四川金濤房地產(chǎn)商住樓執(zhí)行糾紛研究

鄒雨芯

摘 要 在本案中，岳宏斌依據(jù)人民法院執(zhí)行裁定取得房屋所有權(quán)，雖然物權(quán)發(fā)移轉(zhuǎn)，卻由于不能予以初始登記或者變更登記而不具有處分權(quán)。通過民事執(zhí)行中以物抵債的理論的分析，法院以物抵債執(zhí)行裁定是在程序?qū)用嬷刑幚砹藢?shí)體問題。并且這種解決方式是不能達(dá)到岳宏斌想要達(dá)到的目的。

關(guān)鍵詞 以物抵債 物權(quán)變動(dòng)

一、案情介紹

案涉房屋是鹽亭的一個(gè)問題樓盤，2014年10月停工至今。裁定書中指，在執(zhí)行中，曾今將被執(zhí)行人四川金濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的部分房屋予以評(píng)估，拍賣未果。而后法院將部分商住樓作價(jià)人民幣499萬元，交付岳宏斌抵償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)自本裁定送達(dá)申請(qǐng)人岳宏斌時(shí)轉(zhuǎn)移。可是這499萬元的房產(chǎn)的現(xiàn)狀是：1.案涉房產(chǎn)未進(jìn)行驗(yàn)收；2.開發(fā)商未進(jìn)行首次登記；3.開發(fā)商既不會(huì)組織驗(yàn)收，不能首次登記，就不能進(jìn)行變更登記。

二、物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移與處分權(quán)

在四川省鹽亭縣人民法院執(zhí)行書中曾今將被執(zhí)行人四川金濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有的部分房屋予以評(píng)估，拍賣未果。而后法院將部分商住樓作價(jià)人民幣499萬元，交付岳宏斌抵償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)自本裁定送達(dá)申請(qǐng)人岳宏斌時(shí)轉(zhuǎn)移。我國(guó)物權(quán)法第28條規(guī)定 ，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，自 法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。物權(quán)法解釋一第7條人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第28條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。根據(jù)該法律條款規(guī)定，該案屬于非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，該商住樓自裁定送達(dá)時(shí)所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)，不需要公示程序。雖然取得了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但未辦理宣示登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人沒有處分權(quán)。然而案涉房產(chǎn)由于是爛尾樓，不能驗(yàn)收合格，就不能進(jìn)行登記，所以該商住樓就不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。即使岳宏斌取得該房屋的所有權(quán)，也不能把房屋拿來售賣。

三、既不能初始登記也不能變更登記

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七 條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”?！吧暾?qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”從本案可以看出，該房屋是一個(gè)問題樓盤，它沒有被驗(yàn)收，因此它就沒有被初始登記。人民法院不應(yīng)該裁定直接移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。根據(jù)“沒有房屋初始登記，就沒有房屋變更登記”的原則。岳宏斌也不能辦理該商住樓變更登記，所以即使法院將商住樓交付岳宏斌抵償債務(wù)，但是由于不能辦理初始登記也不能辦理變更登記，該房屋就不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，變賣成金錢。

四、民事執(zhí)行中以物抵債理論分析

以物抵債在物權(quán)法中沒有明確的概念闡述，但在實(shí)務(wù)中卻承認(rèn)以物抵債，民訴法意見第301條的明確規(guī)定，“經(jīng)申請(qǐng)人和被執(zhí)行人同意 ，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)”。

以物抵債的構(gòu)成要件有三個(gè)，第一必須有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，第二是債權(quán)人和債務(wù)人要有以物抵債的合意，第三是用該特定物清償債務(wù)可以導(dǎo)致原債務(wù)的消滅。以物抵債在合同法中，以物抵債是無名合同，因此合同法中沒有明確對(duì)于以物抵債的規(guī)定。但是在我們的法律實(shí)務(wù)中，卻又有很多對(duì)于以物抵債的應(yīng)用。在我們的生活中，有兩種發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的方式，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。是經(jīng)常發(fā)生。非基于法律行為我們生活中最多的是基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，人民法院制作的法律文書就是非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的一種形式。

在執(zhí)行過程中，人民法院作出的以物抵債執(zhí)行裁定也是法律文書中的一種，這種取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的方式的效力如何是值得探討的。有些人認(rèn)為人民法院執(zhí)行程序中，不應(yīng)涉及實(shí)體權(quán)利，人民法院以物抵債的裁定應(yīng)該只是確定抵債的法律效力，而不應(yīng)處理實(shí)體問題，因?yàn)檫@違反了實(shí)體法中對(duì)于物權(quán)變更登記的規(guī)定。我十分贊同這種觀點(diǎn)，我覺得 在這個(gè)案件中，人民法院作出的執(zhí)行裁定書應(yīng)該只是確定該商住樓歸岳宏斌所有。而岳宏斌要取得該商住樓的所有權(quán)應(yīng)該由法院作出判決將該商住樓進(jìn)行拍賣、變賣。用拍賣、變賣所得到的價(jià)款來清償岳宏斌等農(nóng)民工的工資債務(wù)。從另一方面來說，該商住樓由于是問題樓盤，不具有被驗(yàn)收合格的資格，所以也不能進(jìn)行首次登記，即使岳宏斌得到商住樓的所有權(quán)，也不能對(duì)其進(jìn)行處分，進(jìn)入市場(chǎng)流通售賣，得到價(jià)款。所以無論是從法律理論層面來看，還是從需要達(dá)到的目的來看，將該商住樓所有權(quán)通過裁定的方式直接給予岳宏斌都是不合適的。而應(yīng)該將商住樓通過判決的方式進(jìn)行拍賣，變賣，用所得的價(jià)款清償岳宏斌的債務(wù)。

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