試析新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

張鵬

摘要：我國正在經(jīng)歷著城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的階段，更多的人口都向著城鎮(zhèn)及城市集中，因此對(duì)于城市住房提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程而得到了快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了龐大的利潤。但是正是因?yàn)檫@種原因?qū)е缕髽I(yè)對(duì)自身的管理放松警惕，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到寒冬期之后就無法擺脫利潤嚴(yán)重下滑的現(xiàn)象，從而也在很大程度上威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展。所以說，提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，提高企業(yè)的綜合實(shí)力及經(jīng)濟(jì)效益是非常必要的。本文主要分析探討了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制情況，以供參閱。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);企業(yè)成本

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要作用，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、改善人民居住和生活條件、增加國家財(cái)政收入等方面貢獻(xiàn)極大。近幾年來，為了規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家開始著力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力。如何在當(dāng)前不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開展市場競爭，謀求良好經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)注的一個(gè)迫切問題。成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無疑成為企業(yè)降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益、保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必由之路。

1房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。它具有如下特征：（1）資金密集。因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。（2）管理密集。房地產(chǎn)的開發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來用于自己的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會(huì)資源包括項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃代理公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。（3）生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)投資評(píng)估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過程控制。（4）投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場競爭中，當(dāng)他們?cè)谖粗Y(jié)果中尋求利益的時(shí)，會(huì)受到市場和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測預(yù)控和規(guī)避。

2新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指針對(duì)產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)，提高資本增值效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化信息科學(xué)的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計(jì)量和多樣化手段，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過程，并對(duì)資本運(yùn)動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實(shí)際成本被限制在規(guī)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略概念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點(diǎn)

（1）缺乏完善的成本管理系統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了適合本企業(yè)的成本管理制度，但部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平較低，還未能建立行之有效的成本管理體系，仍處在事后的成本核算和成本數(shù)據(jù)分析階段，沒有全過程成本管理的理念，未能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期成本計(jì)劃、過程成本管控、項(xiàng)目后評(píng)估等工作，尚未實(shí)現(xiàn)通過管理達(dá)到降本增效的目的。（2）缺乏行之有效的成本策劃體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本涉及各個(gè)階段，貫穿多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及多種成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制僅僅局限于建設(shè)、融資等環(huán)節(jié)，而忽視了項(xiàng)目成本策劃的重要性，導(dǎo)致好鋼沒用在刀刃上;有些在開發(fā)過程中忽視了動(dòng)態(tài)監(jiān)控，導(dǎo)致大量的無效成本支出，且未能及時(shí)的反映出成本的變動(dòng)，以致決策依據(jù)不足或者失真，延誤了成本動(dòng)態(tài)調(diào)整時(shí)效，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本超支，利潤降低，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定的經(jīng)營目標(biāo)。（3）缺乏系統(tǒng)的資金管控體系。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、開發(fā)周期長、銷售回款慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控的加強(qiáng)，強(qiáng)化銷售回款的速度、加快資金周轉(zhuǎn)、減少財(cái)務(wù)成本的占用成為企業(yè)降本增效的一個(gè)重要手段，系統(tǒng)性的資金管控體系的建設(shè)顯得尤為重要。（4）全員積極參與成本管理的意識(shí)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理目前還存在著全員成本管理意識(shí)不強(qiáng)的情況，部分企業(yè)存在成本管理就僅僅是成本部人員的責(zé)任這種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，而當(dāng)成本管理與工程管理、開發(fā)進(jìn)度等產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，往往要求成本給開發(fā)進(jìn)度讓路的情況，導(dǎo)致成本失控。

