淺談新形勢下不動產(chǎn)測繪技術(shù)與管理

薛愛國

摘?要：不動產(chǎn)測繪是明確及判斷不動產(chǎn)權(quán)屬的前期工作，它為不動產(chǎn)權(quán)屬提供基礎(chǔ)信息。在新形勢下，若想實現(xiàn)測繪市場的可持續(xù)發(fā)展，必須做好不動產(chǎn)測繪管理工作。本文從不動產(chǎn)測繪面臨的問題出發(fā)，對不動產(chǎn)測繪技術(shù)及管理進(jìn)行具體研究。

關(guān)鍵詞：新形勢;不動產(chǎn)測繪;技術(shù);管理

不動產(chǎn)測繪工作是為了全面掌握我國土地資源利用的數(shù)據(jù)，分析土地資源利用效率而展開的工作。它主要包括：對房屋占地面積、房屋面積、集體用地面積等進(jìn)行測量、記錄和整理儲存。不動產(chǎn)測繪能夠有效地保護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，進(jìn)一步推動社會民生的和諧發(fā)展，促進(jìn)國家發(fā)展的腳步。另外，測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性將對政府不動產(chǎn)登記的公信力及影響力產(chǎn)生直接的影響。所以，政府相關(guān)部門對不動產(chǎn)測繪及登記工作給予了相當(dāng)高的重視。

一、不動產(chǎn)測繪面臨的問題

（一）難以制定不動產(chǎn)測繪統(tǒng)一的單元劃分標(biāo)準(zhǔn)

在不動產(chǎn)登記測繪過程中，形成相對統(tǒng)一的不動產(chǎn)測繪單元劃分標(biāo)準(zhǔn)對于相關(guān)部門而言是具有極高難度的。首先，不動產(chǎn)測繪涉及多個管理部門，而不同的部門所設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。例如，林業(yè)部門和國土部門基于各自的權(quán)利義務(wù)對林地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，使得同一塊地可能出現(xiàn)兩個不同執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況。再者，隨著人們對土地資源的進(jìn)一步開發(fā)和利用，土地的各項權(quán)利逐漸發(fā)展到空中、地表和地下的三維系統(tǒng)，在很大程度上增添了不動產(chǎn)測繪具體工作所屬部門劃分的難度。

（二）難以制定不動產(chǎn)測繪統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在我國，不動產(chǎn)測繪有著較長的歷史和較豐碩的成果，而國家各部門分割式的管理使各類不動產(chǎn)測繪成果在對象范圍界定、準(zhǔn)確度要求、成果標(biāo)準(zhǔn)化和信息化等方面存在著一定的差距。同時，大部分的不動產(chǎn)測繪在國家和地方層面都有著其特定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，而不動產(chǎn)測繪的標(biāo)準(zhǔn)既需要考慮過去測繪成果的可轉(zhuǎn)化性，又必須便于相關(guān)工作人員進(jìn)行統(tǒng)一登記，因此，國家相應(yīng)部門在制定不動產(chǎn)測繪統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)時往往面臨極大的困難。

（三）難以有效整合不動產(chǎn)測繪成果

不動產(chǎn)測繪成果的整合主要是指不動產(chǎn)登記測繪成果的整合，是從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求出發(fā)，對需要登記的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合，盡可能地將林木、草地等各種資源的權(quán)屬劃分清晰。在此過程中，主要有以下幾個難題：首先，相關(guān)部門分管各自的測繪成果，將這部分測繪成果進(jìn)行處理和整合需要大量的人力物力等資源。其次，各部門的測繪成果所采用的測繪標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，使得不動產(chǎn)測繪成果的整合工作量大，并在一定程度上降低了其整合效率。最后，各類測繪成果時間較久，數(shù)據(jù)信息在收集保存等方面存在著一定的問題，不利于整合工作人員理順各類測繪成果之間的關(guān)系。

二、新形勢下不動產(chǎn)測繪技術(shù)優(yōu)化

（一）關(guān)鍵技術(shù)。

對不動產(chǎn)測繪技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化，需要著重考慮不動產(chǎn)測繪相關(guān)的關(guān)鍵技術(shù)，包括不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)內(nèi)容與指標(biāo)、支撐不動產(chǎn)測繪的相關(guān)技術(shù)和不動產(chǎn)測繪成果有關(guān)平臺的建設(shè)等，而不動產(chǎn)測繪技術(shù)框架大致如圖1所示。在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)內(nèi)容和指標(biāo)方面，國家相關(guān)部門可著力構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類體制和數(shù)據(jù)表達(dá)模式，從而有效統(tǒng)一不動產(chǎn)登記管理制度，使得土地、房屋、草原等相關(guān)管理部門之間能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)信息的共享和兼容。在統(tǒng)一數(shù)據(jù)體系時，相關(guān)管理部門可從要素分類、屬性與編碼分類、指標(biāo)分類和表達(dá)方式分類等四個方面為不動產(chǎn)測繪、數(shù)據(jù)表達(dá)與整合做出一定的貢獻(xiàn)。

（二）支撐技術(shù)

