構(gòu)建基于房產(chǎn)抵押的次級貸款市場

趙華明

根據(jù)央行發(fā)布信息，中國2018年5月末銀行信貸資金融資存量146萬億元，占同期廣義貨幣（M2）余額174.31萬億元的84%左右，銀行資金占據(jù)絕對優(yōu)勢表明我國信貸市場主體結(jié)構(gòu)單一，有效的次級貸款市場尚未成形，這嚴(yán)重影響著我國資金市場的效率和風(fēng)險控制水平的提升。

對于資金市場上信用等級參差不齊的融資需求主體，理論上不同風(fēng)險偏好的資金供給方能在各自細(xì)分市場提供最為有效的融資服務(wù)。當(dāng)前銀行業(yè)一家獨大的局面已經(jīng)造成兩方面的問題：一方面是銀行業(yè)以低成本資金供養(yǎng)大量“僵尸企業(yè)”直到隱性風(fēng)險暴露;另一方面是諸多具有信貸需求的小企業(yè)和個人無法從有效的次級貸款市場獲取資金，從而抑制了新生商業(yè)模式的發(fā)展機(jī)會。與此伴生的是民間借貸糾紛頻發(fā)、現(xiàn)金貸公司野蠻生長、“套路貸”猖獗、地下錢莊屢禁不止等金融亂象。

本文認(rèn)為構(gòu)建有效的次級貸款市場能有效解決上述問題，這對金融穩(wěn)定發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長具有積極的意義。而結(jié)合次級貸款的特性和我國國情分析，本文認(rèn)為以房產(chǎn)抵押為基礎(chǔ)的次級貸款市場模式是必然之選。

1 ?次級貸款定義

本文所述次級貸款是指游離于銀行信貸體系之外的借貸融資，其特點是借款人規(guī)模小、信用等級低、缺乏穩(wěn)定收入來源。

小規(guī)模決定了單筆貸款業(yè)務(wù)帶來的經(jīng)濟(jì)效益有限，意味著業(yè)務(wù)開展耗費較多的運營成本，收益不能覆蓋精細(xì)化的風(fēng)險識別和后續(xù)管理費用，因而有效的次級貸款市場必須基于簡便有效的風(fēng)險準(zhǔn)入以及批量化、格式化的業(yè)務(wù)操作流程。

信用等級偏低則導(dǎo)致違約率處于較高水平，一方面不良資產(chǎn)累積會引發(fā)高額風(fēng)險處置成本并同步降低資金的使用效率，另一方面核銷損失會嚴(yán)重侵蝕正常業(yè)務(wù)的經(jīng)營利潤。根據(jù)風(fēng)險貼水原理，次級貸款市場的利率水平必然顯著高于普通貸款市場，同時為了緩解資金沉淀問題，不良資產(chǎn)快速處置也是發(fā)展次級貸款的必要條件。

缺乏穩(wěn)定收入來源即導(dǎo)致第一還款來源不足，因而次級貸款必然要求有效擔(dān)保，其中又以物權(quán)擔(dān)保措施的效果最佳。當(dāng)前銀行業(yè)在拓展小企業(yè)和個人貸款業(yè)務(wù)過程中通行做法也是以物權(quán)擔(dān)保，但由于銀行的主體信用評價標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，且受到信貸規(guī)模、不良率考核指標(biāo)等金融政策的限制，導(dǎo)致大量擔(dān)保足值的準(zhǔn)客戶被攔在門外。

從實踐來看，世界各國的小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者都具有上述特征。鑒于中國經(jīng)濟(jì)總量龐大，且商業(yè)模式處于快速更新迭代過程中，小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者融資難題尤其突出，次級貸款市場存在巨大的發(fā)展空間。

2 ?發(fā)展房產(chǎn)抵押次級貸款市場的可行性分析

根據(jù)次級貸款的特質(zhì)分析，以房產(chǎn)抵押擔(dān)保為基礎(chǔ)的貸款模式最契合其操作要求，同時相關(guān)配套的政策及環(huán)境條件也已具備，房產(chǎn)抵押次級貸款市場的發(fā)展時機(jī)已經(jīng)成熟。

2.1 ?模式清晰

以房產(chǎn)抵押為基礎(chǔ)的次級貸款以物權(quán)擔(dān)保為核心風(fēng)險控制手段，從而可以相當(dāng)程度上弱化借款主體的信用評價，既能夠節(jié)省貸前的調(diào)查成本，也易于建立標(biāo)準(zhǔn)化的準(zhǔn)入和操作流程，從而保證效率并易于控制業(yè)務(wù)團(tuán)隊成本。

