小數(shù)據(jù)大印證

肖婧 林濤

過去三年，中國樓市經(jīng)歷了波瀾壯闊的變革。從2015年的相對低谷期，到2016年的逐漸升溫，再到2017年的瘋狂上漲，最終在2018年開始逐漸回歸理性，房價(jià)的變化影響了我們每一個(gè)人的生活。浙江產(chǎn)權(quán)交易所作為第三方公共服務(wù)平臺，開展了國有存量房轉(zhuǎn)讓、出租等交易業(yè)務(wù)。浙交所業(yè)務(wù)量雖少，卻印證著樓市的起起落落?！耙允窞殍b，可以知興替”，在中國樓市即將迎來深刻變革的今天，總結(jié)過去房產(chǎn)類項(xiàng)目的成交情況，分析樓市的變化趨勢，利用大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)互通項(xiàng)目的精準(zhǔn)營銷，通過業(yè)務(wù)延伸開發(fā)業(yè)務(wù)新種類，對產(chǎn)權(quán)交易平臺未來的發(fā)展具有重要意義。

1 潮起時(shí)，一路高歌

1.1 “去庫存”，樓市新周期的支點(diǎn)

2015年中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了嚴(yán)重股災(zāi)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的背景下，2015年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確2016年中國房地產(chǎn)市場的政策主導(dǎo)方向——去庫存，并由此出臺了一系列政策：

2016年2月2日，出臺了降低首付政策，在不限購的城市，購買首套普通住宅首付比例降至最低20%。

2016年2月19日，出臺降低契稅和二手房營業(yè)稅年限的政策。

2016年3月1日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

在這一系列政策的刺激下，投資資本開始進(jìn)入房地產(chǎn)，開啟了房價(jià)的回暖增長。

1.2 “攀高峰”，量價(jià)新高點(diǎn)的跳躍

房價(jià)的回暖，首先體現(xiàn)在一手房（商品房）領(lǐng)域。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年1-2月全國商品房銷售面積同比增長-16.3%，隨后逐步提升，2015年1-12月同比增長達(dá)6.5%（參見圖1）。

自2015年底起，全國商品房銷售面積增速開始了迅猛的增長，2016年1-4月同比增長36.5%，達(dá)到了近兩年的頂點(diǎn)（參見圖2）。這一切，都與中央經(jīng)濟(jì)工作會提出“去庫存”這一政策主導(dǎo)方向，以及后續(xù)的降息、降準(zhǔn)、降低首付比例、房貸利率下調(diào)等措施的刺激密不可分。值得一提的是，包括北京、杭州等部分一、二線城市先后在2016年10月左右開啟限購政策，全國商品房銷售面積同比增速隨即由2016年1-10月的27.9%降至2016年1-12月的22.5%（參見圖2）。

2017年，全國商品房銷售增速放緩，并在下半年逐漸回落（參見圖3）。但是，若考慮到基數(shù)的上升，仍不難得出“銷售總量仍然是持續(xù)攀升”的結(jié)論。

1.3 “看過往”，細(xì)數(shù)浙交所的實(shí)證

圖4顯示：2015年到2017年，浙交所房產(chǎn)類進(jìn)場項(xiàng)目的數(shù)量是逐年增加的，特別是2016年，相比2015年出現(xiàn)了大幅增長：進(jìn)場宗數(shù)從25宗迅速躥升至160宗，成交宗數(shù)也由22宗提升至134宗。這與整個(gè)樓市的發(fā)展背景保持一致——杭州全市（不含富陽區(qū)）商品房成交量由2015年的12.29萬套上漲至19.3萬套，商品房顯性庫存大幅下降，從年初的17.9萬套下降到年底的10.4萬套。2017年，浙交所房產(chǎn)類項(xiàng)目進(jìn)場181宗，成交139宗，與2016年相比略有上升。

浙交所房產(chǎn)類項(xiàng)目以國有企業(yè)的存量房為主，即二手房交易。受中央“去庫存”方針政策的影響，全國范圍內(nèi)的商品房銷售情況也與浙交所房產(chǎn)類項(xiàng)目成交情況大致相近。唯一的區(qū)別是在一手商品房增速放緩的2017年，二手房交市場依舊火爆，這一點(diǎn)突出體現(xiàn)在成交價(jià)格上：2017年，房產(chǎn)溢價(jià)比率為16.78%，高于2016年的11.69%。通過對比以上現(xiàn)象，不難看出二手房的交易情況更多是跟隨一手商品房銷售的趨勢，并且變動(dòng)往往滯后于一手房。

