)為王某頒發(fā)房屋所有權(quán)證的行為，屬于重大且明顯違法而自始不發(fā)生法律效力的行為。

據(jù)此，一審法院判決確認(rèn)登記機(jī)構(gòu)為王某頒發(fā)第45191號房屋所有權(quán)證的行為無效。王某不服，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持一審判決。王某不服，申請?jiān)賹彙?/p>

疑? ?惑

1.重復(fù)登記中設(shè)立在后的登記行為是否必然無效？

2.如何處理重復(fù)登記發(fā)證歷史遺留問題？

分? ?析

關(guān)于能否按不動產(chǎn)登記行為設(shè)立的先后順序判定重復(fù)登記行為的法律效力問題，實(shí)踐中，由于各種原因，對同一不動產(chǎn)權(quán)利重復(fù)作出相互沖突的登記發(fā)證行為的問題時(shí)有存在。

根據(jù)《行政訴訟法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》等規(guī)定，人民法院在審理不動產(chǎn)登記行政案件時(shí)，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請對其中的民事法律關(guān)系進(jìn)行審查。因此，司法機(jī)構(gòu)在處理重復(fù)登記發(fā)證行為時(shí)，既要審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系，也要審查登記程序的合法與否。在對登記程序?qū)彶榉矫?，在法律邏輯上，登記機(jī)構(gòu)在設(shè)立后一個(gè)登記行為時(shí)有義務(wù)注意到和審查已設(shè)立在先的登記行為，否則應(yīng)承擔(dān)更多的不利法律后果。不過，值得注意的是，設(shè)立時(shí)間在先的登記行為同樣會存在違法或重大瑕疵而導(dǎo)致無效的情形，而且在特定歷史條件下登記制度的運(yùn)行機(jī)制和登記機(jī)構(gòu)的審查能力問題，也是重要的考慮因素。

本案中，登記機(jī)構(gòu)于1994年為王某頒發(fā)的第45191號房屋所有權(quán)證，雖然與1989年為醫(yī)藥公司頒發(fā)的第00630號房屋所有權(quán)證存在部分重合，導(dǎo)致出現(xiàn)“一房二證”的重復(fù)登記發(fā)證問題。但是，王某已占有使用訴爭房產(chǎn)40余年，而且醫(yī)藥公司取得第00630號房屋所有權(quán)證之后的20多年內(nèi)并未向訴爭房產(chǎn)的實(shí)際占有人王某提出權(quán)利主張和異議;王某已按當(dāng)時(shí)政策規(guī)定并經(jīng)過審核批準(zhǔn)辦理了公有住房購買手續(xù)，登記機(jī)構(gòu)也憑市房產(chǎn)管理經(jīng)營公司出具的房改手續(xù)和有關(guān)部門審批意見為王某辦理了轉(zhuǎn)移登記，并為其頒發(fā)了第45191號房屋所有權(quán)證。在此情況下，一、二審法院僅憑登記機(jī)構(gòu)為王某頒發(fā)訴爭房產(chǎn)所有權(quán)證的登記行為設(shè)立時(shí)間在后就認(rèn)定其無效，顯然依據(jù)不足。

本案再審法院經(jīng)審查認(rèn)為，二審法院僅以登記機(jī)構(gòu)為王某頒發(fā)房屋所有權(quán)證時(shí)間在后，即認(rèn)定被訴登記頒證行為屬于重大且明顯違法情形，屬適用法律錯(cuò)誤，隨后于2018年12月作出裁定：指令二審法院再審本案;再審期間，中止原判決執(zhí)行。

關(guān)于不動產(chǎn)重復(fù)登記發(fā)證問題的處理，實(shí)踐中，重復(fù)登記發(fā)證問題大多數(shù)是分散登記時(shí)期產(chǎn)生的歷史遺留問題，其表現(xiàn)形式和形成原因復(fù)雜多樣。既有權(quán)利主體一致的情形，也有權(quán)利主體不一致的情形;既有存在實(shí)體權(quán)利沖突的情形，也有實(shí)體權(quán)利并不沖突的情形。

從各地出臺的解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的政策文件來看，對于不存在實(shí)體權(quán)利交叉、沖突的重復(fù)登記發(fā)證問題多有涉及，其基本處理方式是，在當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，通過更正登記、注銷登記等方式予以解決，同時(shí)，增加公告、當(dāng)事人承諾等措施降低法律風(fēng)險(xiǎn)。但是，對于存在實(shí)體權(quán)利交叉、沖突的重復(fù)登記發(fā)證情形，現(xiàn)有法律政策和地方出臺的文件中沒有明確規(guī)定。由于涉及不動產(chǎn)物權(quán)的重新確認(rèn)，在當(dāng)事人之間無法達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先通過訴訟等方式解決不動產(chǎn)權(quán)利歸屬問題。

總之，解決不動產(chǎn)重復(fù)登記發(fā)證歷史遺留問題，應(yīng)當(dāng)遵循既要維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，又要依法依規(guī)糾正登記錯(cuò)誤的原則。（摘編自《中國不動產(chǎn)》2019年第10期）