弱化信用評價帶來的違約率攀升則由處置抵押房產(chǎn)的快速流通來彌補，在安全設(shè)定抵押率的前提下，貸款違約后適當(dāng)降低房產(chǎn)的拍賣變賣價格將確保抵押物迅速處置后仍能收回本息，將資金的整體流動性和收益水平控制在可接受的范圍之內(nèi)。

2.2 ?基礎(chǔ)龐大

當(dāng)前中國社會，房產(chǎn)既屬于剛性需求，也是主要的投資品種，因此房產(chǎn)抵押模式具有非常廣泛的群眾基礎(chǔ)。據(jù)美盛環(huán)球資產(chǎn)管理與渣打銀行發(fā)布的2017年環(huán)球投資調(diào)查報告顯示，高達(dá)74%的中國投資者擁有房產(chǎn)，可見房產(chǎn)抵押次級貸款具有龐大的潛在客戶群體。

從價值上來看，房產(chǎn)抵押基礎(chǔ)更為充足。援引第一太平戴維斯的報告數(shù)據(jù)，2015年全國住宅物業(yè)估值總量超過300萬億元人民幣，僅以每年其中5%的物業(yè)擁有者存在資金周轉(zhuǎn)需求估算，按現(xiàn)行通常7折的抵押率折抵貸款總量已超過10萬億元。如果考慮近年來的房價上漲因素以及辦公、商業(yè)等其他房產(chǎn)類型的補充抵押，則抵押基礎(chǔ)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

2.3 ?政策導(dǎo)向

從當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)形勢來看，發(fā)展房產(chǎn)抵押次級貸款市場符合政策導(dǎo)向的要求，是普通貸款市場的有益補充。

一是能夠促進(jìn)資金脫虛向?qū)?，解決小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)者的融資難題。從需求端來看，建立有效的次級貸款市場，將使借款人方便、快捷地獲取短期周轉(zhuǎn)資金、解決突發(fā)性融資需求，從而給予萌芽期和初創(chuàng)期的工商企業(yè)及個人經(jīng)營者雪中送炭的助力。與此同時，次級貸款市場的規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展必然形成穩(wěn)定、合理的資金價格區(qū)間，從而緩解借款者的財務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于生產(chǎn)經(jīng)營者的再投資。從供給端來看，即使次級貸款市場的利率因規(guī)?；l(fā)展的原因有所降低，仍然能夠為投資方提供較為客觀的回報。以當(dāng)前司法保護(hù)的民間借貸利率水平上限24%為基準(zhǔn)，即使降低一半，回報率也超出銀行貸款利率的100%，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各類理財、基金、股票等金融資產(chǎn)的收益率。

二是促進(jìn)不動產(chǎn)和資金之間的有效流通。當(dāng)前普遍共識中國房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比例已超過50%，大量的資金沉淀在房產(chǎn)當(dāng)中嚴(yán)重擠占了消費和投資額度，對于經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生顯著負(fù)面影響。與此同時，由于財富結(jié)構(gòu)的不均衡，民間又存在大量閑置資金找不到合適的保值增值途徑，這就為非法集資、地下錢莊、違規(guī)P2P等提供了資金來源。而發(fā)展有效的房產(chǎn)抵押次級貸款市場將為同時解決這兩個問題提供完美的答案。房產(chǎn)持有人隨時可以用物權(quán)置換資金的使用權(quán)，而資金提供方可獲得遠(yuǎn)高于儲蓄及理財投資的收益水平。

三是緩解金融風(fēng)險。產(chǎn)生金融危機(jī)的根本問題是債務(wù)逾期導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)虧損甚至倒閉，而基于信用的貸款方式是產(chǎn)生金融風(fēng)險的主要來源。雖然理論上信用貸款具有更低的風(fēng)險評級而更為安全，但眾所周知的政府超額負(fù)債以及“僵尸企業(yè)”大而不能倒的事實已經(jīng)把相當(dāng)比例的信用貸款變成了隱形地雷。房產(chǎn)抵押次級貸款由于存在堅實的物權(quán)擔(dān)保作為后盾，可以預(yù)見會形成高違約率與高回收率并存的實質(zhì)性低風(fēng)險。此外，次級貸款市場的壯大和發(fā)展會催生配套服務(wù)的同步提升，包括不良資產(chǎn)清收、資產(chǎn)評估及交易、資產(chǎn)重組等一系列機(jī)構(gòu)的專業(yè)化操作將為緩解金融風(fēng)險提供更多更有效的技術(shù)手段及處置方案。

2.4 ?經(jīng)營環(huán)境

發(fā)展次級貸款市場的關(guān)鍵因素是風(fēng)險控制，而房產(chǎn)抵押模式具有明顯的優(yōu)勢，所需的經(jīng)營環(huán)境也已經(jīng)逐步形成。

