淺析房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理及對策

摘 要：世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷世界，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也受到了一定的影響。我國各行各業(yè)的出口產(chǎn)值都有所下降。其中包括我國房地產(chǎn)行業(yè)，在我國市場上占比較高。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下也一定程度上受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，金融風(fēng)險不斷增大。本文闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)的影響下的現(xiàn)狀，并提出具體可行的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 風(fēng)險分析 對策

前言

21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了很多財富奇跡，并且成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。美國虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的長期失衡導(dǎo)致了2008年的金融危機(jī)的爆發(fā)。因迅速蔓延到了歐洲甚至中國，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增速減緩。房地產(chǎn)作為一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，很容易受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。本文分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管理措施及對策，對其實房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

房地產(chǎn)金融，是指銀行在為房地產(chǎn)進(jìn)行一系列的資金等方面的金融服務(wù)活動，有一些不確定因素的影響而導(dǎo)致預(yù)期收益減少，小部分的介紹不會給市場造成影響，而大面積的金融損失則會造成市場的不穩(wěn)定性。金融風(fēng)險會影響實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融市場的波動會使得實體企業(yè)產(chǎn)品價格受到影響。實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過度失衡，會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)動蕩并且失去穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成因素

（一）社會環(huán)境發(fā)生變化

導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的原因有很多，從根本上來看，無非是市場環(huán)境的變化和經(jīng)濟(jì)體制的變化。

1、體制的變化

我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制形成和建立時間較短，基礎(chǔ)比較薄弱，法治領(lǐng)域并不健全和完善，很多領(lǐng)域缺乏規(guī)范性，這些因素都可能導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生金融風(fēng)險，現(xiàn)在，我國的許多經(jīng)濟(jì)制度還在發(fā)展過程中，并沒有完全成熟。比如說，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，投資制度等都在隨著我的國經(jīng)濟(jì)體制不斷的進(jìn)行改革，規(guī)劃和完備。不成熟的經(jīng)濟(jì)體制給金融行業(yè)，比如說銀行來說帶來了難以預(yù)測的風(fēng)險。這是金融行業(yè)面臨的最根本的，關(guān)鍵的不利影響。我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立剛剛起步，許多方面還不規(guī)范、不健全。比如，企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度、投資體制、金融體制等方面還處在轉(zhuǎn)軌過程中，有待深化和完善，這對銀行來講，面臨著許多重大的、難以預(yù)測的經(jīng)營風(fēng)險，這是銀行面臨的宏觀的、根本性的風(fēng)險。

2、市場的變化

我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立以來，市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，并且形成了自身所依存市場價值規(guī)律，他是在市場發(fā)展的過程中形成的符合市場發(fā)展的規(guī)律。房地產(chǎn)行業(yè)作為市場的一部分，必須要依據(jù)市場規(guī)律進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。我國當(dāng)前的市場競爭機(jī)制并不成熟，市場上的金融風(fēng)險性較大。作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須要對市場發(fā)展趨勢具有明辨性和前瞻性，做出符合市場規(guī)律的決策，才能防止金融風(fēng)險帶來的不利影響。房地產(chǎn)業(yè)這類資金密集型行業(yè)與金融業(yè)發(fā)展密切，房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩和極大程度上的導(dǎo)致金融風(fēng)險。我國的市場經(jīng)濟(jì)體系并不從成熟導(dǎo)致我國市場變化具有不確定性，這也給銀行發(fā)展和做出決策帶來了很大的難度。

3、價格的變化

房地產(chǎn)市場價格的波動，給房地產(chǎn)市場帶來了很多金融風(fēng)險上的不確定性。隨著市場通貨膨脹，人民幣購買力降低，商品成本真高。原材料成本的成果提高了企業(yè)生產(chǎn)成本，這使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低。除此之外，政策因素也是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降的一大原因。政府應(yīng)以民生為目的調(diào)整房地產(chǎn)價格，出臺多項政策來控制房價上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下降，一部分房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款，給金融業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

（二）自然災(zāi)害和突發(fā)事故

地震洪水等自然災(zāi)害和突發(fā)事故的發(fā)生，會使房地產(chǎn)行業(yè)遭受毀滅性打擊，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一旦遭受自然危險的損害，就會直接導(dǎo)致大量資金的損失，房地產(chǎn)行業(yè)由于損失無法向銀行歸還貸款，這些都會直接導(dǎo)致銀行遭受資金損失，大面積的就會導(dǎo)致銀行金融危機(jī)。還有一些突發(fā)事故導(dǎo)致債務(wù)人死亡或受傷，其無法償還債務(wù)，也會導(dǎo)致銀行經(jīng)濟(jì)的損失。