浙交所作為浙江省內(nèi)唯一一家省級產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，在完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度、促進(jìn)要素市場化配置、推動(dòng)國有企業(yè)“三去一降一補(bǔ)”方面發(fā)揮著重要作用。過去三年里，浙交所累計(jì)成交房產(chǎn)類項(xiàng)目295宗，累計(jì)成交額46477.58萬元，溢價(jià)5932.52萬元。浙交所為積極響應(yīng)國家“去庫存”政策，在服務(wù)國有企業(yè)處置存量房產(chǎn)、盤活存量資產(chǎn)過程中利用平臺優(yōu)勢，充分發(fā)掘了其市場價(jià)值，為國有資產(chǎn)保值增值作出了重要貢獻(xiàn)。

2 潮落后，斷崖下跌

2.1 尋政策：“房子是用來住的，不是用來炒的”

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”、“著力防控資產(chǎn)泡沫”及“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。

2017年3月2日，在2016年9月19日實(shí)施的部分區(qū)域限購以及2016年11月10日升級的限購措施基礎(chǔ)上，根據(jù)杭州市政府決定，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策，包括擴(kuò)大限購實(shí)施范圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設(shè)本地戶籍居民家庭限購措施。

2017年10月18日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會開幕，習(xí)近平總書記代表第十八屆中央委員會向大會作報(bào)告。報(bào)告堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2018年7月31日，中共中央政治局召開會議。在其政策定調(diào)中，提法更加嚴(yán)厲的唯獨(dú)只有“房地產(chǎn)”：即由去年三月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房價(jià)過快上漲”，改為此次的“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。

2.2 找支撐：“小數(shù)據(jù)大印證”

圖5顯示：2018上半年，除上海、深圳、武漢、成都以及合肥外的其他重點(diǎn)城市成交面積、套數(shù)相比2017年都有明顯的下降。一方面體現(xiàn)出二手房滯后于一手房的變動(dòng)趨勢，另一方面也反映了二手房這一“市場經(jīng)濟(jì)”層面對房價(jià)未來的預(yù)期已經(jīng)不再樂觀，市場熱度進(jìn)一步下降。這一情況在浙交所平臺的房產(chǎn)類項(xiàng)目中體現(xiàn)的更加明顯：

從圖6可以看出，二手房交易在1-3月的持續(xù)低迷后迎來了4-5月的爆發(fā)，成交宗數(shù)迅速攀升。究其原因，部分城市發(fā)布了一手房搖號的規(guī)定，再度點(diǎn)燃了市場的購房熱情，搖不中號的購房者把目光移向了二手房市場，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的成交熱潮。隨后棚改信貸政策有變，市場風(fēng)向迅速扭轉(zhuǎn)，成交情況呈斷崖式下跌，二手房樓市轉(zhuǎn)冷。

特別是進(jìn)入2018年8月以來，浙交所經(jīng)辦的同區(qū)塊房產(chǎn)在7月掛牌的8套仍大幅溢價(jià)的對比下，8月掛牌的8套房產(chǎn)不僅鮮有人問津，最后只成交5套，其中4套分別只征集到一家意向受讓方，以掛牌價(jià)成交，唯一一套有溢價(jià)的，也只征集到兩家意向受讓方。無論從項(xiàng)目的參與人數(shù)上看，還是從項(xiàng)目的成交價(jià)格上看，冰凍效果不言而喻。（參見表1和表2）

2.3 覓規(guī)律：“人多的地方不要去”

2018年初的三個(gè)月全國商品房銷售面積增速進(jìn)一步下降，國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月全國商品房銷售面積同比增速為1.3%，處于較低水平。隨后增速迎來反彈，2018年1-7月同比增速達(dá)4.2%（參見圖7）。究其原因，最主要的就是出臺了一手商品房“政府指導(dǎo)價(jià)”，在部分城市，開發(fā)商一旦定價(jià)過高，將無法領(lǐng)出預(yù)售證，即銷售價(jià)格需符合政府的指導(dǎo)價(jià)格。指導(dǎo)價(jià)格一般會低于市場價(jià)，導(dǎo)致的結(jié)果就是一手房二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重，二手房競爭力相比一手房明顯下降。同時(shí)對購房者而言，明顯的價(jià)差所帶來的收益成了主要誘因，促進(jìn)了一手商品房成交增速回暖。以杭州為例，“一手二手價(jià)格倒掛”加之新盤搖號政策，多個(gè)“紅盤”一再刷新最低中簽率：栢悅中心中簽率3.1%，桂雨江南中簽率更是只有1.6%。大量的人群瘋狂涌入樓市。

股市的二八現(xiàn)象，大家都是熟知的。在股市中，無論是七輸二平一贏，還是二八，揭示的規(guī)律就是：要想成為相對勝者，只能做少數(shù)人。這一規(guī)律在樓市同樣適用。通過對上述數(shù)據(jù)以及種種社會現(xiàn)象的剖析，我們得到的規(guī)律就是：“人多的地方不要去?！?/p>