4新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制措施

4.1更新成本控制觀念

成本控制理念在整體控制過程中有重要的作用，基于現(xiàn)有設(shè)計(jì)形式的重要性，在具體設(shè)計(jì)過程中必須結(jié)合發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)成本控制觀念進(jìn)行合理有效的控制。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的影響因素比較多，成本控制人員要以現(xiàn)有管理形式為出發(fā)點(diǎn)，在具體設(shè)計(jì)過程中對(duì)項(xiàng)目工程體系進(jìn)行合理有效的分析，強(qiáng)化預(yù)算和核算體系的應(yīng)用效果，重視經(jīng)營管理層面的設(shè)計(jì)形式，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)理念，進(jìn)而達(dá)到全局控制的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在初期設(shè)計(jì)過程中要以項(xiàng)目運(yùn)行形式為研究點(diǎn)，在竣工結(jié)算階段貫徹科學(xué)成本的形式，選擇科學(xué)有效的控制模式，進(jìn)而達(dá)到降低成本資金投入的目的。不同控制觀念起到不同的作用，在整體設(shè)計(jì)階段要按照固定的操作系對(duì)其進(jìn)行分析，最終達(dá)到降低經(jīng)濟(jì)效益的目的。

4.2培養(yǎng)具有較強(qiáng)市場反映能力的管理人才

市場是不斷變化的，尤其在我國的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場的變化不單單是一種市場作用的結(jié)果，更多可能是政策的變化引起的，這就需要有較強(qiáng)市場嗅覺和政策嗅覺的人員來進(jìn)行跟蹤和預(yù)測。在獲得了房地產(chǎn)市場信息之后，如何的對(duì)信息進(jìn)行處理也是關(guān)系到最終結(jié)果，因此需要有專門的人員對(duì)信息進(jìn)行處理，并且要有豐富的社會(huì)資源來對(duì)相應(yīng)的結(jié)果進(jìn)行處理，尤其是在政策調(diào)整的間隙，很多政策是有調(diào)整余地的，如果能夠運(yùn)用合理，最后的結(jié)果就會(huì)對(duì)企業(yè)有利。因此在房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備，這種人員的儲(chǔ)備和培養(yǎng)可以不斷的節(jié)約成本，同時(shí)可以在重要階段幫助企業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3投資決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策是對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，對(duì)不同方案進(jìn)行比較評(píng)價(jià)，最終選擇某一方案的過程。這一環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要對(duì)所取得的地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上著重對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)對(duì)策等成本控制內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的分析和判斷，采取相關(guān)的具體措施，如工程、預(yù)算部門應(yīng)配合前期策劃部門等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需籌劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做出正確的投資決策服務(wù)。另外，企業(yè)前期規(guī)劃部門還要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益。

4.4設(shè)計(jì)階段控制

設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)費(fèi)用中所占的比例較少。但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)卻能決定項(xiàng)目后期建設(shè)的成本，工程如何施工、材料設(shè)備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設(shè)計(jì)階段的控制。因此，企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的控制。企業(yè)可通過招標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司，選擇性價(jià)比較高的設(shè)計(jì)方案。企業(yè)也可以通過限額設(shè)計(jì)法在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本的控制。此外，關(guān)于設(shè)計(jì)除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更一直都是影響成本變化的最大因素。設(shè)計(jì)變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉促間而設(shè)計(jì)出的變更圖紙存在著設(shè)計(jì)粗糙、無法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問題，會(huì)引發(fā)一系列造價(jià)增加，在項(xiàng)目進(jìn)行中一定要避免這一點(diǎn)。

4.5加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)階段的成本控制

在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極參與其中，具體工作任務(wù)不僅僅是簡單的財(cái)務(wù)核算，還可以是進(jìn)行全過程監(jiān)督，監(jiān)督工程工作流程是否嚴(yán)格按照順序完成，預(yù)防作弊。首先，財(cái)務(wù)部門應(yīng)監(jiān)督招標(biāo)部門在選擇投標(biāo)單位過程中作到公平、公正、合理，擇優(yōu)入選，監(jiān)督監(jiān)理方、供材商、承建商的名冊(cè)及資料庫是否完整，監(jiān)督招投標(biāo)工作小組是否嚴(yán)格按照規(guī)定步驟對(duì)3家以上參與招標(biāo)審查的投標(biāo)單位進(jìn)行篩選。其次，規(guī)范招標(biāo)文件，無論是哪種類型的合同，其招投標(biāo)書內(nèi)容均應(yīng)包含工程工期、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的規(guī)范式格式化條款。最后，加強(qiáng)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的管理工作，工程部門、造價(jià)部門應(yīng)仔細(xì)閱讀審核投標(biāo)文件，充分預(yù)測、分析及評(píng)價(jià)工程造價(jià)因素。財(cái)務(wù)部門應(yīng)全過程監(jiān)督招投標(biāo)部門的工作。

