試論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

鄭開峰

摘?要：隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，加之人們消費(fèi)水平不斷提升，客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展氛圍，成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注要點(diǎn)問題之一，本文通過分析營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，以期推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;影響

營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對(duì)于社會(huì)發(fā)展的各項(xiàng)工作而言，有著極為重要的促進(jìn)作用。在營改增政策后，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況得到了顯著的改變，尤其是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，切實(shí)做好成本控制與管理，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展。

一、營改增概述

營業(yè)稅改增值稅，簡(jiǎn)稱為“營改增”。其主要的作用是為了縮減企業(yè)重復(fù)納稅的流程，降低重復(fù)征稅的可能，推動(dòng)我國社會(huì)產(chǎn)生活動(dòng)的良性循環(huán)，最重要的目的是減少企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。2011年通過國務(wù)院的批準(zhǔn)的“營改增”試點(diǎn)方案，于2012年1月1日正式開始在上海的一些特定行業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)施，經(jīng)過逐年不斷的擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，2016年5月1日起，隨著我國全面鋪開“營改增”，因此，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)納入到此范圍內(nèi)。這種調(diào)整對(duì)房企有著劃時(shí)代的意義。它正面促進(jìn)房企對(duì)其土地開發(fā)等經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行改革，以更好地抓住發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇，同時(shí)也能夠做好迎接挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。所以，房企在執(zhí)行“營改增”的國家政策時(shí)，如何才能促成經(jīng)營活動(dòng)與本地實(shí)際情況相適應(yīng)，推動(dòng)自身財(cái)務(wù)管理的進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，具有特別重要的意義。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）提升償債與盈利能力

改變稅收模式對(duì)于企業(yè)而言，如同推倒多米諾骨牌陣的第一枚，其后將是整個(gè)陣列的依次傾倒。稅負(fù)改變會(huì)影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與管理的每個(gè)方面，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身的舉措。比如企業(yè)利潤，營改增首先取消了雙稅制模式下的價(jià)內(nèi)稅，也就是營業(yè)稅，直接降低了稅負(fù)及相關(guān)的累加計(jì)稅金額數(shù)量;其次，由于企業(yè)購買行為而產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅可以在計(jì)稅過程中加以抵扣，企業(yè)營業(yè)成本會(huì)因之減少。雖然企業(yè)因銷售行為產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅需要從銷售款項(xiàng)中進(jìn)行扣除，但由于前兩個(gè)項(xiàng)目金額的大幅度降低，此消彼漲之下，企業(yè)利潤便能有不少增長(zhǎng)。如此便能提高企業(yè)盈利能力。又如企業(yè)債務(wù)，在購買行為中產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅沖抵稅負(fù)之后，直接影響到了營業(yè)成本降低，由此產(chǎn)生的連帶影響則是固定資產(chǎn)相應(yīng)減少、庫存成本降低、存貨占用資金數(shù)額減少、合計(jì)影響到流動(dòng)資產(chǎn)相應(yīng)減少。由此，價(jià)外稅便顯著低于價(jià)內(nèi)稅金額，稅負(fù)總金額降低，合計(jì)影響到的就是企業(yè)流動(dòng)負(fù)債金額減少。與此同時(shí)，企業(yè)利潤又相應(yīng)增加，因而影響到所有者權(quán)益增長(zhǎng)。在此綜合影響下，企業(yè)負(fù)債總額便隨之下降，則償債能力必然有所上升。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

施工環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，在施工過程中施工中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的構(gòu)成要素。在營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本卻并沒有獲得稅收優(yōu)惠，主要原因在于建筑施工階段，成本主要是原材料采購或者是勞務(wù)花費(fèi)等，而且大部分原材料來自于小作坊與私營企業(yè)，這些企業(yè)并不具備開具增值稅發(fā)票的能力，因此在此類情況下，營改增政策中的征收增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)則是加大了稅收負(fù)擔(dān)，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)抵扣，并且部分成本變高，面臨著巨大的稅負(fù)壓力，因而房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況以及營改增政策需求，有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整和完善，才能夠循序漸進(jìn)的提高社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

（三）營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的周期，在此期間房地產(chǎn)企業(yè)最常用的營銷模式就是預(yù)先銷售，通過預(yù)售的方式獲得收入并繳納稅款。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑成本以及各種財(cái)務(wù)成本都與工期有著密切的聯(lián)系，工期越長(zhǎng)，企業(yè)耗費(fèi)的成本就越大，并且還會(huì)不斷增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備足夠的資金以墊付增值稅銷項(xiàng)稅，這就造成大量的流動(dòng)資金滯留，無法發(fā)揮更大的效用。這些墊付的銷項(xiàng)稅需要等到年度結(jié)束，在核算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅以后才能進(jìn)行抵扣。由于大量的資金被占用，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的后續(xù)施工過程中出現(xiàn)資金不足的情況，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)作。