3 望未來，謀定而后動(dòng)

在十九大報(bào)告中，我們發(fā)現(xiàn)：相較于此前“購租并舉”的提法，此次報(bào)告中，把“租”和“購”的位置做了調(diào)整，從以前的“購租并舉”變成“租購并舉”。這充分體現(xiàn)出租賃市場發(fā)展的重要性與緊迫性。而在浙交所的業(yè)務(wù)版圖中，租賃正是那顆最閃亮的“星”。

3.1 精耕租賃，彰顯大數(shù)據(jù)魅力

浙交所作為浙江省內(nèi)國有資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的權(quán)威平臺，近年來業(yè)務(wù)量不斷增長：自2012年開展首宗租賃業(yè)務(wù)以來，2016年掛牌量和成交量開始大幅攀升。2016年全年租賃掛牌277宗，成交119宗；2017年全年租賃掛牌595宗，成交417宗；2018年（1-7月）掛牌462宗，成交302宗。出租方也由最初的省屬國資、行政事業(yè)單位逐步拓展到在浙央企、大專院校等多類公有客戶。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢及政策調(diào)控的強(qiáng)壓下，房價(jià)下跌的預(yù)期已經(jīng)越來越明顯，并且終將迎來理性的回歸。在現(xiàn)在發(fā)展趨勢下，如何延續(xù)交易所業(yè)務(wù)增長，提高經(jīng)濟(jì)效益？精耕租賃，開展大數(shù)據(jù)租賃是一條事半功倍的路徑。

浙交所作為區(qū)域性的產(chǎn)權(quán)交易平臺，房產(chǎn)類項(xiàng)目及租賃類項(xiàng)目進(jìn)場較多，這類項(xiàng)目中從事交易的買賣或租賃雙方的許多信息（如學(xué)歷、職業(yè)、收入水平、付款方式、年齡、戶型偏好、交易目的、租賃期限等等）都在投資人信息庫中有記錄，加以科學(xué)的分析整理，可以實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的營銷。比如，如果交易所知道客戶的租賃期限，并為此建立檔案，就會清楚地知道在什么時(shí)候有哪一個(gè)租賃合約到期，這意味著有房要繼續(xù)出租、有人要繼續(xù)買房或租房，從而提高信息使用效率，發(fā)揮信息集約化優(yōu)勢。

3.2 嵌套服務(wù)，推出租售流水線

2017年起，房住不炒的定位，使房地產(chǎn)長效機(jī)制的重點(diǎn)放在了培育租賃市場、扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政等供給側(cè)長期改革。

住宅地塊“自持比例”規(guī)定的出臺，長租公寓成為各大房企、機(jī)構(gòu)爭相布局的風(fēng)口，甚至在2018年3月的全國兩會政府工作報(bào)告中，也明確了“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，這些信號都明確的指向了租賃市場未來發(fā)展的巨大潛力。來自杭州萬科的測算顯示，作為租賃市場的絕對主力，杭州青年租房人數(shù)約216萬，青年租房市場規(guī)模約144萬間，這部分的租賃市場規(guī)模就可高達(dá)518億元。

對于浙交所而言，除了現(xiàn)有的房產(chǎn)、租賃項(xiàng)目外，推出租售流水線，房產(chǎn)售后的出租嵌套服務(wù)正當(dāng)時(shí)。特別是在浙交所成交房產(chǎn)大多集中在杭州市主城區(qū)，多為中小戶型，一部分往往處于學(xué)區(qū)區(qū)塊中，一部分涉及到拆遷，這些都為開展售后出租業(yè)務(wù)提供了可能。因此，考慮到杭州租賃市場本身的巨大體量，國家政策對租賃市場的扶持，結(jié)合浙交所本身的業(yè)務(wù)、平臺優(yōu)勢，該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)大有可為。

3.3 防范風(fēng)險(xiǎn)，“瑕疵房”也有春天

浙交所交易的國有企事業(yè)單位存量房中，有一部分是存在瑕疵的，一般而言最常見的瑕疵是因?yàn)闅v史原因缺少相應(yīng)的權(quán)證。對該類房產(chǎn)項(xiàng)目，浙交所的業(yè)務(wù)部門與法務(wù)部門密切溝通，防范風(fēng)險(xiǎn)，合理處置應(yīng)對該類資產(chǎn)，在合法合規(guī)的前提下促成交易，可以提高浙交所社會公信力，有效保障國有資產(chǎn)保值增資，切實(shí)解決各國有企業(yè)的難題，提高浙交所平臺的專業(yè)化服務(wù)水平。