淺議抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

焦秀玲

摘?要：抵押房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總量中占有比較大的一個(gè)項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)對抵押房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的過程中有著非常大的責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是未來社會(huì)和市場催生的新興事物，評(píng)估結(jié)果在相關(guān)法律影響下具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估師如果在評(píng)估的過程中不夠認(rèn)真出現(xiàn)了差錯(cuò)，就會(huì)對業(yè)主造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)不光要承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估師還需要在評(píng)估過程中承擔(dān)相關(guān)的賠償責(zé)任。責(zé)任還需要進(jìn)一步的劃分，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任都有可能具備。而現(xiàn)階段的大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)盡管從宏觀角度上來看，對于改革工作已經(jīng)完成了大半，但是在微觀角度上仍舊存在比較嚴(yán)峻的問題，整個(gè)評(píng)估行業(yè)中存在各方面的一環(huán)，如果在這些問題當(dāng)中沒有相關(guān)的預(yù)防措施，對我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展是極為不利。對此，本文則從其中的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行議論探討。

關(guān)鍵詞：抵押房地產(chǎn);價(jià)格評(píng)估;評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)想要健康發(fā)展需要專業(yè)的評(píng)估人員不斷積累經(jīng)驗(yàn)，讓房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)的危機(jī)能盡快被解決。業(yè)主在委托評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)的過程中本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，大部分的評(píng)估機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)展市場，在很多工程剛剛竣工之后就開始接手評(píng)估工作。這種表現(xiàn)明顯就是缺乏自我保護(hù)意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也比較低。廣大群眾以及各個(gè)媒體對于這樣的問題是很重視的，都會(huì)報(bào)道相關(guān)工程估價(jià)案例。很多金融機(jī)構(gòu)都會(huì)做出一定的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但是評(píng)估行業(yè)這個(gè)重要的媒介對于本身存在的風(fēng)險(xiǎn)卻沒有進(jìn)行評(píng)估，金融行業(yè)沒有將評(píng)估行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估和預(yù)防也會(huì)影響自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

一、抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的具體含義

對于風(fēng)險(xiǎn)而言，在現(xiàn)階段中各行各業(yè)所存在的觀點(diǎn)并不一致，第一個(gè)觀點(diǎn)是美國的一位學(xué)者所提出來的，這位學(xué)者名叫威雷特，他認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)指的是對于一些人們都不愿意看到的事情，而這些事情存在發(fā)生的有不確定性。從他的觀點(diǎn)中我們可以得知，無論是哪種風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)存在的不確定性，而這個(gè)不確定性又代表著不可預(yù)測性;第二個(gè)觀點(diǎn)是日本的一位名叫武井勛的學(xué)者所提出來，他認(rèn)為，部分風(fēng)險(xiǎn)可以在特定的條件下所引發(fā)出來一系列損失的出現(xiàn);第三個(gè)觀點(diǎn)是由我國的幾位學(xué)者所提及到，他們認(rèn)為，因?yàn)橐恍╊A(yù)期結(jié)果往往在實(shí)際的演變中所出現(xiàn)的結(jié)果存在太多差距，導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，這個(gè)演變中存在著十分顯著的不確定性。綜合這三個(gè)觀點(diǎn)而言，可以將風(fēng)險(xiǎn)的基本概念與特點(diǎn)所概括出來，而其中最為一致的關(guān)鍵詞即不確定性，在研究中我們還發(fā)現(xiàn)，所謂不確定性，一般情況下還分為兩種，一種為客觀不確定性，它指的是實(shí)際演變的結(jié)果往往與預(yù)期的結(jié)果存在的差距，這個(gè)差距有時(shí)候可以利用某些工具來進(jìn)行衡量。而第二種即主觀不確定性，它指得是在面臨風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估之際，評(píng)估者本身應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)與知識(shí)水平、經(jīng)驗(yàn)情況都與該風(fēng)險(xiǎn)的演變和利益變化有著十分密切的聯(lián)系，而不同的人在面臨風(fēng)險(xiǎn)之際也會(huì)有著不同的評(píng)估行為。在抵押房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估工作當(dāng)中，其風(fēng)險(xiǎn)主要在于部分評(píng)估機(jī)構(gòu)或者相關(guān)評(píng)估人員，在對于房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估之際，出現(xiàn)某些違規(guī)行為，而這些行為與存在的客觀因素有著直接性的關(guān)系所在，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生失衡的狀況，不僅極大地影響著消費(fèi)者的合法權(quán)益，還使評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)人員構(gòu)成了刑事責(zé)任，無論是機(jī)構(gòu)聲譽(yù)還是個(gè)人職業(yè)生涯，都會(huì)受到嚴(yán)重影響。

二、抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的主要形式

在抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)所存在的主要形式當(dāng)中，其中的范圍往往十分廣泛，同時(shí)這些內(nèi)容也會(huì)十分復(fù)雜，但是總體歸納可以分為兩大類，第一類是外界的風(fēng)險(xiǎn)，外界風(fēng)險(xiǎn)存在顯然的不可控性，同時(shí)很容易對評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，外界風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)估者自身的客觀原因沒有直接性的關(guān)系，反而是受到了外部環(huán)境的影響，這與評(píng)估者所在評(píng)估機(jī)構(gòu)單位的經(jīng)濟(jì)條件，規(guī)模大小以及經(jīng)濟(jì)前景等方面對評(píng)估結(jié)果期望值的影響。第二種風(fēng)險(xiǎn)即是機(jī)構(gòu)本身的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)本身的實(shí)力以及工作人員的質(zhì)量好壞決定的，評(píng)估人員自身的專業(yè)素質(zhì)以及工作經(jīng)驗(yàn)如果不到位就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)差錯(cuò)從而引起法律糾紛[1]。