（三）經(jīng)營企業(yè)方面的原因

造成風(fēng)險關(guān)鍵的原因也包括企業(yè)自身經(jīng)營不善，尤其是所造成的風(fēng)險有很多種。比如：第一，企業(yè)沒有能力歸還所借貸款，或者根本無意愿償還貸款，企業(yè)自身虧損嚴(yán)重，一旦失去銀行貸款資金就會陷入倒閉狀態(tài)。第二，企業(yè)自身經(jīng)營不善，企業(yè)管理者經(jīng)營決策失誤或者是導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而影響到銀行。第三，企業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制的不成熟，導(dǎo)致內(nèi)部工作運(yùn)行失調(diào)，無法達(dá)到預(yù)期的產(chǎn)值和經(jīng)濟(jì)效益，最終形成無法償還銀行的局面。

（四）銀行方面的原因

銀行內(nèi)部原因給銀行造成損失的案例比比皆是，銀行自身的不足包括：一種近些年來我國的金融體制還在改革和發(fā)展階段，并不是完全成熟，因此會造成一定的錯誤在所難免。第二是缺乏規(guī)范的貸款評判機(jī)制和風(fēng)險預(yù)測性分析系統(tǒng)，這些都有可能對貸款人的主觀誤判而導(dǎo)致銀行的損失。第三，我國銀行的信貸管理項目沒有專業(yè)人員指導(dǎo)，自己探索導(dǎo)致貸款結(jié)構(gòu)不合理。第四是銀行缺乏完備的信息管理系統(tǒng)，銀行無法對貸款對象進(jìn)行了解和分析，不能準(zhǔn)確預(yù)估其是否具有償還貸款的能力。還有一些貸款項目，銀行沒有專門的項目可行性和評估系統(tǒng)管理，有科學(xué)的評判而錯誤貸款就會給銀行帶來損失。也有可能是銀行內(nèi)部員工工作積極性不高，給銀行帶來的影響。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理分析

一個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)不僅是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要部分，同時和大地帶動了其他行業(yè)的發(fā)展。加速了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長?？梢哉f房地產(chǎn)業(yè)為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)做出了極大的貢獻(xiàn)。而一個地區(qū)的金融業(yè)和房地產(chǎn)也往往是相依相存的，密切相關(guān)的。金融行業(yè)能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展同樣也能給金融行業(yè)帶來財富奇跡。房地產(chǎn)和金融行業(yè)之間的關(guān)系著一個地區(qū)甚至周邊地區(qū)人民的民生問題。因此對房地產(chǎn)和金融行業(yè)的研究就成為了國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)。

（一）政策風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)與民生問題秘密相密切相關(guān)，因此他必須要受到國家的政策調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定民生和社會安定的需要。政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是雙向的，而與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的金融行業(yè)也同樣受到政府的影響。政府通過出臺措施來對房地產(chǎn)和金融行業(yè)的信用貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)控，同時也控制著銀行資金的流動方向。其實就是國家為了穩(wěn)定資金流向而做出的決策。比如央行出臺相關(guān)文件，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行門檻提高，限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也抑制房地產(chǎn)業(yè)哄抬房價，一定程度上，抑制人們過度的購房需求。并且央行通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制銀行對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款，這些舉措都抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。宏觀調(diào)控屬于國家大計，對房地產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)都無法更改的。因此兩者必須要做到，要符合國家政策需要，避免國家政策給自身帶來的經(jīng)濟(jì)影響。

（二）信用風(fēng)險管理

金融信用風(fēng)險是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是個人購房貸款者由于不確定因素其履約能力發(fā)生改變無力償還貸款給金融機(jī)構(gòu)造成的影響。這種問題就警戒了金融行業(yè)必須要注意對貸款機(jī)構(gòu)和個人資質(zhì)進(jìn)行信用評估分析。銀行的信用評估分析法包括兩種，一種是信用評級法，一種是z評分模型。信用評級法師，對每個企業(yè)的信用狀況和條件以及償還能力進(jìn)行打分。得分優(yōu)良的企業(yè)可以實行貸款融資，而且一些獲得國家信用資格評定的企業(yè)可以直接不需要評估無條件獲得貸款。z評分模型是，銀行機(jī)構(gòu)對一些公司進(jìn)行財務(wù)變量分析，通過分析結(jié)果來預(yù)測公司運(yùn)行前景和貸款償還能力。由此來評估是否為貸款公司提供貸款。

（三）流動性風(fēng)險管理

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了我國居民的可支配性收入，使得資金流動性的需求不斷增長。但一部分商業(yè)銀行不能滿足客戶的資金流動性需求，就導(dǎo)致了金融流動性風(fēng)險的衍生?，F(xiàn)階段我國居民將錢存銀行的觀念還沒有改變，理財觀念并不健全。因此銀行的流動性風(fēng)險和支付危機(jī)發(fā)生的可能性較小。那如果不能適應(yīng)人民需求發(fā)展的需要，那么流動性風(fēng)險遲早會降臨。對于這些風(fēng)險，這個善于適應(yīng)時代發(fā)展的需求，滿足客戶不斷變化的需要。房地產(chǎn)業(yè)的資金流動性較差，因此金融機(jī)構(gòu)要減少在房地產(chǎn)業(yè)投入的資金，為預(yù)防即將可能面臨的流動性風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策