我國2008年以前不動產(chǎn)測繪成果大多是基于1980西安坐標(biāo)系或者其他各省市地方坐標(biāo)系的數(shù)據(jù)，而2008年以后，我國采用2000國家大地坐標(biāo)系（CGCS2000坐標(biāo)系）作為不動產(chǎn)測繪統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)，而兩部分測繪成果往往由于坐標(biāo)系的不同而無法進(jìn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記處理或其它信息整合。因此，有關(guān)工作人員提出采用統(tǒng)一的空間轉(zhuǎn)換方法。為有效實現(xiàn)大范圍的數(shù)據(jù)共享，首先，需要確定不動產(chǎn)測繪成果的轉(zhuǎn)換范圍，將同一省市的不動產(chǎn)測繪成果進(jìn)行整體轉(zhuǎn)換還是分區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，其次，需要根據(jù)不動產(chǎn)所屬類別和當(dāng)?shù)貙嶋H情況選擇合適的轉(zhuǎn)換模型，盡可能地減小由于坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換而對不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)造成的精度損失。

三、新形勢下不動產(chǎn)的測繪管理

（一）不動產(chǎn)測繪報告內(nèi)容和測繪圖

首先，要明晰不動產(chǎn)測繪報告中包含的內(nèi)容，除去測繪項目以外，還包括房屋的位置坐標(biāo)、委托方等基礎(chǔ)信息，關(guān)于測繪內(nèi)容還應(yīng)包括測繪依據(jù)、類別及測繪說明。關(guān)于建筑內(nèi)容應(yīng)包括其結(jié)構(gòu)、宗地面積、地上/地下層數(shù)、各功能區(qū)面積。除此之外，還需包括部分圖表信息，主要有計算附圖、分戶面積明細(xì)表及共有面積分?jǐn)傆嬎惚?。以上信息都須在測繪報告中有具體表現(xiàn)。

不動產(chǎn)測繪圖共分為三種，分別是：分層分戶圖，大證圖、丘圖。

（二）將不動產(chǎn)的測繪市場建立起來

將業(yè)務(wù)管理工作依托給國有測繪協(xié)會及單位，在國家的幫扶下將測繪市場初步建立起來。當(dāng)不動產(chǎn)測繪市場初具雛形后，審核整理一批具有測繪資格能夠完成測繪工作的測繪單位，并將其信息在測繪服務(wù)大廳進(jìn)行公示。而對于測繪單位而言，在進(jìn)行測繪工作時，必須嚴(yán)格遵守相關(guān)資質(zhì)等級要求，不僅要妥善的進(jìn)行不動產(chǎn)測繪工作，并且對自己的測繪結(jié)果負(fù)責(zé)并做出保障。另外，最需注意的一點是不動產(chǎn)測繪項目不能由測繪單位擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)包。

（三）將書面的測繪合同簽訂下來

合同作為雙方合作順利進(jìn)行的有效保障，也是保證雙方利益不受侵犯的最有力武器。因此在開始進(jìn)行不動產(chǎn)測繪之前，委托人與受托人應(yīng)根據(jù)測繪項目簽訂具體的書面合同，明確雙方的權(quán)利與職責(zé)，為雙方的利益都帶來保障。在合同中應(yīng)根據(jù)雙方關(guān)心和容易產(chǎn)生糾紛的問題進(jìn)行明確的條例約定。對于不動產(chǎn)測繪項目而言，雙方關(guān)心的問題無疑是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項目的基本情況、發(fā)生爭議時如何解決、項目結(jié)果驗收的標(biāo)準(zhǔn)、項目完成的期限。以上內(nèi)容都應(yīng)在合同中進(jìn)行具體的規(guī)定。當(dāng)書面合同簽約完成后，受托人必須在三天內(nèi)將合同上報給國有單位進(jìn)行備案，從而保證合同的有效性。

（四）將測繪成果的信息管理系統(tǒng)建立起來

當(dāng)委托方完成不動產(chǎn)測繪后，對測繪結(jié)果委托方應(yīng)進(jìn)行簽字并加蓋專用章。這一過程是未完成權(quán)屬登記，從而代表著這一測繪結(jié)果可以使用。在測繪結(jié)果得到確定后，應(yīng)對測繪成果進(jìn)行信息化管理。測繪單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將測繪成果上傳至管理信息系統(tǒng)平臺。同時這一平臺不僅包括測繪成果，還用在其中上傳發(fā)布相關(guān)測繪信息。

（五）對持證上崗制度進(jìn)行實施

為保證測繪人員的專業(yè)性，應(yīng)對其進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并且制定持證上崗制度。而這也要求測繪人員的資格認(rèn)證制度不斷完善，確保相關(guān)工作人員必須獲取上崗證后才可從事相關(guān)測繪工作。

（六）要按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

若想保證市場的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，在市場中，企業(yè)形成良性競爭，就必須明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，為實現(xiàn)對不動產(chǎn)測繪行業(yè)的有效管理必須對當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)的測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。各個地區(qū)在參考測繪收費(fèi)定額的基礎(chǔ)上，根據(jù)地區(qū)具體情況，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)代指收費(fèi)的最低指導(dǎo)價以及最高價，如此可減少測繪機(jī)構(gòu)之間因價格問題出現(xiàn)糾紛。

（七）將人員以及機(jī)構(gòu)的信用信息管理系統(tǒng)建立起來

那對測繪人員及機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的管理，保證其測繪成果的質(zhì)量，可以建立信用信息管理系統(tǒng)。在這一系統(tǒng)中包含測繪人員的信息及機(jī)構(gòu)的信息，并在其信息中納入其測繪業(yè)務(wù)，具體記錄其測繪成果的質(zhì)量。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)測繪關(guān)系到社會民生問題，從而受到國家相關(guān)部門的重視。提高不動產(chǎn)測繪的專業(yè)技術(shù)及管理水平，能夠為國家及人民的利益提供最基礎(chǔ)的保障。

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