如果將抵押房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的分類，則可以分為以下四類。第一類就是外界風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響著整個(gè)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，即使評(píng)估機(jī)構(gòu)，也無法完全避免這些風(fēng)險(xiǎn)。從一些案例中可以看到，這些風(fēng)險(xiǎn)所出現(xiàn)的原因在于評(píng)估委托方在提供的法律文件當(dāng)中存在部分不準(zhǔn)確的問題，并且真假難辨，也有部分原因在于委托方故意開展商業(yè)欺詐行為，導(dǎo)致在其中不僅提供的證據(jù)與事實(shí)嚴(yán)重不符，同時(shí)還故意設(shè)置了一些商業(yè)陷阱;另外還有在地方的經(jīng)濟(jì)問題上導(dǎo)致所出現(xiàn)的不可控制因素，這樣一來所產(chǎn)生的法律訴訟自然不可避免[2]。這些表現(xiàn)都有可能對評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生巨大影響，影響評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的聲譽(yù)。

第二類風(fēng)險(xiǎn)就是評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)主要是因?yàn)樵u(píng)估人員的工作素養(yǎng)不夠，對專業(yè)的操作流程不夠了解，從而使被委托方?jīng)]有辦法對房地產(chǎn)開展規(guī)范的鑒定工作，同時(shí)其中所收集的資料也存在過多的不充分問題，尤其是在一些證據(jù)中，十分草率且雜亂無章，在計(jì)算當(dāng)中存在嚴(yán)重的粗心大意現(xiàn)象，對于一些必要的操作步驟更是直接省略掉，嚴(yán)重有違評(píng)估審核程度的規(guī)范性要求。這些表現(xiàn)人為痕跡比較明顯，評(píng)估機(jī)構(gòu)更容易承擔(dān)法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)以及聲譽(yù)受損風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略與責(zé)任落實(shí)

首先，必須要能夠?qū)⒃u(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的預(yù)測，確保評(píng)估業(yè)務(wù)流程的承接規(guī)范性與安全性，尤其對于外界風(fēng)險(xiǎn)而言，必須要確保評(píng)估信息在搜集與管理處于絕對規(guī)范安全的處境， 同時(shí)被委托方與評(píng)估機(jī)構(gòu)必須要對于整個(gè)項(xiàng)目以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度進(jìn)行對待，確保業(yè)務(wù)過程中的資料準(zhǔn)確性與真實(shí)性。從原則上來看，被委托方必須要嚴(yán)格避免同意企業(yè)的委托，如果不得已而接受，要與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系，確保貸款抵押事宜的真實(shí)有效，如果真出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，只能會(huì)落實(shí)到業(yè)務(wù)的承接人與信息搜集人員。

其次則是要加強(qiáng)評(píng)估程序規(guī)范性，尤其是在價(jià)值方面要以合理的估計(jì)方案進(jìn)行估算。而在一些評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，要防止出現(xiàn)評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)，必須要不斷加強(qiáng)相關(guān)人員的工作責(zé)任落實(shí)，確保評(píng)估結(jié)果的復(fù)核程度以及對評(píng)估人員進(jìn)行崗位責(zé)任制落實(shí)，綜合管理控制才能強(qiáng)化總評(píng)估師的復(fù)核水平，從而制定出抵押房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估時(shí)運(yùn)用的語言以及對價(jià)格的定義等方面都要控制在合理范圍內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，只能由部門經(jīng)理所承擔(dān)。

最后就是要不斷加強(qiáng)評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)及法律意識(shí)。對于職業(yè)道德的風(fēng)險(xiǎn)防范對策是確保以評(píng)估行業(yè)的職業(yè)道德操守嚴(yán)格要求每一位評(píng)估人員，同時(shí)要在其中及時(shí)地增強(qiáng)他們的法制觀念與責(zé)任意識(shí)，如此才能夠充分避免影響機(jī)構(gòu)聲譽(yù)以及經(jīng)濟(jì)利益的事件出現(xiàn)。評(píng)估工作人員要進(jìn)行法律知識(shí)普及，對評(píng)估錯(cuò)誤出現(xiàn)的法律責(zé)任和后果要有充分的了解，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以對責(zé)任人進(jìn)行處分和罰款，吊銷其評(píng)估資格甚至移交司法部門處理。

四、結(jié)語

對于各類風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)的主要考核部門是行政事務(wù)部，這對于評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員的要求都是比較高的，加強(qiáng)外部約束的過程中內(nèi)部也不能松懈，針對問題要提出更加科學(xué)化的措施進(jìn)行解決。評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部約束力度一定要加強(qiáng)，通過行業(yè)評(píng)級(jí)等手段激發(fā)評(píng)估人員的相關(guān)責(zé)任意識(shí)才能將抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低到安全范圍。評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益和多方利益都是掛鉤的，將抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低，可以保證被委托人以及評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的經(jīng)濟(jì)利益和聲譽(yù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐正輝.抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（3）.

[2]王經(jīng)領(lǐng).抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].人力資源管理，2017（6）：433-434.5F797217-7FE6-462A-96F1-FEAAB7963A93