（四）稅務(wù)方面的影響

在營改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)5%營業(yè)稅率被11%增值稅取代，雖然稅率上有所提升，但房地產(chǎn)企業(yè)可以從上游獲取可以抵扣增值稅的發(fā)票，達(dá)到減輕賦稅，規(guī)避征繳重復(fù)稅目的，例如某房地產(chǎn)企業(yè)收入為2000萬元，其中1000萬元為銷售成本，按照17%計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)在繳納營業(yè)稅時(shí)需繳納約100萬元稅費(fèi)，在推行營改增后企業(yè)繳稅額度降至53萬元左右，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)賦稅。房地產(chǎn)在運(yùn)營進(jìn)程中與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系較為緊密，如建材行業(yè)等，在操作營改增時(shí)容易出現(xiàn)無法抵扣現(xiàn)象，例如房地產(chǎn)企業(yè)在小規(guī)模繳納個(gè)稅企業(yè)購買建材，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)受上游建筑行業(yè)營改增后成本轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)影響，建材采辦費(fèi)用可能會(huì)增加，再如在建筑行業(yè)中人工成本占比較大無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，加大建筑企業(yè)稅負(fù)壓力，間接影響房地產(chǎn)企業(yè)收益。雖然營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以帶來積極影響，但在實(shí)際操作中卻會(huì)帶來一定負(fù)面影響。

三、以“營改增”提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的途徑

（一）不斷提升稅負(fù)規(guī)劃水平

稅率改革涉及的不僅是宏觀層面戰(zhàn)略規(guī)劃的變革，同樣會(huì)影響微觀層面具體企業(yè)內(nèi)部稅負(fù)規(guī)劃的優(yōu)化。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雙稅并行階段對(duì)稅負(fù)規(guī)劃或許可以相對(duì)隨意，但營改增后，落后的稅負(fù)規(guī)劃水平已經(jīng)制約了企業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展，必須不斷有所提升才能避免對(duì)稅改紅利的浪費(fèi)。比如，在選擇分包商時(shí)，小規(guī)模納稅人的身份很可能導(dǎo)致分包商不具備提供增值稅專用發(fā)票的資質(zhì)，或其能夠提供的增值稅專用進(jìn)項(xiàng)稅無法實(shí)現(xiàn)沖抵足夠的金額。又如，企業(yè)應(yīng)慎重選擇目標(biāo)納稅人，尤其是關(guān)注對(duì)方是否足以實(shí)現(xiàn)營改增稅金改紅利最大人的問題等。

（二）樹立營改增意識(shí)

營改增作為稅控工具之一，跟隨新時(shí)代稅務(wù)管理工作發(fā)展需求不斷變革，例如將“互聯(lián)網(wǎng)+”與營改增融合在一起，形成“互聯(lián)網(wǎng)+”電子底賬體系，在該體系加持下房地產(chǎn)企業(yè)需樹立營改增意識(shí)，秉持與時(shí)俱進(jìn)理念不斷優(yōu)化營改增推行模式，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際需求進(jìn)行創(chuàng)新，例如以網(wǎng)絡(luò)為依托建立財(cái)務(wù)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)迅速整合有關(guān)營改增的數(shù)據(jù)創(chuàng)造便利條件，通過財(cái)會(huì)分析明晰營改增之于企業(yè)發(fā)展積極影響，以此為由調(diào)整發(fā)展決策，助力房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

四、結(jié)語

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)稅收法制化進(jìn)程不斷加快，改革力度也日益深化，為謀求企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，納稅人應(yīng)進(jìn)一步提升稅收籌劃意識(shí)，確保各項(xiàng)稅收籌劃方案符合國家相關(guān)稅法規(guī)定，同時(shí)實(shí)現(xiàn)效益最大化;稅務(wù)部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的積極引導(dǎo)，保證稅收政策宣傳的及時(shí)性和廣泛性，以及政策解讀的準(zhǔn)確性;企業(yè)稅務(wù)管理人員應(yīng)時(shí)刻保持學(xué)習(xí)心態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)稅收籌劃存在問題和不足，就要進(jìn)行調(diào)整，通過稅收籌劃提升企業(yè)的經(jīng)營效益，促進(jìn)企業(yè)的更好更快發(fā)展。

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