商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路初探

林厚和

摘要：我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓商業(yè)地產(chǎn)也順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)不斷進(jìn)步。但是，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中出現(xiàn)了很多阻礙，使得商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展受到制約。我國(guó)人均收入在近些年來(lái)有一定增長(zhǎng)，但是生活成本也在不斷增加，許多租賃業(yè)務(wù)的存在都讓當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)嚴(yán)重下滑。本文對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境進(jìn)行了研討和分析，并根據(jù)相應(yīng)困境結(jié)合理論知識(shí)給予對(duì)應(yīng)的解決方案，希望幫助我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)盡快走出低迷期，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展與突破。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理;困境;出路

中圖分類(lèi)號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-2177（2019）22-0041-02

根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展情況來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系十分緊密，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得項(xiàng)目投資，煥發(fā)新的活力，而商業(yè)地產(chǎn)的活躍與金融流動(dòng)，也可幫助增加社會(huì)財(cái)富和社會(huì)效益。就比如北京新光天地來(lái)說(shuō)，根據(jù)目前來(lái)看，若只是純粹的模仿新光天地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，根本無(wú)法滿足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求，這一點(diǎn)也是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r逐漸下滑的重要原因。因此，需要正確對(duì)待社會(huì)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)管理之間的依存關(guān)系，從而推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)今社會(huì)時(shí)代下的創(chuàng)新與順利轉(zhuǎn)型[1]。

1商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)實(shí)狀況

我國(guó)城市化進(jìn)程工作的逐漸推進(jìn)，讓我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)漸漸飽和。從2012年金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中融入了大量的資本，讓整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)又煥發(fā)新的生機(jī)。同時(shí)，為了推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程工作的開(kāi)展，全國(guó)各地出現(xiàn)了很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，既便商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)看起來(lái)利潤(rùn)豐厚，但是由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格與居民人均收入之間的差距非常明顯，致使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀，尤其是在當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的水平年年下滑，很多地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)商戶不得不被迫轉(zhuǎn)行。本文對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向和經(jīng)濟(jì)管理模式進(jìn)行了研究，并發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遭遇阻礙的幾個(gè)重要問(wèn)題[2]。

1.1地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理缺乏規(guī)范

由于地產(chǎn)商業(yè)每次投資資產(chǎn)很多，且涉及范圍廣，導(dǎo)致在其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需花費(fèi)大量的人力來(lái)進(jìn)行有效監(jiān)管，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，高層管理人員的分工與結(jié)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)有重要影響。而當(dāng)前地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，大部分地產(chǎn)行業(yè)依舊是由最大投資商作為所有決策的主導(dǎo)者，對(duì)任何決策擁有一票否決權(quán)，從而致使地產(chǎn)商業(yè)行業(yè)的決策效率無(wú)法提高，信息資源短缺等。比如，萬(wàn)科在珠海市商業(yè)黃金地段有一個(gè)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該地產(chǎn)周?chē)歉呒?jí)寫(xiě)字樓、大型超市、免稅商場(chǎng)和國(guó)際大牌旗艦店，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本來(lái)是該地著名的高級(jí)旅館，其馬路對(duì)面就是老牌商務(wù)區(qū)。因此，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理?xiàng)l件相當(dāng)理想，自然條件也十分優(yōu)越。萬(wàn)科將原來(lái)的旅館拆掉后將該地規(guī)劃為城市綜合體。但是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)完成后，該地的住宅銷(xiāo)售十分緊俏，可謂是供不應(yīng)求，但是其商業(yè)項(xiàng)目卻沒(méi)有任何起色，選擇在該地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的商家逐漸減少。由此表明，地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)不能局限于固定的住宅開(kāi)發(fā)的思維模式，也不能依靠自身悠久的品牌歷史和綜合實(shí)力，就讓商家對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生追捧的意愿。因此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需重視地產(chǎn)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理[3]。

1.2借貸方式和融資能力有待加強(qiáng)

我國(guó)大部分的商業(yè)地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)模式仍覺(jué)比較喜歡資產(chǎn)模式，也就是利用自身的資本來(lái)增加對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有股份，在利用控股的方式來(lái)控制，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，典型的例子就包括中糧的“大悅城模式”以及萬(wàn)達(dá)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。這種重視資產(chǎn)投入的方式背后有銀行企業(yè)和金融風(fēng)投公司的大力加持。十幾年來(lái)，以阿里為首的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)迅速擴(kuò)張并大面積發(fā)展，讓更多的中小型資產(chǎn)企業(yè)獲得了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，這也讓傳統(tǒng)的銀行企業(yè)受到發(fā)展阻礙，從而讓以往的地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的供給方式遭到巨大阻力。目前使用“自投自擔(dān)保”的資金產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)不可估量，這種共享經(jīng)濟(jì)讓融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，從而無(wú)法對(duì)風(fēng)控方向進(jìn)行準(zhǔn)確把握。這也制約了我國(guó)以往的商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展[4]。

此外，某些商業(yè)地產(chǎn)由于自身地產(chǎn)規(guī)模有限，并不能得到銀行企業(yè)或其他金融機(jī)構(gòu)的投資和貸款。就算這些地產(chǎn)規(guī)模較小的地產(chǎn)商獲得了固定的投資渠道，也會(huì)由于其內(nèi)部沒(méi)有健全的經(jīng)濟(jì)管理體系來(lái)幫助商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部資金進(jìn)行合理規(guī)劃和運(yùn)用，進(jìn)而致使資金浪費(fèi)或流失，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期的建設(shè)工作中，也會(huì)出現(xiàn)由于資金周苦難等問(wèn)題而虧本或直接破產(chǎn)。