（一）要加強(qiáng)銀行內(nèi)部的資金控制

銀行機(jī)構(gòu)要預(yù)防不確定的風(fēng)險必要采取一些舉措。要加強(qiáng)內(nèi)部資金的管理，對貸款的房地產(chǎn)行業(yè)定期評估該公司的運(yùn)營狀況和還貸能力。無力償還貸款的房地產(chǎn)公司及時加以干預(yù)，預(yù)防起因破產(chǎn)而導(dǎo)致的金融損失。是金融機(jī)構(gòu)要規(guī)范內(nèi)部的金融機(jī)制和信貸管理機(jī)制來預(yù)防可能發(fā)生的金融風(fēng)險。

（二）切實加強(qiáng)監(jiān)管，控制房地產(chǎn)投資過熱勢頭

房地產(chǎn)暴利吸引了許多人投身于房地產(chǎn)行業(yè)，許多資本家大批量收購?fù)恋睾逄Х績r，是許多地區(qū)出現(xiàn)了空房較多，購房者卻無力負(fù)擔(dān)的狀況，嚴(yán)重影響了市人民生活質(zhì)量和社會安定。同時房地產(chǎn)行業(yè)的暴利使得從事實體經(jīng)濟(jì)的商人減少，這制約了實體經(jīng)濟(jì)的人增速。國家政府要嚴(yán)格根據(jù)制度管控不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)謀利行為，利用政策優(yōu)惠來鼓勵開發(fā)商建設(shè)人民所需要的居民房，控制一些商品房進(jìn)入市場。嚴(yán)格懲處炒房謀取暴力的手段。只要控制個別地方土地過度開發(fā)影響了居民的生存環(huán)境。房地產(chǎn)的孤獨(dú)投資需要國家加強(qiáng)監(jiān)管力度。以免導(dǎo)致過高房價造成的經(jīng)濟(jì)失衡。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作規(guī)程

房地產(chǎn)金融面臨著許多不確定的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為呆賬壞賬等不良貸款含量較高，信用貸款投放條件低，而且房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性低。這些因素嚴(yán)重情況下會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。要解決這些問題，必須要健全信用體制，嚴(yán)格把控金融風(fēng)險，并且在貸款過程中規(guī)范貸款操作流程，最關(guān)鍵的是要對有意愿貸款的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的審核評估，確定規(guī)范的貸款條件標(biāo)準(zhǔn)，提高貸款投放門檻。確保貸款資金的運(yùn)行方向，定期考察房地產(chǎn)企業(yè)的貸款償還能力。保障資金的流通性。對條件不足的企業(yè)堅決不予貸款，防止對本金融機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失。

（四）健全體制、機(jī)制，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好外部環(huán)境

在世界金融一體化的大環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)更容易受到外部環(huán)境的影響，這時候就要求政府必須進(jìn)行干預(yù)，營造一個良好的市場環(huán)境。現(xiàn)今，金融風(fēng)險越來越復(fù)雜化和多樣化。面對這種問題，政府必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，來對現(xiàn)有的風(fēng)險進(jìn)行識別判斷和有效控制，維護(hù)房地產(chǎn)金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展。例如，在現(xiàn)存的《商業(yè)銀行法》增加房地產(chǎn)融資標(biāo)準(zhǔn)和審查規(guī)范，對不合法或資格不足的企業(yè)融資進(jìn)行嚴(yán)格把控。

（五）拓寬融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險

通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來減輕房地產(chǎn)金融的風(fēng)險也不失為一種可行的方法，現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)融資都是通過銀行借貸，這給金融機(jī)構(gòu)帶來了很大的潛在風(fēng)險，一旦某個金融機(jī)構(gòu)資金鏈崩塌，就有可能影響整個金融體系的穩(wěn)定性。我們可以借鑒國際金融管理方式，拓寬不同的融資渠道，成立專門的風(fēng)投集團(tuán)來分散金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過自身優(yōu)勢來吸引投資?；蛘咂髽I(yè)之間互相合作來降低成本，提高優(yōu)勢。通過這些方式，實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和分散。

（六）建立房地產(chǎn)信用評價體系

金融機(jī)構(gòu)要完善信用管理機(jī)制，建立健全個人征信系統(tǒng)，實行嚴(yán)格的貸款審核制度。同時要建立有效的風(fēng)險預(yù)警和防范機(jī)制。除此之外，要加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部約束力，建立對內(nèi)部監(jiān)督的機(jī)構(gòu)，對內(nèi)部人員違規(guī)行為進(jìn)行懲處。政府也要加強(qiáng)對金融業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)能夠刺激國家內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增速。但同時他也會使得一些風(fēng)險的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展，不僅自身要符合市場需要，同時也要有創(chuàng)新的經(jīng)營理念。同時還要懂得從多角度規(guī)避風(fēng)險。比如提升風(fēng)險識別和管理能力，借鑒國際防范標(biāo)準(zhǔn)來從根源上規(guī)避風(fēng)險。

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作者簡介：

郭少周（1983年08）性別：男，民族：漢，籍貫：廣東揭西，學(xué)歷：碩士研究生，工作單位：中國社會科學(xué)院研究生院