目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用研究

朱曉云

[摘 要] 項(xiàng)目成本在房地產(chǎn)開發(fā)流程中占據(jù)著重要地位，在市場競爭中也同樣具有顯著意義。在微利時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略的意義，受某些綜合環(huán)境的影響，會(huì)比項(xiàng)目或企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張更重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本占據(jù)總成本的比例較大，通常情況下會(huì)高達(dá)90%，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作極其重要。如何結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本管理，推行并完善目標(biāo)成本法，有針對(duì)性地提出相應(yīng)對(duì)策，從而提升企業(yè)核心競爭力成為當(dāng)前亟須關(guān)注的問題。

[關(guān)鍵詞] 目標(biāo)成本法 房地產(chǎn) 成本管理 應(yīng)用探究

中圖分類號(hào)：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著巨大的競爭。我國大部分房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)想要快速發(fā)展，必須建立科學(xué)、合理的成本方案才能贏得市場。本文主要介紹目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用，以期對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)有所助益。

一、目標(biāo)成本法概述

目標(biāo)成本法是指企業(yè)在新產(chǎn)品的開發(fā)過程中，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)需要達(dá)到的成本目標(biāo)數(shù)值。目標(biāo)成本就是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的成本數(shù)值，采用以市場為中心對(duì)成本進(jìn)行管理，使企業(yè)可以有效地進(jìn)行成本管理控制工作。目標(biāo)成本法為企業(yè)提供了大量有效的信息，優(yōu)化了企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，能夠促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展。同時(shí)，目標(biāo)成本法對(duì)企業(yè)來說是一項(xiàng)技術(shù)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展與市場相結(jié)合，將企業(yè)計(jì)劃利潤轉(zhuǎn)化為企業(yè)目標(biāo)成本，使企業(yè)成本的確定更加市場化。

二、目標(biāo)成本原則

（一）目標(biāo)成本核算對(duì)象

目標(biāo)成本核算對(duì)象應(yīng)該按照可售原則進(jìn)行劃分。在房地產(chǎn)各項(xiàng)目中，按照是否可銷售確定目標(biāo)成本核算對(duì)象，房地產(chǎn)可售產(chǎn)品作為目標(biāo)成本的編制對(duì)象，也應(yīng)該計(jì)入企業(yè)成本開發(fā)的項(xiàng)目中。不可售產(chǎn)品則不計(jì)入目標(biāo)成本的編制對(duì)象，分?jǐn)偟娇墒郛a(chǎn)品的成本中。

（二）目標(biāo)成本事前控制

目標(biāo)成本作為企業(yè)運(yùn)行的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購、項(xiàng)目建設(shè)和商品銷售等實(shí)施過程進(jìn)行控制。在項(xiàng)目開發(fā)之前，先建立一個(gè)成本目標(biāo)管理系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行事前控制。成本管理在項(xiàng)目開發(fā)中注重事前控制，對(duì)項(xiàng)目以后將產(chǎn)生的成本進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起到引導(dǎo)作用。

（三）目標(biāo)成本法整體管理原則

目標(biāo)成本作為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，貫穿于項(xiàng)目的始終。因此，在項(xiàng)目開發(fā)的各過程中，要發(fā)揮好動(dòng)態(tài)管理作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本存在的錯(cuò)誤，及時(shí)糾正，保證建設(shè)項(xiàng)目成本在目標(biāo)成本的制訂范圍之內(nèi)。

三、目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用探究

（一）總成本預(yù)測

通過各種市場調(diào)查，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)分析，在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之前對(duì)企業(yè)目標(biāo)總成本進(jìn)行預(yù)測。在企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)投資時(shí)要考慮周全，對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行基本預(yù)測。在預(yù)測總成本的同時(shí)，也要對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)建立初步模型，制訂一個(gè)全面、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，注重選擇性價(jià)比高的施工方，認(rèn)真對(duì)待合作項(xiàng)目，對(duì)成本控制要進(jìn)行適時(shí)溝通協(xié)調(diào)，取得一致意見，保證施工過程運(yùn)行良好。在施工過程中項(xiàng)目成本會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化，因此，還要對(duì)成本進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督、管理，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行[1]。

（二）逐級(jí)分解成本

預(yù)測完項(xiàng)目總成本之后，應(yīng)逐級(jí)分解。將該項(xiàng)目成本目標(biāo)分配到企業(yè)的各個(gè)生產(chǎn)部門中，使每個(gè)部門都可以了解該項(xiàng)目的成本目標(biāo)，員工在了解部門的目標(biāo)之后，會(huì)共同努力推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展。同時(shí)，分解目標(biāo)成本應(yīng)該注意在各個(gè)部門建立員工獎(jiǎng)懲制度，對(duì)積極上進(jìn)的員工進(jìn)行激勵(lì)，對(duì)犯錯(cuò)誤的員工進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。所有員工都應(yīng)該共同參與到項(xiàng)目的整個(gè)成本管理過程中，讓成本管理方法能夠深入每一個(gè)員工心中。唯有這樣，才能有效地提高員工的工作效率，促進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)。

