2020年河南農(nóng)村不動產(chǎn)登記將全覆蓋離開農(nóng)村仍有老宅宅基地昨確權(quán)

陳駿

正在城市中打拼的你可知道，咱家的那些老宅子也要頒發(fā)“房本兒”了。宅基地能否繼承？因參軍、求學等原因離開農(nóng)村，原有宅基地還能否確權(quán)登記？農(nóng)房登記工作面臨到哪些現(xiàn)實難題？本文盤點了關于宅基地確權(quán)的六大問題，為您一一解答。

河南計劃利用三年時間完成農(nóng)房登記工作

2017年，河南省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設聯(lián)席會議辦公室下發(fā)通知，提出計劃在3年內(nèi)完成河南農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記工作，至2020年，農(nóng)村不動產(chǎn)登記進入日常管理，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記全覆蓋。

對于農(nóng)房登記工作，在全省各地市中，鄭州、洛陽兩地推進速度較快。從全省整體情況來看，部分地區(qū)也存在對農(nóng)房登記工作重視程度不足與相關經(jīng)費欠缺、落實不到位等主客觀因素，限制了部分地區(qū)農(nóng)房登記工作的進度。

農(nóng)房登記為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革奠定基礎

農(nóng)房登記工作是一項基礎性很強的工作，通過確權(quán)登記發(fā)證，可以明確農(nóng)村住房、宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，更好地保護農(nóng)民的權(quán)益。此外，按照現(xiàn)行法律法規(guī)的要求，宅基地不具備抵押、交易的功能，需要未來頒布法律法規(guī)作出進一步的明確，但農(nóng)房登記工作可以為下一步進行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革提供相應的基礎。

與城市住宅類不動產(chǎn)登記工作類似，農(nóng)村住房在進行合法登記前，必須要通過權(quán)籍調(diào)查工作，厘清該房屋的合法權(quán)屬來源、界址、歸屬等工作。

按照我省農(nóng)房登記工作的要求，對于農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負擔。對于收費標準，國家相關政策明確規(guī)定，對于申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的，只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書工本費，每本證書10元。

六大問題

1.宅基地能否繼承？

問：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，能否通過繼承的方式獲得宅基地的使用權(quán)呢？

答：據(jù)了解，按照我國相關法律的規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬集體所有，個人通過繼承的方式獲得使用權(quán)缺乏規(guī)定。但可以通過繼承房屋取得宅基地的使用權(quán)。

2.想繼承房屋應該如何辦理？

問：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，怎樣辦理房屋繼承？

答：河南省不動產(chǎn)登記局相關負責人表示，在農(nóng)房登記工作中，確權(quán)的核心點在于房屋是否還存在。對于房屋尚存、用地狀況沒有發(fā)生改變的情況，如房屋所有人已經(jīng)去世，其繼承人應當先前往房屋所在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關部門確認產(chǎn)權(quán)信息，在辦理了繼承等相關手續(xù)后，再進行確權(quán)登記。

3.離開農(nóng)村，老家的宅基地昨辦確權(quán)登記？

問：因參軍、求學等原因離開農(nóng)村，但老家依然有宅基地，怎樣辦理確權(quán)登記？

答：河南省不動產(chǎn)登記局相關負責人介紹說，根據(jù)原國土資源部關于印發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的通知，非農(nóng)業(yè)戶口居民（合華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權(quán)。但如果房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權(quán)則由集體收回。

4.為何不同地區(qū)宅基地的大小會存在差異？

問：為何我家的宅基地面積為“兩分”，而一些同事、朋友在其他地區(qū)的宅基地面積大小為“兩分半”甚至“三分”？

答：河南省不動產(chǎn)登記局相關負責人介紹說，根據(jù)1982年國務院所頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》及后續(xù)河南省配套出臺的《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實施辦法》要求，我省在制定宅基地面積大小時，根據(jù)其所在地的地貌、資源稟賦等個體情況，將常見的宅基地面積大小劃分為了二分、二分半、三分、三分半等規(guī)格，但要求最多平均每戶用地不得超過三分半。各縣、市要根據(jù)限額規(guī)定，結(jié)合當?shù)厝司亍⒓彝ジ睒I(yè)、民族習慣、計劃生育等情況，具體規(guī)定村民宅基地面積標準，并報上—級政府備案。

5.老房子已不能住人，還能進行權(quán)籍調(diào)查嗎？

問：如果老家宅基地上的房子已經(jīng)出現(xiàn)破損而導致不能居住，是否能夠在權(quán)籍調(diào)查時被調(diào)查、記錄？

答：對此問題，河南省不動產(chǎn)登記局相關負責人明確表示， “房屋質(zhì)量與產(chǎn)權(quán)并無直接關系”，在農(nóng)房登記工作中，不動產(chǎn)登記部門也將依照“全面調(diào)查、依法登記”的原則進行辦理，這也就意味著，無論農(nóng)房現(xiàn)狀質(zhì)量如何，在權(quán)籍調(diào)查中都需如實記載，根據(jù)相關法律法規(guī)的要求進行登記。

6.“超占”昨處理？

問：在現(xiàn)實中，不少農(nóng)村宅基地都存在“超占”的情況，在確權(quán)登記時怎么處理？

答：河南省不動產(chǎn)登記局相關負責人表示，所謂“超占”，是指實際占有宅基地的面積超過了當?shù)厝嗣裾?guī)定面積的情況。對于“超占”行為的處理，不動產(chǎn)登記部門將按照“尊重歷史、依法依規(guī)”的原則，參照3個不同的時間段進行處理。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年之前，且用地狀況至今沒有發(fā)生變化的，則按現(xiàn)狀進行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年至1986年，即《中華人民共和國土地管理法>實施前的，需要宅基地使用人按照當時的規(guī)定進行處理后，憑相關處理證明，按現(xiàn)狀進行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1986年之后，不動產(chǎn)登記部門則將按照已經(jīng)生效的相關法侓法規(guī)辦理。

哪些宅基地不能確權(quán)？

1.新審批的宅基地

如果是新申請建造房屋，根據(jù)現(xiàn)行《土地法》的規(guī)定：必須將老的房屋宅基地退還給村集體，否則新的宅基地是不能確權(quán)的。如果想給新宅基地確權(quán)，也可以通過分戶（父母與成年兒女分立戶口）來確權(quán)。

2.在農(nóng)村規(guī)劃范圍外修建的房屋

各個地方都有農(nóng)村居住區(qū)的規(guī)劃區(qū)域，農(nóng)民建房要在規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，否則不予確權(quán)。

3.使用性質(zhì)改變的宅基地

農(nóng)民申請的宅基地只能用來建造房屋居住，如果在自家宅基地修建廠房用于經(jīng)營的，也是不予確權(quán)的。

4.買賣得來的宅基地

農(nóng)民取得的只是宅基地的使用權(quán)，故農(nóng)民買賣宅基地的行為是無效的，同樣不予確權(quán)。

5.存在歸屬爭議和手續(xù)不全的宅基地

這種情況是暫時不予確權(quán)，只有爭議解決或補全手續(xù)后，政府才會按照法律規(guī)定給予確權(quán)。

6.非法占用的宅基地

我國法律規(guī)定，農(nóng)村實行一戶一宅的規(guī)定，一戶一宅外多出的宅基地，除符合分戶條件與合法繼承條件，否則不予確權(quán)。宅基地面積嚴重超標的，也是不予確權(quán)的。

7.違規(guī)占用農(nóng)用地建設的房屋

非法占用耕地建房的宅基地，這種更不會給予確權(quán)，還有可能被處罰，按要求恢復耕地。