首先是法制環(huán)境的改善。一方面在信用社會的建設(shè)過程中，法律法規(guī)對于失信人的約束機(jī)制日趨完善，為避免信譽損失、生活不便甚至受到司法懲戒，次級借款人的還款動力普遍增強(qiáng);另一方面是司法實踐對于債務(wù)糾紛和抵押物處置已經(jīng)形成較為成熟的操作模式且處理效率在逐步提高，不良資產(chǎn)的處置周期和損益程度都能夠形成穩(wěn)定預(yù)期，便于次級貸款人測算收益和制定經(jīng)營計劃。

其次是信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用。抵押物估值合理是保障資金安全的先決條件，大數(shù)據(jù)時代背景下房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和時效性相較以往有了質(zhì)的飛躍，使得貸款人能夠方便快捷地實現(xiàn)抵押物價值與融資金額的合理匹配;業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)的信息化普及也為貸款人在業(yè)務(wù)管理過程中處理數(shù)據(jù)、跟蹤流程、分析經(jīng)營狀況和風(fēng)險預(yù)警提供了極大的便利;在抵押物處置環(huán)節(jié)，借助網(wǎng)上交易平臺拍賣可實現(xiàn)房產(chǎn)快速交易、價格合理確定、資金及時回籠，從而將資金占用損失控制在可以接受的水平。

3 ?房產(chǎn)抵押次級貸款市場的構(gòu)建

構(gòu)建房產(chǎn)抵押次級貸款市場包括制定監(jiān)管政策、培育貸款主體、建設(shè)市場環(huán)境三方面內(nèi)容。

3.1 ?監(jiān)管政策

監(jiān)管要點在于控制市場規(guī)模和保障借款人權(quán)益。由于市場構(gòu)建以房產(chǎn)抵押權(quán)為核心，應(yīng)匡算抵押價值總量并據(jù)此核定和控制市場規(guī)模，主要目的是避免過度競爭形成市場失靈，進(jìn)而風(fēng)險收益失衡導(dǎo)致風(fēng)險集聚。市場規(guī)模調(diào)控可由限定資金來源、調(diào)整資本金比例、窗口指導(dǎo)等手段綜合運用來實現(xiàn);保障借款人權(quán)益則一方面是從準(zhǔn)入政策上設(shè)立門檻，避免大規(guī)模低收入者因喪失住房導(dǎo)致生活窘迫從而影響社會穩(wěn)定，另一方面是嚴(yán)守次級貸款經(jīng)營的合法底線，尤其是在貸款催收、資產(chǎn)處置等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督，確保借款人在處于弱勢地位時仍能獲得自身的應(yīng)得利益。

3.2 ?培育市場主體

為實現(xiàn)長足有效發(fā)展，在房產(chǎn)抵押次級貸款市場內(nèi)部，也應(yīng)根據(jù)不同的政策目標(biāo)和市場需求構(gòu)建多層次的主體結(jié)構(gòu)。

第一層是設(shè)立房產(chǎn)抵押貸款銀行，即將現(xiàn)有銀行業(yè)中從事房產(chǎn)抵押貸款的職能團(tuán)隊分立開來，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上設(shè)計更為精準(zhǔn)的制度規(guī)則和業(yè)務(wù)流程，形成專業(yè)銀行模式。由于繼承了銀行在資金來源、品牌效應(yīng)、經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)方面的先天優(yōu)勢，房產(chǎn)抵押貸款銀行能夠迅速發(fā)展成為市場中的主力軍。確立房產(chǎn)抵押貸款銀行的主體位置既能夠保證規(guī)范性傳統(tǒng)的延續(xù)，也便于政策監(jiān)管過程中通過重點企業(yè)的窗口指導(dǎo)實現(xiàn)整個市場的風(fēng)格轉(zhuǎn)換。

從扶持小微企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)的政策導(dǎo)向出發(fā)，又可在此基礎(chǔ)上設(shè)立政策性銀行或政策性貸款分支機(jī)構(gòu)。當(dāng)前部分地方政府以財政撥款或引導(dǎo)基金等形式提供專項補貼、政策性投資或免息貸款等資金支持，由于行政化的資金運作方式容易導(dǎo)致低效率和高損失，可引導(dǎo)該部分資金以股權(quán)或債權(quán)方投入房產(chǎn)抵押貸款銀行，通過讓渡政府收益的形式以低廉的資金價格向特定創(chuàng)業(yè)群體發(fā)放房產(chǎn)抵押次級貸款，從而在兼顧政策目標(biāo)的同時實現(xiàn)資金的保值增值。