4.6施工中的控制對(duì)策

首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場的需求和市場定位來確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。

4.7加強(qiáng)結(jié)算階段的成本控制

在竣工決算階段，財(cái)務(wù)部門應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，結(jié)算審計(jì)必須按相對(duì)固定的步驟進(jìn)行。第二，工程結(jié)算文件必須保證完整性。第三，甲方提供的資料文件是否齊全，相關(guān)人員的簽字完成情況，以及如果出現(xiàn)材料問題如何處理等。第四，施工單位的發(fā)票是否真實(shí)可信，沒有遺漏和重復(fù)。第五，工程結(jié)算中會(huì)涉及到的稅收必須符合真實(shí)情況。第六，工程結(jié)算過程中出現(xiàn)的罰款必須結(jié)清。第七，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與開發(fā)商業(yè)務(wù)部門、施工方、供貨方的付款情況經(jīng)對(duì)比無顯著差異。第八，質(zhì)保金是否留足。第九，財(cái)務(wù)人員在結(jié)算過程中堅(jiān)持以上原則，以發(fā)票的完整真實(shí)性為主要的依據(jù)。

4.8科學(xué)運(yùn)用科學(xué)信息化管理系統(tǒng)，對(duì)成本進(jìn)行合理評(píng)估管理

在信息化模式高速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在行業(yè)內(nèi)得到廣泛應(yīng)用，信息管理系統(tǒng)的使用有效解決了企業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題，使房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率有了明顯提高，一些信息相對(duì)滯后，規(guī)范能力和執(zhí)行能力差等缺點(diǎn)得到有效解決。在具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)與軟件公司取得聯(lián)系，將IT軟件引用到公司管理內(nèi)部，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)情況下，有效保證企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定和健康管理。具體應(yīng)用過程，房地產(chǎn)管理軟件要充分與企業(yè)內(nèi)部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統(tǒng)軟件需要和企業(yè)內(nèi)部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產(chǎn)管理對(duì)企業(yè)工作的不同工作環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)，財(cái)務(wù)人員通過軟件操作，能夠有效的達(dá)到各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)工作，形成一個(gè)全員參與的系統(tǒng)，為了企業(yè)更方便進(jìn)行管理，軟件系統(tǒng)必須要貼合工作實(shí)際，在系統(tǒng)引入到實(shí)際工作中后，必須要在企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)格推廣，真正在實(shí)際管理工作中發(fā)揮作用，避免一些系統(tǒng)外的成本管理事項(xiàng)，將企業(yè)所有的成本管理信息都納入到管理信息系統(tǒng)中，在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)的動(dòng)態(tài)管控機(jī)制。

5結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工程，需要整個(gè)企業(yè)的每個(gè)人員，通過共同的協(xié)作才能夠完成，并不是一個(gè)人、一個(gè)部門或者是企業(yè)管理者的任務(wù)，因此，首要任務(wù)是企業(yè)的管理者帶頭樹立成本管理的觀念，提高對(duì)于成本控制的認(rèn)識(shí)，并且能夠帶動(dòng)全體員工提升成本控制的管理意識(shí)，落實(shí)成本管理責(zé)任制，合理的規(guī)劃人員的分配和支出的配比，減少項(xiàng)目沒有必要的消費(fèi)，爭取更大的經(jīng)濟(jì)效益，降低工程成本，提升整個(gè)企業(yè)的成本控制水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]晏華.淺談新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].會(huì)計(jì)師.2018（03）.

[2]段士崇.新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析[J].居舍.2018（05）.

（作者單位：中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）