（三）施工過程中的成本控制

對(duì)于企業(yè)來說，預(yù)測總成本和逐級(jí)分解成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。企業(yè)還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行過程中的成本進(jìn)行相應(yīng)控制，讓企業(yè)的目標(biāo)成本管理在實(shí)踐過程中能夠正常運(yùn)行。第一，在企業(yè)項(xiàng)目開展前期，應(yīng)該遵循以市場為中心，根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真分析和調(diào)查。在施工之前，應(yīng)該對(duì)土地的規(guī)模與各種配套設(shè)施進(jìn)行相應(yīng)的成本控制，為項(xiàng)目開發(fā)做好全面準(zhǔn)備。第二，在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中，成本會(huì)隨時(shí)間變化而變化，因此應(yīng)及時(shí)對(duì)施工過程中的建筑材料、安裝設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行一系列的成本計(jì)算。如果在施工過程中缺少建筑材料，應(yīng)該及時(shí)補(bǔ)上，要降低價(jià)格，降低項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的成本。第三，在項(xiàng)目結(jié)束階段，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本與當(dāng)初預(yù)測的目標(biāo)成本進(jìn)行相應(yīng)比較，找出存在差異的原因，為之后的預(yù)算成本打下基礎(chǔ)。此外，員工可以積累一定經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)施工完成之后，應(yīng)該確認(rèn)施工單位完成的施工內(nèi)容是否符合合同要求，對(duì)項(xiàng)目資金使用進(jìn)行核實(shí)，防止貪污現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中遇到的問題和解決措施

（一）不合理的目標(biāo)成本

在實(shí)際過程中，出現(xiàn)的目標(biāo)收入和目標(biāo)利潤預(yù)測存在的偏差，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)制定不合理的目標(biāo)成本，進(jìn)而使企業(yè)制訂的目標(biāo)成本出現(xiàn)瑕疵，成本管理工作人員陷入選擇困難境地，甚至造成工作人員判斷失誤。例如，在項(xiàng)目完工后，員工進(jìn)行差異分析時(shí)，如果企業(yè)項(xiàng)目成本目標(biāo)制訂過高，會(huì)出現(xiàn)表面上實(shí)際成本完成很好，但是事實(shí)上并非如此的情況，這樣的分析結(jié)果會(huì)使項(xiàng)目責(zé)任主體在執(zhí)行過程產(chǎn)生不合理的評(píng)價(jià)。

對(duì)于不合理的目標(biāo)成本，可采取以下措施予以解決：

（1）重新對(duì)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析、研判，注意對(duì)同類建筑產(chǎn)品市場價(jià)格進(jìn)行搜集、分析、對(duì)比。結(jié)合本企業(yè)建筑特點(diǎn)，充分考慮土地出讓價(jià)格、建安成本、建造費(fèi)用及合理利潤后預(yù)測目標(biāo)收入。

（2）在實(shí)際工作過程中，應(yīng)充分考慮顧客與企業(yè)實(shí)際狀況，將顧客需求與企業(yè)目標(biāo)一并考量。在滿足企業(yè)需要的情況下，確定合理的目標(biāo)利潤。

（3）在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范成本核算工作，對(duì)于發(fā)生的料、工、費(fèi)等支出做好記錄、登統(tǒng)工作，做到客觀、及時(shí)、準(zhǔn)確、全面，保持成本核算的一貫性、可比性、真實(shí)性和完整性。

（4）制訂動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本。目標(biāo)成本的制訂，應(yīng)結(jié)合外部環(huán)境及內(nèi)部經(jīng)營情況，以建設(shè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)展趨勢與變化因素，全面進(jìn)行成本預(yù)測，客觀、適時(shí)進(jìn)行調(diào)查，保證項(xiàng)目成本不致偏離正常經(jīng)營軌道。

（二）目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理力度不夠

目標(biāo)成本法在成本管理中管理力度不夠，主要是由于員工受到傳統(tǒng)成本管理方法的影響，對(duì)成本管理程序認(rèn)識(shí)不足。目標(biāo)成本法與傳統(tǒng)成本管理最主要的區(qū)別在于目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。傳統(tǒng)成本管理是日后進(jìn)行的成本計(jì)算，雖然目標(biāo)成本法在成本管理中注重對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，但是在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過程中存在對(duì)企業(yè)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理力度不強(qiáng)的現(xiàn)象。例如，在實(shí)際過程中，目標(biāo)成本管理存在不重視對(duì)過程中的比較分析，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差時(shí)，沒有及時(shí)加以解決。

目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理力度不夠，主要解決措施有：

（1）在實(shí)際工作過程中，加強(qiáng)員工對(duì)目標(biāo)成本法的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，了解并深刻認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本管理內(nèi)涵以及目標(biāo)成本管理的重要性，進(jìn)行相應(yīng)的技術(shù)學(xué)習(xí)指導(dǎo)。

（2）由成本管理工作人員制訂正確的目標(biāo)成本管理的程序與管理方法，在實(shí)際工作過程中，員工根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較、分析。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理的信息化建設(shè)，通過成本管理信息化建設(shè)不斷實(shí)現(xiàn)實(shí)際成本的計(jì)算與歸納。建立成本預(yù)警管理系統(tǒng)，及時(shí)解決問題，有效地控制企業(yè)項(xiàng)目成本。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)時(shí)代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身情況，完善企業(yè)內(nèi)部成本管理，以便獲取更多利潤。企業(yè)在實(shí)際的工作過程中，應(yīng)該不斷加快改革步伐，努力學(xué)習(xí)成本管理方法，提高企業(yè)目標(biāo)成本管理能力，提升企業(yè)競爭力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐東剛，韓晶.目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用[J].建筑知識(shí)，2017（14）：125- 126.