第二層是促進(jìn)現(xiàn)有小額貸款機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。當(dāng)前專門從事準(zhǔn)金融服務(wù)的小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司、典當(dāng)公司等機(jī)構(gòu)，相當(dāng)一部分是以房產(chǎn)抵押作為融資基礎(chǔ)，由于該類機(jī)構(gòu)普遍呈現(xiàn)小、散、亂的格局，缺乏資金和業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性，也不具備規(guī)模效應(yīng)。與此同時，由于在經(jīng)營管理上存在誠信、透明度以及規(guī)范性的瑕疵，其公眾形象欠佳，個別機(jī)構(gòu)甚至打著小額貸款的幌子行財物詐騙之實，社會影響十分惡劣。但由于長期以來具有客戶群和運營經(jīng)驗的儲備，這類主體在發(fā)展次級貸款市場方面又具有很強(qiáng)的自發(fā)優(yōu)勢，可在其中挑選部分實力較強(qiáng)、操作相對規(guī)范、市場基礎(chǔ)好的典型企業(yè)進(jìn)行鼓勵和扶持，以同業(yè)并購或開設(shè)連鎖機(jī)構(gòu)的方式成長為區(qū)域龍頭，從而與房產(chǎn)抵押貸款銀行有機(jī)互補、錯位競爭，促進(jìn)次級貸款市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和良性發(fā)展。

第三層是房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營機(jī)構(gòu)的服務(wù)拓展。毋庸置疑房產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)抵押次級貸款市場的不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)具有得天獨厚的專業(yè)化優(yōu)勢，房產(chǎn)開發(fā)商、銷售公司、房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)既可利用在房產(chǎn)市場研究、物業(yè)估值、信息資源以及經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)方面的基礎(chǔ)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，為抵押房產(chǎn)的維護(hù)、評估、交易提供外包服務(wù)，也可積極介入不良資產(chǎn)處置，構(gòu)建抵押房產(chǎn)的二級市場，通過專業(yè)判斷和批量化操作發(fā)展成為做市商，加快市場流通，賺取合理差價。

3.3 ?建設(shè)市場環(huán)境

房產(chǎn)抵押次級貸款市場環(huán)境建設(shè)的著眼點在于公平和效率，實現(xiàn)公平能夠保障參與各方的基本利益、確立市場信心、形成穩(wěn)定的交易預(yù)期;而提高效率則有助于降低市場風(fēng)險、減少交易成本、節(jié)約時間價值。

公平的實現(xiàn)一方面在于文化和制度建設(shè)，通過倡導(dǎo)誠信理念和規(guī)范性約束逐步樹立次級貸款市場的正面形象，另一方面是增強(qiáng)市場透明度，通過合理的披露機(jī)制定期向相關(guān)人員公布有關(guān)數(shù)據(jù)和重大業(yè)務(wù)進(jìn)展，從而進(jìn)一步壓縮暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營的空間。

提升效率的關(guān)鍵在于法務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)化，目前制約房產(chǎn)抵押次級貸款運作效率的主要問題是不良資產(chǎn)司法處置環(huán)節(jié)周期過長。由于房產(chǎn)抵押次級貸款的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)具有高度格式化和流程化的可行性，法務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)化的提升空間非常之大。例如，業(yè)務(wù)開展涉及的法律文書主要條款可采用司法系統(tǒng)認(rèn)可的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)格式以提高審判效率并避免司法爭議，并在從事房產(chǎn)評估和拍賣環(huán)節(jié)的服務(wù)機(jī)構(gòu)與司法執(zhí)行機(jī)構(gòu)之間搭建標(biāo)準(zhǔn)化流程，從而縮短房產(chǎn)處置的時間。

4 ?展望

隨著信息化技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)抵押次級貸款的全流程電子化基礎(chǔ)已經(jīng)初步具備，而市場的體量和增長速度將決定配套電子化流程的建設(shè)步伐和技術(shù)水平。可以預(yù)計在不久的將來，借款申請、業(yè)務(wù)審核、放款、還款、司法裁判、房產(chǎn)評估、抵押及拍賣等各個環(huán)節(jié)均可在網(wǎng)絡(luò)平臺上無縫銜接，不良資產(chǎn)處置的周期有望從當(dāng)前的平均12個月縮短到3個月以內(nèi)。

隨之而來的將是整個市場質(zhì)的飛躍，技術(shù)提升和流程便捷將極大提高房產(chǎn)抵押次級貸款這一產(chǎn)品的穩(wěn)定性，從而減少整個市場的風(fēng)險。而隨著風(fēng)險貼水的降低，利率均值將步入民眾普遍接受的水平，交易的范圍和頻率可望呈現(xiàn)指數(shù)級增長，最終百萬億元量級的房產(chǎn)物權(quán)與資金的使用權(quán)之間自由轉(zhuǎn)換，公平和效率得以實現(xiàn)。