1.3區(qū)位開(kāi)發(fā)與定位水平匹配度低

近幾十年來(lái)，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀且一直處于中上水平。因此，很多地產(chǎn)商為了迅速擴(kuò)張、盲目選址，對(duì)開(kāi)發(fā)地段的區(qū)位和水平定位還沒(méi)有科學(xué)的考察依據(jù)下就進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，致使我國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)中總是存在商戶不斷更換的情況，在商業(yè)地段中的商戶品牌影響力不足、銷(xiāo)售水平下降、消費(fèi)者關(guān)注度不夠等狀況時(shí)常發(fā)生。

比如，東莞南華mall商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就非常具有代表性。東莞南華mall商業(yè)區(qū)位于東莞萬(wàn)江區(qū)汽車(chē)總站旁，該商業(yè)區(qū)投資總額高達(dá)45億元人民幣，其建筑總面積占500，000平方米以上，良好的硬件條件下，該商業(yè)區(qū)對(duì)自身的商業(yè)定位為吃穿住行和游玩為一體的綜合服務(wù)商場(chǎng)。盡管該地區(qū)交通十分便捷，但是由于該地區(qū)處在工業(yè)區(qū)范圍以內(nèi)，致使很多餐飲行業(yè)的商戶和游樂(lè)設(shè)備設(shè)施無(wú)法進(jìn)駐，再加上租金問(wèn)題一直存在缺陷，導(dǎo)致該區(qū)域一時(shí)成為“空城”建筑，導(dǎo)致地產(chǎn)商進(jìn)退兩難。因此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員在區(qū)域選址和開(kāi)發(fā)定位上需要準(zhǔn)確考察周邊環(huán)境、客流量和消費(fèi)水準(zhǔn)等條件因素，避免投資失敗而造成無(wú)法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。

2探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)出路

2.1加強(qiáng)人才引進(jìn)力度，改革原有管理結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作需要較強(qiáng)的專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)性，從以往的數(shù)據(jù)資料顯示可以看出，一個(gè)項(xiàng)目能否成功主要是看在前期決策方面是否科學(xué)合理。所以，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，需強(qiáng)化人才培訓(xùn)，及時(shí)引進(jìn)優(yōu)秀人才，并聘用行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，幫助商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提高可靠性。就比如揚(yáng)州國(guó)際珠寶城投資建設(shè)失敗的主要原因就是缺乏優(yōu)秀的管理人才。在事后進(jìn)行原因分析時(shí)可以看出，該項(xiàng)目從高層管理人員到人力資源部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)都未對(duì)人才的重要性引起足夠的重視，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中幾乎每周都要進(jìn)行人員招聘，不但沒(méi)有認(rèn)識(shí)到優(yōu)秀員工對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展的重要性，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到對(duì)已有的優(yōu)秀人才進(jìn)行合理運(yùn)用和珍視，從而導(dǎo)致了該項(xiàng)目進(jìn)退兩難并最終失敗。同時(shí)，還要對(duì)傳統(tǒng)的管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化與改革，幫助企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理人員完成工作考核，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工的有效監(jiān)控，避免在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)“裙帶關(guān)系”。另外，還要對(duì)已有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍進(jìn)行按時(shí)培訓(xùn)和考核，確保經(jīng)濟(jì)管理人員具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，幫助商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備優(yōu)秀的管理人員[5]。

2.2增強(qiáng)資本運(yùn)作與風(fēng)控能力

不論是前文所說(shuō)的重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式，在發(fā)展過(guò)程中都得有相應(yīng)的資本投入和時(shí)間成本投入，利用輕資產(chǎn)模式的商業(yè)運(yùn)作，能夠幫助地產(chǎn)商有效解決資金困難的難題，從而獲得高速發(fā)展。此外，還可建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)控制模式，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的租金回報(bào)率、資金成本把握等實(shí)現(xiàn)合理控制，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，讓整體的投資回報(bào)率大幅增加。

2.3科學(xué)選定區(qū)位，迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念

當(dāng)一個(gè)行業(yè)迅速發(fā)展并取得突破性進(jìn)展時(shí)，很多投資人員會(huì)盲目跟風(fēng)，出現(xiàn)投資決策失誤的情況。在進(jìn)行投資過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)自身?xiàng)l件判斷當(dāng)前優(yōu)勢(shì)情況是否符合投資標(biāo)準(zhǔn)，避免盲目樂(lè)觀。例如，上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園的自身定位是高檔購(gòu)物中心，該地段的交通發(fā)達(dá)、租金低廉，由此看來(lái)非常適合投資。但是，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念是高檔消費(fèi)場(chǎng)所應(yīng)該位于市中心的位置，而不是上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園所處的偏離市中心地區(qū)，由此看來(lái)消費(fèi)者并不為開(kāi)發(fā)商的投機(jī)取巧買(mǎi)單。所以，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須清楚自身商場(chǎng)定位，符合城市發(fā)展需求和人們的消費(fèi)需求，從而確保消費(fèi)者有意愿消費(fèi)，幫助商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放商獲得利潤(rùn)。

當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)的沖擊十分巨大，因此商業(yè)地產(chǎn)的資金與管理模式應(yīng)順應(yīng)改變和轉(zhuǎn)型，減緩?fù)顿Y者與房產(chǎn)消費(fèi)品之間的矛盾，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下找到合適的發(fā)展方向。

3結(jié)語(yǔ)

總而言之，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須重視其資金管理，幫助提高商業(yè)地產(chǎn)的管理效率。此外，在互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，商業(yè)地產(chǎn)還需不斷優(yōu)化改革，及時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，幫助商業(yè)地產(chǎn)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

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（編輯：周安琪）